La SCPI Allianz Pierre fait de la résistance
La SCPI bureaux gérée par Allianz Immovalor ne modifie pas la valeur de sa part. Son patrimoine a relativement bien résisté au choc des valorisations. Et sa stratégie active d'asset management devrait lui permettre d'encore améliorer sa résilience. Focus.
Allianz Pierre résiste… Alors que plusieurs véhicules « historiques », de taille équivalente ou supérieure -plus d'un milliard d'euros de capitalisation-, et essentiellement positionnés sur la classe d'actifs bureaux, ont subi d'importantes révisions à la baisse de la valeur de leurs patrimoines, et connaissent actuellement des problèmes de liquidité, la SCPI gérée par Allianz Immovalor a jusqu'à présent été en mesure de maintenir le prix de sa part inchangée.
Allianz Pierre : prix de souscription maintenu
Son prix de souscription reste de fait fixé à 340 €, confirme le dernier bulletin trimestriel de la SCPI. Tout comme son rendement 2023, identique à celui de 2022 (4,01 %). Pour expliquer cette résilience patrimoniale, Allianz Immovalor met en avant 3 principaux arguments. D'abord, une approche de la collecte « raisonnée» et « adaptée à la profondeur du marché de l'investissement». Sur les 6 dernières années, Allianz Pierre n'aura en effet collecté qu'un peu plus de 620
Allianz Pierre : collecte maîtrisée, patrimoine résilient, et stratégie de valorisation prudente
A la différence, là encore, d'autres SCPI de bureaux, le patrimoine d'Allianz Pierre est à plus de 30 % positionné sur des actifs parisiens intra-muros. 50 % si l'on inclut la petite couronne « prisée» (1). Là où la rareté de l'offre a permis le maintien, voire la hausse, des valeurs locatives. La SCPI est, corrélativement, peu exposée aux « localisations secondaires». Les plus sensibles « à la correction des valeurs observées sur le marché actuellement», estime le gestionnaire. Enfin, troisième argument expliquant la capacité de la SCPI à maintenir un prix de part inchangé : une stratégie prudente en matière de revalorisation. Ces dix dernières années, Allianz Pierre n'a en effet procédé qu'à 2 ajustements de son prix de souscription. En 2016 (+3,1 %). Et en 2018 (+3 %).
Pas d'endettement, pas de problème de refinancement
Conséquence : fin 2022, son prix de souscription était encore très décoté (de -6,3 %) par rapport sa valeur de reconstitution. Ce qui lui a permis d'absorber le « choc de marché 2023» sans être contrainte d'ajuster le prix de sa part. La valeur de son patrimoine a bien sûr baissé. La valeur de reconstitution d'Allianz Pierre a en effet reculé de 5,5 % entre fin 2022 et mi-2023. Mais cette valeur, établie sur la base des évaluations menées à mi-année (2), laisse encore le prix de souscription en situation de -faible- décote (-0,4 %). Mais de décote quand même… La SCPI d'Allianz Immovalor bénéficie enfin -argument supplémentaire- d'un niveau d'endettement nul. Ce choix assumé ces dernières années, en dépit d'un contexte qui incitait à recourir à l'effet de levier du crédit, fait que la SCPI n'est pas aujourd'hui confrontée au risque de refinancement de ses actifs..
Allianz Pierre : une active stratégie d'asset management
Ce qui lui permet de mener sereinement l'active stratégie d'asset management mise en place par Allianz Immovalor ces dernières années. Elle lui a notamment permis de redresser le Taux d'Occupation Financier d'Allianz Pierre. Ce dernier, qui dépassait les 93 % en 2021, s'était dégradé en 2022. Mi-2023, il était passé sous le seuil des 86 %. Mais s'améliore désormais progressivement d'un trimestre à l'autre. Fin 2023, il frôlait les 88 %. Et devrait encore remonter au 1T 2024, estime Allianz Immovalor. Le gestionnaire poursuit également activement le recentrage du portefeuille de la SCPI. En 2023, quatre actifs non stratégiques ont été céd és. Pour un total de plus de 33
Encore plus de 100 M€ investis en 2023
Côté investissements, Allianz Pierre a aussi été active l'an dernier. Au premier trimestre, la SCPI s'est portée acquéreur d'un immeuble à Neuilly (pour environ 45
Allianz Pierre : un enjeu de collecte en 2024
Depuis lors, le niveau des souscriptions nettes est au point mort. 3,4
A propos d'Allianz Immovalor(i)
Créée en 1983,Allianz Immovalor est une société de gestion de portefeuille agréée par l'Autorité des marchés financiers, qui gère des fonds d'investissements immobiliers grand public et institutionnels. CPI pour le compte de 33 000 associés. C'est une filiale à 100 % du groupe Allianz. Elle gère actuellement 5,8
(i)Information extraite d'un document officiel de la société.
(1) Neuilly-sur-Seine, Levallois, Boulogne.
(2) Allianz Immovalor n'a pas encore publié les expertises à fin 2023.
(3) Contre une collecte jugée « exceptionnelle » de plus de 113
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