Imposition d'une SCI selon le régime des SCCV : l'effectivité des opérations réalisées prime sur l'objet social initial

La Cour vient de rappeler que pour caractériser, au sein d'une SCI, une activité commerciale de construction vente relevant des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), l'administration peut, à juste titre, se fonder non sur l'objet social initial et sur les mentions portées sur l'acte d'acquisition mais sur les opérations effectivement réalisées par cette société.

Conformément aux dispositions de l'article 206-2, al.1, du Code Général des Impôts les sociétés civiles relèvent de plein droit de l'impôt sur les sociétés, quelle que soit leur forme, lorsqu'elles se livrent à des opérations présentant un caractère industriel ou commercial au sens des articles 34 du Code Général des Impôts et 35 du Code Général des Impôts.

Tel est le cas des opérations de construction d'immeubles en vue de la vente. Par suite, les sociétés civiles qui procèdent à ces dernières opérations sont, en principe, obligatoirement soumises à l'impôt sur les sociétés.

Cependant, par dérogation à ce principe, l'article 239 ter-I du Code Général des Impôts prévoit que les dispositions de le 2 de l'article 206 du Code Général des Impôts ne sont pas applicables aux sociétés civiles qui ont pour objet la construction d'immeubles en vue de la vente, à la condition que ces sociétés ne soient pas constituées sous la forme de sociétés par actions ou à responsabilité limitée et que leurs statuts prévoient la responsabilité indéfinie des associés en ce qui concerne le passif social.

Le régime de l'article 239 ter du Code Général des Impôts s'applique aux seules sociétés qui ont pour objet la construction d'immeubles en vue de la vente, soit directement, soit sous le couvert de sociétés dotées de la « transparence fiscale ».

Rappel des faits

La SCI G, dont M. D… détient 47% des parts sociales, avait initialement pour objet social l'acquisition de biens immobiliers en vue de leur location, les travaux d'agrandissement, de construction, de rénovation et, plus généralement, toutes opérations se rattachant directement ou indirectement à cet objet ou susceptibles d'en faciliter la réalisation, à la condition qu'elles ne puissent porter atteinte au caractère civil de l'activité sociale.

Elle a souscrit en 2013 une déclaration de modification de son objet social M2, lequel est devenu « l'acquisition de biens immobiliers en vue de leur location et (ou) de leur vente après travaux de construction et de rénovation ».

Elle a acquis en 2011 un bien immobilier, qu'elle a transformé à partir des bâtiments existants ou sur l'emprise foncière non bâtie, en neuf maisons d'habitation, qu'elle a vendues au cours des années 2013 à 2015.

Ces ventes n'ont pas été soumises à la TVA et ont été assujetties aux plus-values selon le régime des plus-values des particuliers.

A la suite d'une vérification de comptabilité, l'administration a estimé que cette société exerçait en réalité une activité de construction-vente de nature commerciale.

Pour considérer que la SCI G exerçait, en dépit de sa forme civile, une activité commerciale de construction-vente et par suite que ses associés devaient être imposés en BIC l'administration fiscale a fait valoir :

• que cette société avait procédé à l'acquisition, le 3 mai 2011, d'un bien immobilier, se composant d'une maison d'habitation, d'un garage et d'un terrain, pour un prix de 610 000 €,
• qu'en février 2012, la SCI G a obtenu un permis de construire et a, dès la fin de l'année 2012, entrepris les travaux correspondants consistant, d'une part, en la rénovation et la transformation des bâtiments existants en vue de la création de cinq maisons d'habitation, et, d'autre part, en la construction de quatre maisons sur le terrain nu.
• que ces neuf maisons ont été vendues individuellement entre les mois d'octobre 2013 et juin 2015, dont sept au titre des seules années 2013 et 2014 en litige, pour un montant global de 1 926 000 €.

Au regard de ces éléments, l'administration a considéré que la SCI devait être regardée comme réalisant de manière habituelle des opérations de construction-vente, alors qu'il ne résulte pas de l'instruction qu'elle aurait exercée une quelconque autre activité.

En conséquence, elle a imposé les associés en BIC à hauteur de leur participation dans le capital de la SCI.

M D fait appel du jugement du 26 mai 2020 par lequel le tribunal administratif de Versailles a rejeté sa demande en décharge.

La Cour vient de rejeter l'appel de M.D.

La Cour fait valoir que si au jour de l'acquisition du bien immobilier, les statuts de la SCI G avaient exclusivement pour objet l'acquisition de biens immobiliers en vue de leur location, il résulte de l'instruction :

• que la société, créée peu de temps avant l'acquisition du bien, n'a jamais réalisé d'opérations de location et ne justifie d'aucune démarche visant à la mise en location des biens réalisés.
• que le bien acquis a été inscrit en compte de stock et non dans un compte d'immobilisation.
• que les arguments avancés par M.D (complexification de la réglementation immobilière et problèmes de santé) pour justifier d'une renonciation de la SCI G à mettre en location ne sont pas pertinents

Dans ces conditions, et nonobstant le fait que l'option d'imposition choisie par la SCI G lors de son immatriculation n'a pas été enregistrée par le service et n'a jamais été appliquée, l'existence d'une intention spéculative de la SCI G, caractéristique des opérations immobilières de nature commerciale, doit être regardée comme établie eu égard au court délai séparant l'acquisition du bien des opérations de revente, du lotissement du bien effectué presque immédiatement après son acquisition, du nombre de biens vendus et du montant des bénéfices réalisés et de leur caractère exclusif dans l'activité de la SCI G.

Par suite, c'est à bon droit que le service, qui s'est fondé à juste titre non sur l'objet social initial et sur les mentions portées sur l'acte d'acquisition mais sur les opérations effectivement réalisées par cette société, a estimé que la SCI G, qui a exclusivement conduit des opérations de construction en vue de la vente, exerçait en réalité une activité non pas civile mais commerciale, relevant du 1° bis de l'article 35-1°bis du Code Général des Impôts.

Partant, la Cour confirme que les bénéfices résultant de cette activité, afférents aux ventes réalisées devaient être imposés à l'impôt sur le revenu dans la catégorie des BIC entre les mains de ses associés à hauteur de leur participation dans son capital.

Source : Arrêt de la CAA de Versailles du 10 mai 2022, 20VE01800