Cession ultérieure d'un bien immobilier reçu par accession et plus-value immobilière : attention au prix d'acquisition

La juridiction administrative vient de rappeler les modalités de détermination du prix d'acquisition pour le calcul de la plus-value immobilière de cession ultérieure d'un bien immobilier reçu par accession (Bail à construction).

Rappel des faits:

La SCI TT ( société relevant de l'article 8 du Code Général des Impôts),dont Mme B est l'unique associée et la gérante, a acquis, le 27 janvier 1981, un terrain qu'elle a donné en location, le 11 avril 1983, dans le cadre d'un bail à construction, à la SA RF, pour une durée de trente ans, sous la condition que la société preneuse y édifie un bâtiment à usage industriel et commercial.

Par acte du 5 avril 2013, la SCI TT a cédé à la SCI I (Venant aux droits de la SA RF) ce terrain ainsi que les constructions qui y ont été édifiées par la société preneuse, à savoir un magasin de vente et d'exposition, un local de stockage et une aire de stationnement, dont elle était, le 31 mars 2013, devenue propriétaire sans indemnité à la fin du bail conformément aux stipulations de ce dernier, moyennant un prix de 1 100 000 € pour les constructions et de 420 000 € pour le terrain, soit au prix total de 1 520 000 €.

La SCI TT, estimant, d'une part, que la cession du terrain était exonérée d'impôts sur les plus-values par application de l'abattement pour durée de détention prévu à l'alinéa I de l'article 150 VC du Code Général des Impôts), et, d'autre part, que la cession des constructions n'avait généré aucune plus-value dès lors que le prix d'acquisition équivalait à leur valeur vénale à l'expiration du bail, n'a pas souscrit de déclaration de plus-value.

À la suite d'un contrôle de la SCI TT, l'administration, qui n'a pas remis en cause l'application de l'abattement pour durée de détention au terrain, a estimé que la cession des constructions avait généré une plus-value de 769 034 €, après avoir considéré que le prix d'acquisition de ces constructions devait être fixé au prix de revient lequel a été déterminé, sur la base des éléments fournis par la SA RF à la suite d'un droit de communication exercé le 19 juin 2014, à 330 966 €.

Mme B a demandé au TA de Grenoble, à titre principal, de prononcer la décharge des impositions auxquelles elle a été assujettie.

Par un jugement n° 1704623 du 4 octobre 2019, le TA de Grenoble a rejeté sa demande.

Mme B a relevé appel du jugement. Elle estime en effet que la SCI TT n'a réalisé aucune plus-value lors de la cession dès lors que la valeur vénale de ces constructions est nécessairement équivalente à leur prix de cession et que ces constructions, dont elle n'est demeurée propriétaire que quelques jours avant de les revendre, n'ont subi aucune plus-value dans l'intervalle.

En effet, selon Mme B pour le calcul de la plus-value, le prix d'acquisition s'entend de la valeur vénale réelle à la date d'entrée dans le patrimoine du cédant (Soit 1. 100 000 €). Dès lors que ce prix de vente et le prix d'acquisition sont d'un même montant, aucune plus-value ne peut être constatée.

La Cour a décidé de se ranger du côté de l'administration fiscale et précise :

« Aucun élément du dossier ne permet d'estimer que, comme Mme B… le soutient, le prix d'acquisition des constructions dont elle est devenue propriétaire dans de telles circonstances devrait être évalué à leur valeur vénale au jour de l'entrée dans son patrimoine. »

Elle souligne par ailleurs que :

« Si aucun prix n'a été effectivement versé par la SCI TT pour acquérir ces constructions, la réalisation de ces dernières, lesquelles, à la suite de leur cession le 5 avril 2013, ont été données en location par la SCI I à la SA RF qui en a poursuivi l'exploitation à des fins commerciales, a nécessairement conféré au bien un surcroît de valeur vénale à la fin du bail. Dans les circonstances de l'espèce, et en l'absence de tout élément particulier résultant de l'instruction, l'administration a pu estimer que la valeur de l'avantage ainsi supporté par le bailleur pouvait être évaluée au montant des travaux effectués pour la construction des bâtiments édifiés. »

Au cas particulier, le coût de cette construction chez le preneur à bail à construction s'est élevé à 330 966 €. Selon la Cour, pour le calcul de la plus-value, le prix d'acquisition par la SCI TT des constructions doit être fixé à ce montant : soit une plus-value de 769.034 € (1 100 000 - 330 966).

Cette décision est conforme à la doctrine BOFIP (BOI-RFPI-PVI-20-10-20-10, n°170)), qui prévoit qu'en cas de cession ultérieure d'un bien immobilier reçu par accession (en l'absence d'indemnité), il convient de considérer que le prix d'acquisition comprend le prix d'acquisition du terrain et le prix de revient des constructions reçues par le bailleur.

Source : Arrêt de la CAA de Lyon du 21 octobre 2021, n°19LY04132