« Immobilier, la fin d’un cycle… » - Eric Cosserat, Perial AM
Le monde, l'économie, les marchés immobiliers sont en train de changer. Quelles sont les conséquences de ces changements de cycles sur la valeur et le rendement des actifs immobiliers ? Sur le potentiel du placement SCPI ? L'analyse d'Eric Cosserat, président de Perial AM, face caméra.
La fin d'un cycle ?
Aujourd'hui, nous sommes dans un monde qui change. C'est la fin d'une époque. C'est la fin d'un cycle économique. Et c'est la fin d'un cycle immobilier… C'est, de fait, la fin de l'argent facile, gratuit et bon marché. Et le retour à une situation où les taux d'intérêt augmentent. Et où l'argent « coûte »…
Quel impact pour les investisseurs en immobilier ?
L'impact sur les marchés immobiliers, c'est que les acteurs de l'immobilier vont, maintenant, acheter beaucoup plus sur fonds propres. Et moins utiliser l'effet de levier du crédit. Il y aura donc une prime aux acteurs en fonds propres. Or les SCPI sont avant tout des acquéreurs en fonds propres. Car elles achètent avec les capitaux qu'elles collectent. Elles ont néanmoins aussi bénéficié de taux de crédits favorables. Elles ont donc, elles aussi, pu accroître leur patrimoine en utilisant l'effet de levier. Mais dans des proportions raisonnables. Je rappelle en effet que l'effet de levier des SCPI est « capé ». A 40%, au maximum, de la valeur de leurs actifs nets.
L'immobilier va-t-il baisser ?
Il y a des risques de baisse dans l'immobilier. Ou, en tout cas, il y a des risques de hiérarchisation des taux de rendement. Nous avons connu une époque où tout se valait, à peu près. Quelle que soit la catégorie d'actif immobilier. Et quelle que soit sa localisation. C'était une situation d'écrasement des taux. Désormais, nous allons assister à la reconstitution de la hiérarchie des taux de rendements. Les taux des actifs les moins bien localisés, et/ou de moins bonne qualité, risquent de baisser. De baisser par rapport aux taux des actifs « prime », ou bien localisés et bien occupés.
Quid des SCPI, dans ce nouveau contexte ?
On l'a dit : nous ne sommes pas à l'abri d'une baisse des actifs immobiliers. Mais les SCPI présentent des avantages spécifiques. L'avantage de la diversification. L'avantage de la mutualisation. Et elles s'appuient sur la capacité et le savoir-faire de leurs gérants. Les plus à même d'acheter, au bon endroit, les bons immeubles. Les SCPI bénéficient aussi d'un certain nombre d'amortisseurs. Grâce à la mutualisation des loyers, des dividendes, des risques en général. Cela signifie que, certes, il y a un risque de voir quelques évolutions à la baisse des actifs immobiliers. Mais que les SCPI, globalement, ont la capacité de résister dans un marché immobilier en phase de changement.
Donc, il faut rester optimiste…
Alors, le contexte n'est effectivement pas facile. Nous vivons une époque de fortes incertitudes. En raison de ces changements de cycles. Et d'un contexte géopolitique assez anxiogène. Ce qu'il est important de noter c'est que, dans ces crises, les SCPI ont toujours extrêmement bien résisté. La SCPI est un placement anti-crise. C'est un placement géré comme « un bon père de famille ». En outre, c'est un placement qui est indexé sur l'inflation. Laquelle, on le sait, est en train de reprendre. Et je le rappelle : nous avons déjà connu plusieurs crises immobilières. Au terme desquelles les SCPI s'en sont plutôt bien sorties. C'est la raison pour laquelle je suis assez confiant sur l'avenir de ce produit.
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