Dispositif Denormandie ancien : commentaires de Bercy
Par Fac et Associés
La loi de finances pour 2019 avait institué une réduction d'impôt sur le revenu en faveur de l'investissement locatif intermédiaire, dite Denormandie ancien. La loi de finances pour 2020 a aménagé ce dispositif. Les nouveautés viennent d'être commentées par Bercy (BOI-IR-RICI-365). Fac et Associés fait le point.
Economie générale de la mesure
Pour bénéficier de la réduction d'impôt, le propriétaire doit s'engager à donner le logement en location pendant une durée minimale de six ou neuf ans, sur option du contribuable.
La réduction d'impôt s'applique aux contribuables qui acquièrent :
- un logement qui fait ou qui a fait l'objet de travaux de rénovation ;
- un logement qui fait ou qui a fait l'objet de travaux d'amélioration (acquisitions réalisées du 1er janvier 2020 au 31 décembre 2022) ;
- un local affecté à un usage autre que l'habitation et qui fait ou qui a fait l'objet de travaux de transformation en logement.
Pour le bénéfice de la réduction d'impôt, le montant des travaux de rénovation, d'amélioration ou de transformation, facturés par une entreprise, doit représenter au moins 25% du coût total de l'opération.
La réduction d'impôt s'applique exclusivement aux logements situés dans les communes dont le besoin de réhabilitation de l'habitat en centre-ville est particulièrement marqué ou qui ont conclu une convention d'opération de revitalisation de territoire.
La réduction d'impôt est calculée sur la base du prix de revient du ou des logements, retenu dans la limite d'un plafond par mètre carré de surface habitable.
La réduction d'impôt Denormandie ancien peut également s'appliquer aux contribuables qui souscrivent des parts de sociétés civiles de placement immobilier (réalisant les mêmes investissements).
Principales nouveautés
Pour les acquisitions réalisées du 1er janvier 2020 au 31 décembre 2022, il sera possible de bénéficier du régime de faveur pour un logement qui fait ou qui a fait l'objet de travaux d'amélioration.
Pour le bénéfice de la réduction d'impôt, le montant des travaux de rénovation, d'amélioration ou de transformation, facturés par une entreprise, doit représenter au moins 25% du coût total de l'opération.
Pour les acquisitions réalisées en 2019, la réduction d'impôt ne s'appliquait qu'aux logements situés dans le centre des communes dont le besoin de réhabilitation de l'habitat en centre-ville était particulièrement marqué ou qui avaient conclu une convention d'opération de revitalisation de territoire. Pour les investissements réalisés à compter de 2020, l'ensemble du territoire d'une commune est éligible.
Le dispositif a été prolongé d'un an. La réduction d'impôt Denormandie ancien s'appliquera aux investissements réalisés du 1er janvier 2019 au 31 décembre 2022.
Acquisition d'un logement en vue de la réalisation de travaux d'amélioration
La réduction d'impôt Denormandie ancien s'applique aux acquisitions à titre onéreux de logements qui font l'objet de travaux d'amélioration postérieurement à leur acquisition.
Les travaux d'amélioration s'entendent de tous travaux, à l'exception de ceux portant sur des locaux ou des équipements d'agrément, ayant pour objet la création de surfaces habitables nouvelles ou de surfaces annexes, la modernisation, l'assainissement ou l'aménagement des surfaces habitables ou des surfaces annexes ainsi que les travaux destinés à réaliser des économies d'énergie pour l'ensemble de ces surfaces.
Sont exclus, notamment, les travaux qui se bornent à modifier ou enrichir la décoration des surfaces habitables.
La surface habitable du logement s'entend en principe de celle mentionnée à l'article R. 111-2 du CCH.
Les surfaces annexes s'entendent uniquement des :
- garages, emplacements de stationnement et locaux collectifs à usage commun ;
- dépendances suivantes : loggias, balcons, terrasses accessibles privatives, vérandas, séchoirs extérieurs au logement, caves d'une surface d'au moins 2 mètres carrés ainsi que, en habitat individuel uniquement, garages individuels et combles accessibles.
Aucune condition tenant à la date du début de réalisation des travaux n'est exigée.
Le logement ne peut être ni loué ni utilisé par l'acquéreur, même à un usage autre que l'habitation, entre la date de son acquisition et celle du début des travaux d'amélioration. Cette condition doit être considérée comme satisfaite lorsque, postérieurement à l'acte de cession, le vendeur ou son locataire continue à occuper temporairement le logement en vertu d'une mention expresse de l'acte portant transfert du droit de propriété.
Les travaux d'amélioration doivent être achevés au plus tard le 31 décembre de la deuxième année qui suit celle de l'acquisition du logement destiné à être rénové.
Acquisition d'un logement ayant fait l'objet de travaux d'amélioration
La réduction d'impôt s'applique aux logements qui ont fait l'objet de travaux d'amélioration avant leur acquisition.
Sources : BOI-IR-RICI-365
Avertissements communs à tous les articles et aux placements en général :
• • les textes et documents n'ont pas de valeur contractuelle, sauf mention contraire expresse. Les informations communiquées sont génériques et ne constituent ni un conseil personnalisé ni une recommandation d'investir ou de vendre ;
• Elles ne constituent pas une offre, une sollicitation ou une recommandation d'adopter une stratégie d'investissement. La valeur des investissements et les revenus qu'ils génèrent peuvent varier à la baisse comme à la hausse et les investisseurs peuvent ne pas récupérer les montants initialement investis.
• les communications des sociétés de gestion, assureurs, banquiers ou promoteurs immobiliers peuvent avoir un caractère commercial : vous êtes invité à en prendre connaissance avec un oeil critique ;
• les performances passées ne sont pas un indicateur fiable des performances futures ;
• tous les placements présentent des risques spécifiques tels que le risque lié à une gestion discrétionnaire, le risque de perte en capital, le risque de liquidité, le risque de change : vous devez prendre connaissance des facteurs de risques spécifiques à chaque solution avant toute décision d'investissement ;
• tous les placements sont soumis à une fiscalité qui dépend du placement lui-même et/ou de la situation personnelle de l'investisseur : vous devez vous informer de la fiscalité applicable à votre situation avant toute décision d'investissement (étant entendu que la fiscalité peut toujours évoluer durant la vie de votre investissement en cas de réforme fiscale) ;
• tout investisseur potentiel doit se rapprocher de son prestataire ou de son conseiller pour se forger sa propre opinion sur les risques inhérents à chaque investissement indépendamment des opinions et avis communiqués par les gestionnaires, et sur leur adéquation avec sa situation patrimoniale et personnelle.
