Crédit immobilier : les nouvelles règles pour emprunter

On ne change rien… mais ce qui n'était que « recommandation », depuis le début 2021, va se transformer en règle « juridiquement contraignante », dès l'été. Le point sur ces nouvelles règles, suite à la dernière réunion du Haut conseil de stabilité financière.

Alors, ce sera plus difficile d'emprunter, oui ou non ? Finalement, ce sera… pareil. Ou presque. Rappel des derniers épisodes. Le premier : fin 2019, le Haut conseil de stabilité financière (HCSF), sorte de « conseil des Sages de la finance » présidé par le ministre de l'Économie, Bruno Le Maire, ressert durement le robinet des prêts immobiliers en limitant la durée d'endettement à 25 ans et en réclamant aux banques un strict respect de la règle des 33% d'endettement, avec un volume limité de dérogations possibles. Deuxième épisode, fin 2020 : le HCSF assouplit légèrement cette recommandation… mais prévient les banques que Bercy se montrera bientôt moins magnanime en cas de non respect.

Troisième (et dernier ?) épisode : ce mardi 15 juin, le HCSF a jugé que les effets de sa recommandation de décembre 2020 sont globalement satisfaisants. Résultat : les limites de durée et de taux d'endettement vont se maintenir mais… elles vont se traduire « au cours de l'été » 2021 « en une norme juridiquement contraignante ». Quelles sont, en détail, ces « nouvelles » règles – durables – du crédit immobilier ?

Durée d'emprunt : 25 ans maximum (et 27 ans pour l'immobilier neuf)

Vous voulez acheter dans l'ancien ? Votre banque ne pourra pas vous prêter sur plus de 25 ans.

A une exception près : si vous empruntez pour financer un projet immobilier neuf nécessitant un différé. Bref si vous avez un projet de construction ou d'achat sur plan (VEFA). Dans ce cas, la banque peut vous emprunter sur 27 ans, dont un différé de 2 ans, autrement dit 2 ans maximum pendant lesquels vous ne remboursez pas ou qu'une partie de votre échéance (pendant les travaux) puis 25 ans de remboursement classique.

Depuis que Bercy a resserré le robinet du crédit, les prêts très longs (sur 30 voire 35 ans) sont réduits à la portion congrue. Mais l'observatoire Crédit Logement-CSA constate que plus de la moitié des prêts (55,7%) sont accordés sur des durées supérieures à 20 ans, entre 20 et 25 ans, donc. L'entourage de Bruno Le Maire confirme ce constat, et l'assume, en rappelant que l'objectif de Bercy était bien d'éviter que des ménages ne s'endettent sur 30 ans… tout en risquant d'être en difficulté pour rembourser.

Taux d'endettement : 35% des revenus « tout compris »

Vous connaissez la sacro-sainte règle des 33%, qui veut qu'un ménage ne consacre pas plus du tiers de ses revenus mensuels pour rembourser son crédit immobilier ? Vous pouvez l'oublier ! La HCSF l'a assouplit en décembre dernier en recommandant aux banques de veiller au respect d'un taux d'endettement de 35%. Et cette recommandation va bel et bien être gravée dans le marbre cet été : la règle « juridiquement contraignante » voulue par le HCSF s'articulera autour de la règle des 35%. Schématiquement, pour un couple touchant 4 000 euros nets par mois, les mensualités ne peuvent pas dépasser 1 400 euros (contre 1 320 euros auparavant). Attention : comme le confirme Bercy, cette mensualité maximum s'entend bien « assurance emprunteur comprise » !

Le cabinet de Bruno Le Maire confirme ainsi que tous les éléments pris en compte dans le calcul du taux annuel effectif global (TAEG), c'est-à-dire le capital remboursé, les intérêts d'emprunt ou l'assurance emprunteur sont pris en compte. Ainsi c'est bien la mensualité « tout compris » qu'il faut retenir pour jauger le taux d'endettement de 35%.

20% des dossiers peuvent déroger à ces règles

Les banques peuvent accorder des prêts sur plus de 25 ans ou accorder un crédit à un ménage affichant un taux d'endettement supérieur à 35%. Mais elles doivent limiter le nombre de dossiers dérogeant à ces règles : jusqu'à 20% des dossiers hors des clous (sur un trimestre). Et ces dérogations doivent en premier lieu profiter à ceux qui achètent un logement pour la première fois (30% des dossiers hors des clous minimum) et plus largement aux acquéreurs de résidence principale (au moins 80% des dérogations).

Un décret, une loi ? Non. Une norme juridique ? Probablement

Malgré les récentes recommandations, le HCSF constate que le volume de crédits immobiliers « a atteint un niveau record en avril et les taux d'intérêt se situent à un plus bas historique ». Des conditions finalement jugées favorables par Bercy, qui estime ainsi que les recommandations du HCSF n'ont pas provoqué de brutal « coup d'arrêt » du marché immobilier.

Mais le HCSF l'avait annoncé dès décembre 2020 : afin d'éviter toute surchauffe du crédit et surtout pour éviter tout risque de surendettement des ménages, ces nouvelles règles vont être inscrites dans le marbre. Dans la loi ? Non, coupe Bercy. Via un décret ? Probablement pas, l'entourage de Bruno Le Maire écartant finalement la nécessité de passer par un texte réglementaire. Mais il insiste sur le besoin de pérenniser ces règles en les inscrivant dans un cadre contraignant. Cela passera probablement par une décision ou une norme émise par le HCSF ou l'Autorité de contrôle prudentiel (ACPR). Une norme juridique et non plus une recommandation afin de pouvoir sanctionner plus facilement les banques qui se montreraient trop laxistes dans leur octroi de prêts.

Quelles sanctions ? A partir de quand ? Là, Bercy renvoie à « cet été ». Un bilan plus détaillé de la recommandation de décembre dernier sera publié dans les prochaines semaines. La « norme juridiquement contraignante » suivra, là encore « au cours de l'été » 2021. Mais le HCSF a ôté tout suspense : ces nouvelles règles contraignantes seront bel et bien identiques à celles (« non contraignantes », juridiquement parlant) qui sont déjà appliquées par les banques depuis le début de l'année 2021.