Baisse des prix des SCPI : suite et… fin ?

Après les récentes annonces de Perial AM, Primonial REIM et BNP Paribas REIM, le nombre de SCPI ayant procédé à la révision, à la baisse, de leur prix de souscription, est actuellement de 16. Faut-il s'attendre à encore d'autres dépréciations ?

Comme nous l'écrivions le 14 septembre dernier, les baisses de prix des parts de SCPI s'enchaînent… Depuis lors, 3 sociétés de gestion - Perial, Primonial REIM et BNP Paribas REIM- ont procédé à de nouvelles annonces. Portant à 16 ⁽¹⁾ le nombre de SCPI ayant procédé à la révision, à la baisse, de leur prix de souscription. Faut-il s'attendre à de nouvelles dépréciations ?

Baisse des prix des SCPI : stop ou encore ?

Si elles devaient intervenir, ce sera a priori au cours des prochains jours. Et, théoriquement, avant la fin du mois de septembre. A cette date, la « revue des valeurs  d'expertises à mi-année», demandée par l'AMF, devrait en effet avoir pris fin. Les gestionnaires seront alors censés avoir communiqué aux autorités de tutelle les nouvelles valorisations retenues pour le patrimoine de leur SCPI. Et décidé si, oui ou non, compte tenu des résultats obtenus -et des hypothèses d'évolution-, ces nouvelles valorisations conduisent à une révision du prix de souscription. L'ASPIM, lors de son colloque du 19 septembre dernier, a d'ailleurs indiqué qu'elle sera « attentive aux conclusions qui en seront tirées par ses adhérents».

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La majorité des SCPI ont acté la stabilité du prix de leurs parts

La grande majorité des sociétés de gestion a d'ailleurs déjà bouclé l'exercice. La plupart ont conclu sur un « statu quo». En donnant plus ou moins de détails sur les chiffres et les hypothèses qui les avaient conduites à cette décision. L'un des modèles d'exhaustivité et de totale transparence est à porter au crédit d'Atland Voisin. Le gestionnaire de la SCPI Epargne Pierre, sous la signature de son président Jean-Christophe Antoine, détaille en effet toutes les raisons qui l'ont convaincu de maintenir inchangé le prix de la part de sa SCPI phare. Il précise notamment l'évolution constatée de la valeur de reconstitution d'Epargne Pierre entre fin 2022 et la fin du 1^er semestre 2023 (-1,84%). Il donne cette nouvelle valeur de reconstitution (220,99 €). Et la nouvelle décote (-5,88%) qui en résulte. Décote qui, comme le rappelle Jean-Christophe Antoine, « reste favorable à la protection du capital des associés ».

Le ratio d'emprise : une information essentielle, mais pas obligatoire

Ce dernier va même jusqu'à fournir la répartition de la détention du capital d'Épargne Pierre. Une information qui n'est pourtant pas obligatoire. Mais qui gagnerait à l'être… On apprend ainsi que seul « 8% environ du capital est détenu par des investisseurs institutionnels (au 31 août). Dont moins de 3% par les Sociétés Civiles distribuées en assurance-vie». Un ratio d'emprise ⁽²⁾ très faible, donc. Et qui met théoriquement cette SCPI à l'abri des conséquences, en termes de liquidité, des retraits massifs engagés par certains investisseurs institutionnels ces derniers mois. Lesquels retraits affectent aujourd'hui, on le sait, plusieurs SCPI et autres véhicules immobiliers grand public ⁽³⁾ de la place… Les autorités de tutelle, en coordination avec l'ASPIM et l'AFG, travaillent d'ailleurs depuis plusieurs mois sur la mise en place de « gates ⁽⁴⁾ », à l'image de ceux déjà existants pour les OPCVM.

A quand la mise en place de « gates» pour gérer la liquidité des fonds immobiliers ?

Evoquée dans un premier temps pour les seuls OPCI, cette mesure pourrait être étendue aux SCI et aux SCPI. Comme semble l'indiquer Jean-Marc Coly, le président de l'ASPIM, dans l'interview qu'il a accordée à notre confrère Business Immo. Une mise en place d'autant plus nécessaire que les fonds immobiliers sont investis dans un sous-jacent par nature illiquide. Il est donc parfaitement légitime de disposer d'instruments pour gérer, au mieux, leur liquidité. Cet argument -celui d'une liquidité préservée- n'est pas toujours mis en avant par les autres gestionnaires ayant communiqué sur l'évolution des parts de leurs SCPI. Ils évoquent toutefois le plus souvent l'écart de valorisation constaté des portefeuilles de leur véhicules entre les 2 dates clefs ⁽⁵⁾.

Liste -non exhaustive- des gestionnaires ayant acté le maintien des prix de souscription

Parmi les dernières publications, concluant à un maintien des prix de souscription, citons par exemple celle d'Advenis REIM, de Sofidy,  ou de Swiss Life AM France. Alderan, qui avait déjà précisé que sa SCPI ActivImmo ne serait pas impactée en juillet dernier, vient également de confirmer sa position, suite aux expertises menées cet été. D'autres gestionnaires ont aussi annoncé un statu quo en termes de prix de souscription. C'est par exemple le cas d'Allianz Immovalor, de Norma Capital, ou d'Iroko. Mais aussi de Remake AM (dont le prix de sa SCPI Remake Live a été revalorisé le 1^er juin dernier). Ou bien encore de Sogenial (avec le prix d'une SCPI lui aussi en hausse). Ou de Corum, ce dernier en profitant pour annoncer aussi une révision -à la hausse- des perspectives de distribution de ses SCPI.

Quid des valorisations en 2024 ?

Des annonces faisant suite à des déclarations déjà un peu plus anciennes. Comme celle de Novaxia.  Ou d'ALTIXIA Reim. Et d'autres encore ⁽⁶⁾. On peut donc espérer que ce « bal des valorisations» s'achèvera très prochainement. Et ne débouchera pas sur les problèmes de liquidité évoqués précédemment. N'oublions pas toutefois que les marchés immobiliers, indépendamment des SCPI, poursuivent leurs propres chemins de valorisation. Qui peut prédire quelle sera la valeur des patrimoines immobiliers au 31 décembre prochain ? Ou à mi-2024 ? Une nouvelle dégradation des marchés -économiques ou immobiliers- pourrait de fait conduire à de nouvelles baisses de valeur des actifs immobiliers. Et donc à de nouvelles baisses des parts des fonds immobiliers…. Mais, là encore, pas tous.

Positivons…

Actuellement, ce sont moins d'une vingtaine de véhicules (sur plus de 200 SCPI, dont une centaine à capital variable) qui ont acté la baisse de leur prix de souscription. Quand plus d'une dizaine ont augmenté leur prix de part. Preuve que le placement immobilier peut être robuste. Même en temps de crise…

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⁽¹⁾ Les 16 SCPI concernées pèsent plus de 30 Md€ de capitalisation au total, soit près de 32% de la capitalisation globale des SCPI (93,4 Md€).

⁽²⁾ Le ratio d'emprise permet de mesurer le risque de liquidité lié au contrôle du capital d'un fonds par un actionnaire ou d'un groupe d'actionnaires.

⁽³⁾ Primonial REIM a informé ses partenaires assureurs le 7 septembre dernier qu'elle ne serait plus dans la capacité de leur assurer la liquidité de sa SCI Capimmo au-delà de 1 Md€ de retraits.

⁽⁴⁾ Mécanismes de plafonnement des rachats dans les fonds ouverts.

⁽⁵⁾ Entre le 31/12/2022 et le 30/06/2023.

⁽⁶⁾ Cette liste n'est pas exhaustive, tous les gestionnaires n'ayant pas forcément communiqué par voie de presse ou rendu cette information sur leur site, la réservant à leurs partenaires distributeurs.