L’ESG désormais incontournable dans la stratégie des fonds immobiliers

L'actualisation de l'étude sur les pratiques ESG des fonds immobiliers, que viennent de publier l'ASPIM et l'OID, atteste d'une appropriation croissante des réglementations par les gestionnaires d'actifs.  

« Les publications 2023 montrent une appropriation croissante des réglementations ESG par les fonds immobiliers grand public », se félicite Loïs Moulas, directeur général de l'OID. « 87% des fonds grand public étudiés présentent aujourd'hui une stratégie ESG. Cette seconde étude sur les pratiques ESG et de labellisation ⁽¹⁾ confirme donc le caractère désormais incontournable des enjeux extra-financiers », ajoute Véronique Donnadieu, déléguée générale de l'ASPIM.

Plus de 120 fonds immobiliers analysés, soit 87% de l'encours global

Les 2 associations viennent de mettre à jour l'enquête menée pour la première fois l'an dernier auprès des gestionnaires de fonds immobiliers. Les résultats du premier opus étaient déjà plus qu'encourageants. Ceux de l'édition 2023 confirment et amplifient la tendance observée précédemment. Le pourcentage de fonds immobiliers ayant adopté une stratégie ESG est en progression de 6 points par rapport à 2022 ⁽²⁾. 81% des fonds étudiés ⁽³⁾ mentionnent en outre dorénavant des objectifs ESG. Contre 68% l'an dernier. Le périmètre de l'étude est toujours aussi représentatif. Cette dernière s'appuie en effet sur l'analyse de la documentation réglementaire de 120 fonds immobiliers grand public ⁽⁴⁾. Soit environ 83% de la capitalisation du marché.

Fonds immobiliers : une réglementation extra-financière toujours plus dense

S'ajoutent à cette base documentaire les codes de transparence publiés par les fonds labellisés ISR. Ainsi que les résultats d'un questionnaire rempli par 24 sociétés de gestion. Et la matière tirée de 9 entretiens qualitatifs. L'étude ASPIM-OID est donc ainsi en mesure de juger du niveau « d'appropriation » des diverses réglementations, françaises et européennes, qui s'imposent, en matière de développement durable, aux gestionnaires d'actifs immobiliers. Ce corpus réglementaire est de plus en plus dense. Et en évolution constante. Depuis janvier 2023, un second niveau d'exigence du Règlement SFDR ⁽⁵⁾ s'applique. Il impose notamment que les gestionnaires exposent leur degré d'alignement avec la taxinomie « durable » des activités économiques ⁽⁶⁾. Depuis juin 2023, la loi Energie-Climat (article 29) oblige en outre certains acteurs ⁽⁷⁾ à de nouvelles exigences. Notamment à déclarer leur stratégie d'alignement avec l'Accord de Paris ⁽⁸⁾.

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Appropriation croissante des indicateurs ESG

Ces contraintes croissantes produisent leurs effets. Du fait de cette loi Energie-Climat, 72% des fonds étudiés se sont dorénavant engagés dans la réduction des émissions de gaz à effet de serre. 5 points de plus que l'an dernier. 78% des fonds assujettis utilisent un indicateur de biodiversité. Les avancées sont également très nettes en matière de règlement SFDR. Puisque, désormais, « la quasi-totalité des fonds immobiliers grand public présentent leur classification SFDR », estime l'ASPIM ⁽⁹⁾. Les fonds déclarés en articles[10] 8 (21%) ou 8 hybride (39%) sont en forte progression, et majoritaires. L'encours des fonds déclarés en article 9 est demeuré stable (25%) par rapport à l'an dernier. La taxinomie européenne est également en train d'entrer dans les usages. 58% des fonds classés article 8 ou 8 hybride déclarent en effet un engagement taxinomique.

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Faible engagement des fonds immobiliers sur l'aspect taxinomie

Mais, souligne l'étude, les gestionnaires ne s'engagent, pour l'heure, que sur des taux « très faibles ». En raison, estime-t-elle, de textes réglementaires qui ne sont pas encore « figés ». Ou d'un intérêt encore « limité » pour ce critère qui n'est encore ni connu, ni reconnu par le grand public « comme un facteur différenciant ». Tel n'est pas le cas pour le label ISR. Ce dernier, qui est en partie devenu un argument commercial pour certains gestionnaires, s'est totalement imposé. Les données de l'étude, établies on l'a dit, à fin 2022, pointaient à 64 le nombre de fonds labellisés ISR. Un nombre passé, on le sait, à 108 à la fin du 1^er trimestre 2023.

Refonte prochaine du label ISR immobilier

ASPIM et OID rappellent toutefois que ce label dédié à l'immobilier doit, à l'instar de son aîné dédié aux valeurs mobilières, faire l'objet d'une refonte très prochainement. Ses premiers éléments devraient être connus début 2024. Ils s'inspireront sans doute des recommandations formalisées par l'ASPIM, à partir des travaux menés par le Comité du Label ISR. Lesquelles portent notamment sur l'harmonisation des indicateurs de performance. Ou la durée du cycle de labellisation. A suivre.

En savoir plus

Télécharger l'étude complète ASPIM-OID

A propos de l'ASPIM⁽ⁱ⁾

L'Association française des Sociétés de Placement Immobilier (ASPIM) représente et défend les intérêts de ses adhérents, les gestionnaires de fonds d'investissement alternatif (FIA) en immobilier (SCPI, OPCI et autres FIA « par objet »). Créée en 1975, l'ASPIM est une association à but non lucratif qui réunit tous les acteurs du métier de la gestion des fonds immobiliers non cotés. En France, au 31 décembre 2022, les FIA en immobilier représentaient une capitalisation totale de 314 milliards € et 4 millions d'épargnants.

A propos de l'OID⁽ⁱ⁾

L'Observatoire de l'Immobilier Durable – OID – est l'espace d'échange indépendant du secteur immobilier sur le développement durable et l'innovation. Penser l'immobilier responsable est la raison d'être de l'OID qui rassemble plus d'une centaine de membres et partenaires parmi lesquels les leaders de l'immobilier tertiaire en France sur toute sa chaîne de valeur. L'OID est une association qui participe activement à la montée en puissance des thématiques ESG en France et à l'international, par un programme d'actions sur le terrain et auprès des pouvoirs publics.

 (i) Information extraite d'un document officiel de la société

^Notes

⁽¹⁾ « Etude sur les fonds immobiliers – Les pratiques ESG face aux évolutions réglementaires » – Octobre 2023.

⁽²⁾ 87% donc, contre 81% en 2022.

⁽³⁾ Pourcentage des encours.

⁽⁴⁾ L'univers ne couvre, pour l'instant, que les fonds immobiliers grand public. L'ASPIM et l'OID espèrent pouvoir prochainement étendre le champ de l'étude aux fonds immobiliers professionnels.

⁽⁵⁾ Le Règlement SFDR (Sustainable Finance Disclosure Regulation) est une directive européenne qui instaure des règles communes de rapport extra-financier aux acteurs des marchés financiers. Et notamment une classification des fonds en fonction de la transparence en matière de durabilité.

⁽⁶⁾ La Taxinomie européenne est un référentiel permettant de classer une activité économique comme « durable ». Si elle contribue significativement à au moins l'un des six objectifs environnementaux, sans nuire aux autres objectifs. Et tout en respectant les normes sociales minimales.

⁽⁷⁾ La loi française dite Loi Energie-Climat impose des exigences de rapport extra-financier en termes d'alignement climat et de biodiversité aux fonds et aux acteurs dont le montant total des encours est supérieur à 500 M€.

⁽⁸⁾ Ainsi qu'avec les accords internationaux en matière de préservation de la biodiversité et leur prise en compte des risques extra-financiers.

⁽⁹⁾ Contre 59% lors de l'étude 2022.

[10] Le Règlement SFDR introduit 3 niveaux de transparence en classant les fonds article 6, article 8 ou 8 hybride -lesquels réalisent en plus partiellement des investissements durables- ou article 9. Les fonds article 9 sont les mieux disant.