CORUM XL : une SCPI toujours plus diversifiée

CORUM XL a encore une fois cette année démontré sa capacité à se diversifier en achetant 8 immeubles, répartis dans cinq pays. Même si nous parlons souvent du Royaume-Uni, qui représente 47% du patrimoine de votre SCPI, celle-ci a réalisé 3 investissements en zone euro cette année, en Espagne, au Portugal et en Irlande.

Soulignons d'abord cette acquisition réalisée à Cork en Irlande, en mai, pour 67 M€, sur un bien de haute qualité : un immeuble de bureaux neuf, le premier d'un programme en développement bénéficiant d'un label environnemental, et situé au sein d'une zone attractive le long des quais du centre-ville.

La diversification est au coeur de la stratégie, mais CORUM XL cherche avant tout à saisir des opportunités. En cela, il faut bien sûr parler du Royaume-Uni. Boudé par les investisseurs enrayés par cette situation inédite, celui qui était le premier marché immobilier d'Europe avant le Brexit avait été supplanté par l'Allemagne durant la crise de la Covid-19. Or, l'orientation actuelle laisse envisager une reconquête du trône…

Avec 63 Md€ de transactions en 2021, juste derrière l'Allemagne à 64 Md€, il semble donc bien parti pour reprendre sa première place en 2022. Ce qui mettrait votre SCPI en position intéressante le jour où nous revendrons certains immeubles.

Même si la livre sterling remonte, nous considérons qu'il y a encore des investissements à envisager au Royaume-Uni. Lorsque la livre dépassera pendant un temps non négligeable 1,25 € pour 1 £, la question se posera de revoir la part du Royaume-Uni dans les investissements de votre SCPI. Mais pour l'instant, elle s'est appréciée en 2021 de 6,2% par rapport à l'euro et a clôturé autour de 1,19 € pour 1 £.

Pour rappel, le taux moyen des acquisitions de CORUM XL au Royaume-Uni est à 1,13 € pour 1 £ depuis son lancement. Cela signifie que le gain potentiel sur la devise du Royaume-Uni serait de 5,2%, s'il était cristallisé au cours de la livre du 31 décembre 2021. Et ce, sans compter le gain dont vous bénéficiez sur les loyers chaque trimestre.

Parlons également des autres devises dans le portefeuille de votre SCPI. Notre premier investissement au Canada, en 2020, n'a pas pu être répliqué cette année. En effet, le dollar canadien a repris des forces et le change n'est plus en notre faveur… à l'acquisition en tout cas. À fin 2021, et au vu du taux de change, nous voyons que cet immeuble aurait coûté 7,4% plus cher si nous devions l'acheter aujourd'hui.

Un mot également sur la Norvège. Après une année 2020 au cours de laquelle la couronne norvégienne s'est dépréciée en raison de la crise (qui a favorisé les plus « grandes » devises, comme l'euro), 2021 a débuté avec de bonnes perspectives. Malgré les hauts et les bas dus aux différentes évolutions du contexte économico-sanitaire, la devise a enregistré une bonne année et des perspectives intéressantes pour 2022. De la même manière qu'au Canada, les acquisitions de CORUM XL ont été réalisées depuis l'origine en moyenne à un taux 3,8% inférieur à celui de la couronne norvégienne au 31 décembre 2021.

Au-delà de la perspective sur les devises, notre travail est également de lier cette dimension à celle de la valeur immobilière. Faire en sorte que le patrimoine s'apprécie est l'autre versant de notre stratégie – l'objectif étant bien sûr que les 2 concordent – afin de créer le plus de valeur possible pour vous. Et chercher à acquérir des biens au meilleur prix, en ne se mettant pas à la merci des modes de marché, est la première marche vers cet objectif.

Toutes ces données sont évidemment au centre de notre analyse lorsque nous déciderons des ventes à venir pour CORUM XL, puisque votre SCPI, lancée en 2017, peut désormais commencer à céder une partie de son patrimoine. D'ailleurs, la première vente de son histoire a été signée en décembre 2021, grâce à une opportunité en hôtellerie, pour une plus-value de 1,9 million € qui vous a été redistribuée. Qui a dit que personne ne voulait des hôtels en raison de la crise de la Covid-19 ?...

Je veux enfin ajouter un mot d'analyse sur le patrimoine de votre SCPI au vu du conflit en Ukraine. Bien sûr, CORUM XL n'est investie que dans des pays membres soit de l'Union européenne, soit de l'OTAN – ce qui exclut de fait l'Ukraine et la Russie. Dans l'est de l'Europe, elle est présente en Pologne, pays voisin, qui est son 2e terrain d'investissement après le Royaume-Uni et compte pour 26,9% des loyers.

La Pologne est actuellement un pays refuge pour les populations ukrainiennes fuyant leur pays ; elle est largement occupée par les organisations non gouvernementales et scrutée par le monde entier. Le pays sert également de repli pour les entreprises internationales qui opéraient en Ukraine et viennent y abriter leurs activités et leurs employés.

Nous sommes donc confiants sur sa sécurité, mais aussi sur la solidité du marché immobilier polonais, qui représente depuis longtemps une terre où les groupes internationaux viennent implanter leurs services internes en raison des faibles coûts locaux. D'ailleurs, l'immobilier commercial n'y a pas subi de baisse après la précédente invasion russe en Ukraine en 2014. L'impact sur la confiance des investisseurs à long terme est donc peu probable.

Par ailleurs, pas d'impact à court terme non plus sur les loyers : sur les plus gros locataires de CORUM XL, tous sont des entreprises internationales qui ne subissent pas directement l'effet local du conflit. Et si le zloty a subi quelques variations sur le marché des changes au début de la guerre, cela ne vous pénalise pas directement puisque 95,4% des loyers en Pologne sont payés en €.

Nous restons donc vigilants sur les développements de cette situation et sur les impacts éventuels qui, en l'état actuel des choses et dans les perspectives que nous en avons, sont extrêmement restreints.

Par Philippe CERVESI