« La dynamique de la baisse perd de sa vigueur… » - Pierre Schoeffler, IEIF
Quels signaux envoient aujourd'hui les divers indicateurs « avancés » des marchés immobiliers ? Ceux de l'immobilier coté sont plutôt positifs. Certains signes laissent également espérer le retour à un certain équilibre sur les marchés physiques. L'analyse de Pierre Schoeffler, Senior Advisor à l'IEIF, conseiller du président de La Française.
Vous êtes économiste, spécialiste reconnu des FIA immobiliers et de leurs marchés sous-jacents. Les transactions se sont effondrées en 2023, avec un volume acté de l'ordre de 14
Pierre Schoeffler – Il faut effectivement s'accrocher à quelques signaux de marché. Je rappelle qu'en 2022 les taux directeurs de la Banque centrale européenne ont fait un bond absolument considérable. De + 450 points de base. Les taux long terme, qui sont beaucoup plus importants pour la valorisation des actifs immobiliers, ont quant à eux bondi de 300 points de base (1). C'est donc un choc majeur qui s'est produit en 2022. Mais, en fait, le segment immobilier avait commencé à réagir, via l'immobilier coté précisément, dès 2021. Les premiers signaux d'alerte sont donc venus de l'immobilier coté. Alors même que la Banque centrale européenne n'avait pas encore augmenté ses taux d'intérêt…
Les marchés cotés sont donc un indicateur avancé…
Pierre Schoeffler – Ce sont effectivement des indicateurs avancés. Voyant que l'inflation partait, les marchés européens de l'immobilier coté se sont immédiatement méfiés. Par un mouvement de baisse. Ce qu'ils indiquaient, et que l'on mesure par le rapport cours de Bourse sur valeur de l'actif net, c'est que l'immobilier physique devait baisser d'environ 30%, par rapport à sa valeur en 2021. Tous segments immobiliers confondus. Ce signal de « -30% » est stable depuis environ 6 mois. Mais il s'est effectivement modifié ces 2 derniers mois, avec la remontée des cours. Ce qui signifie que ce niveau de -30% était peut-être un peu trop élevé…
Ce qui veut dire que l'on serait à un palier ?
Pierre Schoeffler – On pourrait être à un palier. L'immobilier coté a réagi mi-2021. Soit un an avant l'immobilier physique, qui a réagi mi-2022. L'immobilier coté aurait donc approximativement un an d'avance. Nous sommes en décembre 2023. La stabilisation pourrait donc intervenir en décembre 2024. Mais sans certitude…
Il existe aussi des indices d'immobilier non coté. Comme celui de MSCI, le PEPFI. Quels signaux envoie-t-il, quant à lui, en termes de volume ou de performance ?
Pierre Schoeffler – Le PEPFI est un indice de fonds institutionnels pan-européens ouverts, trimestriel, qui est effectivement très intéressant. Il donne des informations sur les valeurs d'expertise des fonds en question (mais pas sur les valeurs transactionnelles). L'indice indique une baisse des valeurs, entre mi-2022 et septembre 2023, d'environ 15%. Il s'agit donc d'un signal assez fort. Mais ce qu'il est intéressant de constater, c'est que, trimestre après trimestre, la dynamique de la baisse perd de sa vigueur. Dit autrement, la dérivée seconde de cette baisse importante (15%) est en train de devenir positive…
En réalité, le problème principal des marchés immobiliers est son actuelle « illiquidité ». Autrement dit, l'absence de transactions. Y a-t-il aussi des signaux qui permettent de penser qu'en 2024 les transactions pourraient repartir ?
Pierre Schoeffler – Pour cela, il faut au moins regarder le marché phare de l'immobilier d'entreprise : celui des bureaux prime Paris QCA (2). Ses taux de capitalisation sont passés de 2,7% - 2,8% fin 2021 à 4,2% aujourd'hui. Ce qui correspond à environ 30% de baisse de la valeur des actifs bureaux prime. L'équilibre est-il atteint ? Tout laisse à penser que ce n'est pas encore le cas. Car l'écart entre les prix de réservation des acheteurs et ceux des vendeurs - le « bid/ask » - est encore trop large pour assurer une liquidité normale. Pour que cette liquidité normale soit assurée, il faudrait que le taux de capitalisation progresse encore quelque peu. Jusqu'à 4,5%, peut-être. L'équilibre n'est donc pas loin d'être atteint. Quelques transactions à 4,5% ont bien été enregistrées. Mais pas encore suffisamment pour considérer que ce taux est le taux de marché…
Quelle baisse, de fait, pour le segment des bureaux depuis la mi-2022 : 20% ?
Pierre Schoeffler – Si l'on prend leur valeur transactionnelle, qui correspond à la liquidité, la baisse est de l'ordre de 20% à 30%. En revanche, si l'on prend leur valeur d'expertise, qui est moindre par définition puisqu'il y a toujours une forme de lissage, ce que fait ressortir par exemple l'indice MSCI semestriel France entière, à juin dernier, c'est une baisse de l'ordre de 10% entre mi-2022 et mi-2023. Je pense donc que le marché immobilier va terminer l'année, en valeur d'expertise, avec une baisse de l'ordre de 10% à 12% sur l'ensemble de l'exercice…
Propos recueillis le 19 décembre 2023
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