Exonération de plus-value en faveur de l'habitation en France d'un non-résident : les cessions de biens immobiliers détenus par une SCI en sont exclues
Le Gouvernement vient de confirmer que sont exclues de l'exonération prévue en faveur de l'habitation en France d'un non-résident (Art. 150-U-II-2° du Code Général des Impôts) les cessions de biens détenus par une société civile immobilière (SCI)
Pour mémoire, l'article 150 U-II-2° du Code Général des Impôts, institué par la loi de finances pour 2004, prévoit une exonération particulière de plus-value immobilière en faveur de l'habitation en France des non-résidents.
Cette exonération s'applique dans la limite d'une résidence par contribuable et de 150 000 € de plus-value nette imposable, à la double condition que :
- le cédant ait été fiscalement domicilié en France de manière continue pendant au moins 2 ans à un moment quelconque antérieurement à la cession ;
- la cession intervienne au plus tard le 31 décembre de la 10ème année suivant celle du transfert par le cédant de son domicile fiscal hors de France
Les catégories d'immeubles concernées par cette exonération :
- les immeubles ou fractions d'immeubles bâtis à usage d'habitation détenus par le cédant,
- les immeubles inoccupés, vacants ou vides de tout meuble,
- les dépendances immédiates et nécessaires de la résidence.
Toutefois, comme l'a souligné Mme Évelyne Renaud-Garabedian le 7 juillet dernier, cette exonération ne s'applique pas lorsque le cédant est une SCI.
Comme le soulignait la sénatrice des Français établis hors de France, pour les résidents, « cette exonération est possible en cas de cession d'un bien par une société civile immobilière (SCI) lorsque ce dernier a été mis à la disposition gratuite de l'un des associés à titre de résidence principale, l'exonération se faisant alors au prorata de sa participation. »
La sénatrice a donc demandé au Gouvernement de connaître les raisons de cette différence de traitement fiscal et l'a interrogé sur la possibilité d'étendre l'exonération de plus-values aux associés non-résidents d'une SCI.
Le Gouvernement vient :
- de confirmer que cette exclusion résultait de la lettre même de l'article 150 U-II-2° du Code Général des Impôts, qui précise que le cédant doit être une personne physique et qu'elle était confirmée par la doctrine BOFIP qui précise que « L'exonération ne s'applique pas aux plus-values réalisées par une personne morale telle qu'une société de personnes, quand bien même ses associés satisfont aux autres conditions prévues par la loi. »
- le Gouvernement précise également que la différence de traitement a été déclarée conforme à la Constitution.
Néanmoins (bonne nouvelle), le Gouvernement indique que depuis 2019, les non-résidents (expatriés) bénéficient d'une nouvelle exonération en faveur de la résidence principale (Art. 244 bis A du Code Général des Impôts) qui s'applique que le vendeur soit une personne physique ou une société de personnes.
En effet, l'article 43 de la LF 2019 a prévu qu'un non-résident qui cède l'immeuble qui constituait sa résidence principale en France à la date du transfert de son domicile fiscal hors de France puisse être exonéré de plus-value (du prélèvement prévu par l'article 244 bis A-I-1 du Code Général des Impôts) à la double condition :
- que cette cession soit réalisée au plus tard le 31 décembre de l'année suivant celle du transfert par le cédant de son domicile fiscal hors de France,
- et que l'immeuble n'ait pas été mis à la disposition de tiers, à titre gratuit ou onéreux, entre ce transfert et la cession.
Sur ce point, il faut savoir que seuls sont visés les expatriés qui transfèrent leur résidence « dans un État membre de l'Union européenne ou dans un État ou territoire ayant conclu avec la France une convention d'assistance administrative en vue de lutter contre la fraude et l'évasion fiscales. »
Finalement le Gouvernement, vient de souligner que les contribuables non-résidents associés d'une SCI détenant des immeubles en France ne peuvent pas bénéficier de l'exonération prévue à l'article 150 U-II-2° du Code Général des Impôts. En revanche, ils bénéficient de l'exonération de la plus-value immobilière au titre de la résidence principale prévue à l'article 244 bis A-I-al1 du Code Général des Impôts, toutes conditions par ailleurs remplies.
Source : Réponse Ministérielle Evelyne RENAUD-GARABEDIAN, JO Sénat du 2 février 2023, Question n°00328
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