Apport-donation : de la fictivité de la SCI titulaire de la seule nue-propriété d'un bien immobilier

L'administration a rendu public un avis du comité de l'abus de droit fiscal par lequel ce dernier s'est prononcé, au regard des droits d'enregistrement, dans le cadre d'une opération d'apport de la nue-propriété d'un bien immobilier à une SCI suivi de la donation de la pleine propriété des parts.

Mme X était gérante et détenait 725 des 975 parts sociales d'une SCI A ayant pour objet la détention d'un ensemble immobilier mis à la disposition de ses associés. La nue-propriété des 250 parts restantes étant détenue par son frère, M. Y, et l'usufruit de ces parts par leur belle-mère, Mme Z.

L'ensemble immobilier appartenant à la SCI A était constitué :

• d'une maison d'habitation utilisée par M. Y et de terres exploitées par celui-ci ;
• d'une autre maison, occupée par Mme X et de terres affectées à son activité de tisserand.

Mme X mettait gratuitement cette maison à la disposition de l'association B, qu'elle coanime avec Mme Z et dont cette dernière est présidente.

Cette association y tient une résidence de séjour pour des artistes et y organise des manifestations culturelles.

Le 23 décembre 2016, Mme X a procédé au retrait de l'immeuble d'habitation qu'elle occupe et de parcelles de terrains, le tout estimé en pleine propriété à 650 000 €. En contrepartie, la SCI A a réduit son capital par l'annulation de 725 parts sociales. M. Y est devenu gérant de la SCI.

Le même jour, Mme X et son frère ont constitué la SCI C, dont le capital social de 169 500 € est divisé en 1 695 parts sociales, d'une valeur nominale de 100 €.

Mme X a apporté, en contrepartie de 1 660 parts sociales, la nue-propriété du bâtiment et des terres retirés de la SCI A, évaluée économiquement à 166 000 €.

M Y a apporté la pleine propriété d'une parcelle de verger évaluée à 3 500 € et a reçu en contrepartie 35 parts sociales. Mmes X et Z ont été nommées gérantes de la SCI C.

Enfin, le 14 avril 2017, Mme X a donné la pleine propriété de 1 659 de ses 1 660 parts sociales de la SCI C à son frère (1501 parts), à sa nièce, Mme V (79 parts), et à son neveu, M. W (79 parts), et a conservé une part sociale. Elle est demeurée cogérante de la société.

Dans le cadre d'un contrôle sur pièces de cet acte de donation, faisant suite au contrôle de la SCI C, l'administration a considéré que la SCI C était fictive, qu'elle n'avait été constituée que pour permettre l'apport de la nue-propriété de l'immeuble puis la donation des titres reçus en échange, en évitant l'application du barème de l'usufruit prévu à l'article 669 du Code Général des Impôts, pour minorer les droits de mutation à titre gratuit dus.

Elle a relevé que cette opération avait ainsi permis aux donataires de recueillir la nue-propriété du bien pour une valeur de 166 000 € au lieu de la somme de 325 000 € résultant de l'application à la date de la donation du barème prévu à l'article 669 du Code Général des Impôts, compte tenu d'un usufruit de 50% de la valeur de la pleine propriété, Mme X étant née le 17 juillet 1956, et d'économiser ainsi le paiement de 70 020 € de droits de donation.

Elle a mis en œuvre la procédure de l'abus de droit fiscal prévue à l'article L. 64 du LPF.

Le Comité :

• rappelle que les SCI, qui donnent leurs immeubles en location ou en confèrent la jouissance à leurs associés et qui peuvent faire l'objet d'un contrôle sur place en application des dispositions combinées de l'article 172 bis du Code Général des Impôts et des articles 46 B et 46 C de l'annexe III à ce code, doivent présenter à la demande de l'administration fiscale tous les documents comptables et les autres pièces mentionnées à l'article 46 D de cette annexe.
• constate que la SCI C n'a pas présenté, lors du contrôle sur place dont elle a fait l'objet, les documents comptables prescrits par l'article 46 D de l'annexe III au Code Général des Impôts.
• observe que, la SCI C ne disposait d'aucune autonomie financière et ne détenait pas de compte bancaire, alors qu'elle possédait un autre immeuble.
• relève que le bail à ferme du verger, prévu dans l'exposé liminaire des statuts comme devant être conclu avec M. Y et comme devant permettre à la société de se constituer une trésorerie, n'a donné lieu à l'encaissement des loyers qu'à la suite du contrôle de la SCI C.

Le Comité estime que, compte tenu de l'ensemble de ces éléments, la SCI C doit être regardée comme étant fictive au sens de l'article 1832 du code civil et que sa constitution par apport de la nue-propriété de l'immeuble suivie de la donation de ses titres a permis aux donataires d'éviter l'application du barème légal prévu à l'article 669 du code général des impôts.

Le Comité a émis l'avis que l'administration était fondée à mettre en œuvre la procédure de l'abus de droit fiscal.

Source : Séance n°2 du 14 janvier 2021 : avis rendus par le comité de l'abus de droit fiscal (CADF/AC n° 2/2021) - Affaire n° 2020-19 concernant Mme V