Exonération de plus-value en faveur de l'habitation en France d'un non-résident : les cessions de biens détenus via une SCI en sont exclues
Le Gouvernement vient de confirmer que sont exclues de l'exonération prévue en faveur de l'habitation en France d'un non résident (Art. 150-U-II-2° du Code Général des Impôts) les cessions de biens détenus par une société civile immobilière (SCI).
L'article 150 U-II-2° du Code Général des Impôts, institué par la loi de finances pour 2004, prévoit une exonération particulière de plus-value immobilière en faveur de l'habitation en France des non-résidents.
Ce régime a été aménagé à plusieurs reprises et dernièrement par l'article 43 de la loi de finances pour 2019. Désormais, cette exonération s'applique dans la limite d'une résidence par contribuable et de 150 000 € de plus-value nette imposable, à la double condition que :
- le cédant ait été fiscalement domicilié en France de manière continue pendant au moins 2 ans à un moment quelconque antérieurement à la cession ;
- la cession intervienne au plus tard le 31 décembre de la dixième année suivant celle du transfert par le cédant de son domicile fiscal hors de France ou, sans condition de délai, lorsque le cédant a la libre disposition du bien au moins depuis le 1er janvier de l'année précédant celle de la cession.
Toutefois, comme l'a souligné Mme Évelyne Renaud-Garabedian le 7 juillet dernier, cette exonération ne s'applique pas lorsque le cédant est une SCI.
Comme le soulignait la sénatrice des Français établis hors de France, pour les résidents, « cette exonération est, elle, possible en cas de cession d'un bien par une société civile immobilière (SCI) lorsque ce dernier a été mis à la disposition gratuite de l'un des associés à titre de résidence principale, l'exonération se faisant alors au prorata de sa participation. »
La sénatrice a donc demandé au Gouvernement de connaître les raisons de cette différence de traitement fiscal et l'a interrogé sur la possibilité d'étendre l'exonération de plus-values aux associés non-résidents d'une SCI.
Le Gouvernement vient donc :
- de confirmer que cette exclusion résultait de la lettre même de l'article 150 U-II-2° du Code Général des Impôts, qui précise que le cédant doit être une personne physique et qu'elle était confirmée par la doctrine BOFIP qui précise que « L'exonération ne s'applique pas aux plus-values réalisées par une personne morale telle qu'une société de personnes, quand bien même ses associés satisfont aux autres conditions prévues par la loi. »
- de préciser que la différence de traitement entre les personnes cédant leur résidence principale, selon qu'elles sont résidentes ou ont transféré leur domicile fiscal hors de France à la date de la cession résultant de l'application respective du 1° ou du 2° du II de l'article 150 U du Code Général des Impôts, a été déclarée conforme à la Constitution.
- que depuis 2019, les non résidents (expatriés) bénéficient d'une nouvelle exonération en faveur de la résidence principale (Art. 244 bis A du Code Général des Impôts) qui s'applique que le vendeur soit une personne physique ou une société de personnes
En effet, l'article 43 de la LF 2019 a prévu qu'un non-résident qui cède l'immeuble qui constituait sa résidence principale en France à la date du transfert de son domicile fiscal hors de France puisse être exonéré de plus-value (du prélèvement prévu par l'article 244 bis A-I-1 du Code Général des Impôts) à la double condition :
- que cette cession soit réalisée au plus tard le 31 décembre de l'année suivant celle du transfert par le cédant de son domicile fiscal hors de France
- et que l'immeuble n'ait pas été mis à la disposition de tiers, à titre gratuit ou onéreux, entre ce transfert et la cession.
Bercy a commenté ce régime à la faveur d'une mise à jour de la base BOFIP-Impôt du 19 avril 2019.
Attention : sont seuls visés les expatriés qui transfèrent leur résidence « dans un État membre de l'Union européenne ou dans un État ou territoire ayant conclu avec la France une convention d'assistance administrative en vue de lutter contre la fraude et l'évasion fiscales ainsi qu'une convention d'assistance mutuelle en matière de recouvrement ayant une portée similaire à celle prévue par la directive 2010/24/UE du Conseil du 16 mars 2010 concernant l'assistance mutuelle en matière de recouvrement des créances relatives aux taxes, impôts, droits et autres mesures et qui n'est pas un État ou territoire non coopératif au sens de l'article 238-0 A. » (Art. 244 bis A -1 du Code Général des Impôts).
Comme vient de le souligner le Gouvernement, les contribuables non-résidents associés d'une SCI détenant des immeubles en France et relevant des articles 8 à 8 ter du Code Général des Impôts ne peuvent bénéficier de l'exonération prévue à l'article 150 U-II-2° du Code Général des Impôts. En revanche, ils bénéficient de l'exonération de la plus-value immobilière prévue à l'article 244 bis A-I-al1 du Code Général des Impôts, toutes conditions par ailleurs remplies
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