Dispositif Pinel : nouveautés législatives et précisions administratives

La loi de finances pour 2021 proroge le dispositif Pinel jusqu'à la fin 2024, tout en diminuant l'avantage fiscal qui lui est attaché. Par ailleurs, Bercy a publié d'utiles précisions sur la notion d'habitat collectif, sur laquelle a été recentré le dispositif Pinel à partir de 2021.

S'il est maintenu jusqu'en 2024, le dispositif Pinel créé par la loi de finances pour 2005 en remplacement du dispositif Duflot, a été considérablement réduit. En effet, son avantage fiscal est diminué pour les années 2023 et 2024. Depuis le 1^er janvier 2021, son périmètre est limité aux bâtiments d'habitation collectifs, notion précisée par l'administration fiscale par voie de rescrit.

Avantage fiscal dégressif dans le temps

L'article 168 de la loi n° 2020-1721 du 29 décembre 2020 de finances pour 2021, a prolongé le dispositif Pinel qui devait prendre fin en 2021, jusqu'au 31 décembre 2024 (date à laquelle le logement doit être construit ou avoir fait l'objet d'un dépôt de demande de permis de construire). Toutefois, son avantage fiscal est progressivement diminué à partir de 2023.

Pour mémoire, l'article 199 novovicies du Code Général des Impôts (CGI) prévoit un dispositif de soutien à la construction de logements neufs ou en vente en l'état futur d'achèvement (VEFA), depuis le 1^er janvier 2021, dans des bâtiments d'habitation collectifs. Le logement doit être loué nu, à des locataires dont les revenus sont inférieurs à un plafond fixé par décret afin de réserver les logements concernés aux ménages modestes. De même, les loyers doivent respecter des plafonds, fixés également par décret (environ 80% des loyers du marché). À noter que depuis 2015, le logement peut être loué à un ascendant ou un descendant du propriétaire, à condition qu'il ne fasse pas partie de son foyer fiscal et que les plafonds de loyer et de ressources du locataire soient respectés.

Le logement doit atteindre un certain niveau global de performance énergétique et doit être construit dans des zones présentant un déséquilibre entre l'offre et la demande de logements. À compter du 1^er janvier 2018, seules les zones A, A bis et B1 du territoire sont éligibles. Le dispositif a été toutefois maintenu dans les zones B2 et C pour les acquisitions ayant fait l'objet d'une demande de permis de construire avant le 31 décembre 2017, avec signature de l'acte d'acquisition avant le 15 mars 2019. Par ailleurs, le dispositif a été ouvert aux communes couvertes par un contrat de redynamisation de site de défense (CRSD) quelle que soit leur zone d'implantation, soit 1 009 communes en 2020.

Toutefois, conformément à l'article 187 de la loi de finances pour 2019, le dispositif est maintenu dans les zones B2 et C, pour les acquisitions ayant fait l'objet d'une demande de permis de construire avant le 31 décembre 2017, avec signature de l'acte d'acquisition avant le 15 mars 2019.

Pour les investisseurs, l'avantage fiscal consiste en une réduction d'impôt sur le revenu qui varie selon la durée d'engagement de location. Ses modalités sont inchangées pour 2021 et 2022. En cas d'engagement de location de 6 ans, le taux de la réduction est de 12%. Il passera à 10,5% en 2023 et 9% en 2024. Lors d'une première prorogation triennale, le taux est de 6%, il sera réduit à 4,5% en 2023 et à 3% en 2024. En cas de seconde prorogation triennale, le taux de 3% en 2021 et 2022 passera à 2,5% en 2023 et à 2% en 2024. Enfin, si l'engagement initial de location est de 9 ans, le taux actuel de 18% passera à 15% en 2023 et à 12% en 2024. En présence d'une prorogation triennale, le taux de 3% passera à 2,5 en 2023 et à 2% en 2024. Dans le cadre du « Pinel Outre-Mer », des plafonds de loyers et de ressources de locataires spécifiques sont prévus, de mêmes que des taux de réduction d'impôt.

La réduction d'impôt est ouverte aux investisseurs par voie de souscriptions au capital de sociétés civiles de placement (SCPI) sur la base de 100% du montant de la souscription réalisée.

Enfin, la réduction d'impôt peut s'appliquer, au titre d'une même année d'imposition, à l'acquisition, la construction, l'amélioration ou la transformation de 2 logements, dans la limite d'un plafond par mètres carrés de surface habitable fixé à 5 500 € et dans la limite maximale de 300 000 €.

Notion de bâtiment d'habitation collectif

Depuis le 1^er janvier 2021, le bénéfice de la réduction d'impôt Pinel est réservé aux logements situés dans un bâtiment d'habitation collectif (Code Général des Impôts, art. 199 novovicies). Cette modification issue de l'article 161 de la loi n° 2019-1479 du 28 décembre 2019 de finances pour 2020, a suscité des questions de la part des acteurs du secteur au point qu'un rescrit a été soumis à l'administration fiscale.

Le 17 décembre dernier, Bercy a publié au BOFiP un rescrit apportant des précisions utiles sur la notion de bâtiment d'habitation collectif (BOI-RES-000079). La question soumise à Bercy était la suivante : les villas individuelles construites au sein d'une copropriété, ou encore les villas construites de manière jumelée ou en bande, sont-elles des logements situés dans un bâtiment d'habitation collectif au sens de ces dispositions ?

Un rescrit de l'administration

Dans son rescrit, l'administration rappelle que la notion de bâtiment d'habitation collectif existe déjà en droit fiscal. Elle l'a définie pour les besoins de l'abattement exceptionnel en matière de plus-values immobilières, dans les cas où le cessionnaire s'engage à réaliser et à achever, dans un délai de quatre ans à compter de la date d'acquisition, un ou plusieurs bâtiments d'habitation collectifs dont le gabarit est au moins égal à 75% du gabarit maximal autorisé (tel qu'il résulte de l'application des règles du plan local d'urbanisme ou d'un document d'urbanisme en tenant lieu), dispositif créé par l'article 28 de la loi n° 2017-1775 du 28 décembre 2017 de finances rectificative pour 2017.

Dans ses commentaires, Bercy précise que « le cessionnaire doit s'engager à réaliser et à achever des logements collectifs groupés (horizontaux, superposés ou en bandes) dans un bâtiment ou un immeuble autre qu'individuel au sens de l'article L. 231-1 du Code de la construction et de l'habitation (CCH) » (BOI-RFPI-PVI-20-20, § 300, III-B-2-b-1°). Or l'article L. 231-1 du CCH relatif au contrat de construction d'une maison individuelle, vise les « immeubles à usage d'habitation ne comportant pas plus de 2 logements destinés au même maître de l'ouvrage ». Elle en conclut que la notion de bâtiment d'habitation collectif nécessite la réalisation d'au moins 2 logements.

Autre condition : ces logements doivent être groupés dans un seul et même bâtiment, pour que celui-ci puisse recevoir la qualification de « collectif ». Si ce regroupement n'implique pas nécessairement la superposition verticale des logements, ces derniers peuvent également être alignés ou en bande. Toutefois, elle indique que « quelle que soit la configuration des logements, la construction doit se présenter comme un seul bâtiment caractérisé par une unité de structure (fondation, toiture, gros œuvre, etc.) », et conclut que « ne peuvent être qualifiées de bâtiment collectif, des constructions à usage d'habitation qui ne comprennent pas plus de 2 logements chacune ».

Par conséquent, l'administration en déduit que la circonstance que ces constructions seraient jumelées, groupées en bande ou même construites au sein d'une copropriété est sans incidence sur cette qualification.

Par ailleurs, elle rappelle que l'INSEE assimile expressément le « logement individuel groupé » à une catégorie de construction individuelle et non à une construction collective.

Elle en conclut que les villas individuelles construites au sein d'une copropriété et les villas construites de manière jumelée voire en bande ne constituent pas des bâtiments d'habitation collectifs éligibles à la réduction Pinel.