Fonds immobiliers : où et dans quoi ont-ils investi en 2022 ?

Les fonds immobiliers non cotés (SCPI, OPCI et sociétés civiles immobilières) ont sans doute battu l'an dernier un nouveau record en termes d'investissements. De plus en plus orientés vers les actifs alternatifs, l'international, et les régions. Chiffres clefs.

Les fonds immobiliers non cotés auront investi 14,2 Md€ en 2022. Les SCPI concentrent toujours l'essentiel des acquisitions en actifs immobiliers. 10,7 Md€ l'an dernier, soit plus des trois-quarts du total.  Les unités de compte immobilières, conséquence d'une collecte de plus en plus abondante, se positionnent à la deuxième place. Avec près de 2,4 Md€ investis en immobilier direct. Soit, précise l'ASPIM, qui collecte ces données, « environ 45% de l'ensemble de leurs investissements en 2022» ⁽¹⁾. Les OPCI, avec environ un milliard d'euros, ferment la marche.

Les fonds immobiliers non cotés ont assuré plus de 38% des investissements immobiliers sur le marché français

Des montants globaux clairement en hausse. Surtout en part relative. Sur le seul marché de l'investissement immobilier français, estimé à 28,1 Md€ en 2022 par BNP Paribas RE, les fonds immobiliers non cotés sont de fait devenus des acteurs essentiels. L'an dernier, ils ont assuré plus de 38% des acquisitions. Les SCPI, à elles-seules, en représentaient 23,2%. Contre moins de 20% en 2021. Moins de 18% en 2020. Ou encore moins de 16% en 2019… On en connaît les raisons. La plupart des investisseurs institutionnels et des fonds à effet de levier ayant « posé le stylo» mi-2022 - comme l'imageait Georges Riochetta lors d'un colloque IEIF, en novembre dernier -, ce sont les véhicules disposant de capitaux propres en attente d'investissement qui ont pris le relais. Dont les fonds immobiliers non cotés, SCPI et SCI en tête….

SCPI, OPCI et société civile de plus en plus présents à l'international

La répartition de leurs investissements 2022 consacre et amplifie l'une des tendances déjà observées : l'internationalisation de leurs acquisitions. L'étranger, ces derniers trimestres et années, représentait en effet environ le tiers de leurs acquisitions. C'était 33% en 2021. 35% au 1T 2022. Et jusqu'à 42% au dernier trimestre de l'exercice écoulé. Qui se termine avec un taux annuel moyen de 37%. Comme souvent, c'est l'Allemagne qui se positionne comme le pays d'accueil préféré des fonds immobiliers non cotés. En 2022, cette dernière (22%) fait quasiment jeu égal avec le Royaume-Uni (19%). Celui-ci, avec les Pays-Bas (14%), fait partie des pays où le repricing des actifs immobiliers a été le plus violent. D'où, sans doute, ce surcroît d'intérêt pour les véhicules à la recherche d'opportunités de marché.

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Les fonds immobiliers plébiscitent l'investissement en régions

2022 confirme aussi une autre tendance apparue surtout depuis la crise sanitaire : la montée en puissance de l'investissement en régions. Sa part de marché relative n'était que de 23% en 2020. Elle était montée à un peu plus de 30% en 2021. Et jusqu'à 43% au 1^er semestre 2022. Le trou d'air du 3^e trimestre (19% seulement des investissements des fonds immobiliers) n'aura finalement pas brisé cette vogue régionale. La « province» aura finalement attiré plus du tiers (35%) des opérations des fonds immobiliers. Aux dépens d'ailleurs plus de la région parisienne dans son ensemble (20% vs 31% en 2021), que de Paris intra-muros. Qui maintient, lui, sa part de marché.

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Baisse accentuée des bureaux, montée en puissance des actifs alternatifs

Du côté des allocations sectorielles, la baisse relative du segment bureaux s'accentue. Ces derniers représentaient encore 61% des investissements des fonds immobiliers non cotés en 2021. Leur part relative chute à 46%. Au profit des actifs « alternatifs», santé, éducation, tourisme, ou logistique. Qui attirent de plus en plus les investisseurs, à la recherche de nouveaux modèles de création de valeur. Le commerce reprend des couleurs (13% vs 10%). Les cessions opérées l'an dernier par les fonds immobiliers pèsent quant à elles pour environ 2,6 Md€. Dont, selon les chiffres IEIF, 1,8 Md€ pour les seules SCPI. Plus « vendeuses » qu'en 2021 (1,5 Md€), ces dernières se sont surtout délestées d'actifs de bureaux (69%). Et surtout en région parisienne (32%).

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A propos de l'ASPIM⁽ⁱ⁾

L'Association française des Sociétés de Placement Immobilier (ASPIM) représente et défend les intérêts de ses adhérents, les gestionnaires de fonds d'investissement alternatif (FIA) en immobilier (SCPI, OPCI et autres FIA « par objet »). Créée en 1975, l'ASPIM est une association à but non lucratif qui réunit tous les acteurs du métier de la gestion des fonds immobiliers non cotés. En France, au 31 décembre 2021, les FIA en immobilier représentaient une capitalisation totale de 280,5 Md€.

A propos de l'IEIF⁽ⁱ⁾

Créé en 1986, l'IEIF est un centre d'études, de recherche et de prospective indépendant spécialisé en immobilier. Son objectif est de soutenir les acteurs de l'immobilier et de l'investissement dans leur activité et leur réflexion stratégique, en leur proposant des études, notes d'analyses, synthèses et clubs de réflexion.

L'approche de l'IEIF intègre l'immobilier à la fois dans l'économie et dans l'allocation d'actifs. Elle est transversale, l'IEIF suivant à la fois les marchés (immobilier d'entreprise, logement), les fonds immobiliers (cotés : SIIC, REIT ; non cotés : SCPI, OPCI, FIA) et le financement. 

(i) Information extraite d'un document officiel de la société.

⁽¹⁾ Les unités de compte immobilières ont également alloué 36% de leurs placements à d'autres fonds immobiliers non cotés, dont 15% en SCPI.