La SCPI Novapierre Allemagne 2 fait coup double Outre-Rhin

Novapierre Allemagne 2 se renforce en commerces dits « essentiels ». La SCPI de Paref Gestion, toujours en collecte positive, vient d'acquérir 2 nouveaux actifs outre-Rhin. Focus.

« Ces nouvelles acquisitions renforcent notre présence en Rhénanie du Nord, l'une des régions les plus dynamiques d'Europe », se réjouit Olivier Eglem, directeur du département Fonds & Investissement de Paref Gestion. En outre, souligne-t-il, ces 2 opérations concentrent encore davantage la SCPI Novapierre Allemagne 2 sur l'un de ses fondamentaux : « les actifs de commerce dits essentiels ». Lesquels pesaient déjà, en pourcentage des loyers perçus, plus de 70% du portefeuille de Novapierre Allemagne 2 au 30 septembre dernier.

Deux acquisitions en novembre pour Novapierre Allemagne 2

Novapierre Allemagne 2, opus lancé fin 2019 pour succéder à Novapierre Allemagne, vient en effet de procéder à 2 nouvelles opérations « d'importance », comme l'annonçait le dernier bulletin trimestriel de la SCPI. Elles portent sur un retail park, le  « Nordberg Center ». Et sur un centre commercial, le « Tannenbusch Center ». Ces 2 actifs sont situés dans le land de Rhénanie du Nord-Westphalie ⁽¹⁾, respectivement à Bergkamen près de Dortmund, et à Bonn. Le premier, rénové en 2022-2023, dispose d'une surface locative d'environ 5 000 m². Il est entièrement loué à 8 locataires -dont de grandes enseignes internationales telles que Lidl, Netto (supermarchés) et Rossmann (droguerie)-. La durée résiduelle moyenne des baux s'élève à 7,4 ans.

Qui succèdent à 2 autres opérations en septembre

Le second, rénové en 2017, développe une surface locative d'environ 13 500 m². Occupé à plus de 98%, il accueille des enseignes telles que Kaufland (hypermarché) et Action (discount). La durée résiduelle moyenne de ses baux est de 7,7 ans. Paref Gestion n'a pas, pour l'heure, divulgué les prix d'acquisition de ces 2 actifs. Selon le site CFNews Immo, l'actif Nordberg Center serait valorisé aux alentours de 10 M€. Un montant en phase avec les opérations menées en septembre dernier par Novapierre Allemagne 2. La SCPI s'était alors portée acquéreur de 2 autres retail parks, tous 2 déjà situés en Rhénanie du Nord-Westphalie. Le premier, d'une surface de 4 638 m², et entièrement loué à l'enseigne Kaufland, avait été acquis pour environ 8,8 M€. Le second, d'environ 5 000 m², est loué à 8 locataires, pour environ 9,8 M€.

Un certain rebond de l'activité outre-Rhin

Ces quatre opérations, tardivement bouclées dans l'année, sont les seules jusqu'à présent réalisées par Novapierre Allemagne 2 en 2023. Contre, rappelons-le, 11 acquisitions en 2022. Compte tenu de l'attentisme qui prévalait sur le marché allemand en début d'exercice, de la baisse des transactions et des prix sur les actifs ciblés par la SCPI, Paref Gestion a sans doute, avec raison, préféré différer ses projets d'investissement. Pour saisir des opportunités. Le gestionnaire observe d'ailleurs un certain rebond de l'activité outre-Rhin. Au 3^e trimestre, celui-ci a progressé de +28% par rapport au trimestre précédent. Mais les montants investis -7,8 Md€- restent toutefois « très en deçà du 3^e trimestre 2022 (-53%) » souligne Paref Gestion dans le dernier bulletin de la SCPI.

Novapierre Allemagne 2 : collecte toujours positive

Le gestionnaire constate en outre que le segment sur lequel intervient prioritairement Novapierre Allemagne 2 – les retail parks- figure parmi les plus dynamiques. Et qu'il continue de séduire les investisseurs. En témoignent des taux de capitalisation « prime » qui ont « peu augmenté » au cours du dernier trimestre. Paref Gestion se félicite donc d'avoir pu acquérir ces quatre actifs à « des prix attractifs ». La SCPI dispose toujours de la trésorerie nécessaire pour saisir des opportunités. Sa collecte nette est restée positive au 3^e trimestre (12,2 M€). Elle s'affiche néanmoins en baisse par rapport aux trimestres précédents, où la SCPI avait recueilli 18,2 M€ (au 2T ) et 23,3 M€ (au 1T). Cette inflexion de sa collecte est néanmoins inférieure à celle subie par l'ensemble du marché.

Un prix de souscription en légère surcote

Novapierre Allemagne 2 affiche par ailleurs un taux d'occupation financier élevé (98,5%) – à fin septembre- . Et une durée résiduelle moyenne de ses baux proche de 7 ans (6,8 ans). Enfin, son gestionnaire a confirmé que la valeur des parts de cette SCPI ne serait pas modifiée. La dernière campagne d'expertise, menée à mi-année, a révélé « une baisse de valeur maîtrisée » du patrimoine de Novapierre Allemagne 2. A périmètre constant -donc, avant les quatre acquisitions mentionnées, qui devraient être a priori relutives-, la valeur de reconstitution estimée de la SCPI (251,89 €) reculait de -5,32% par rapport à fin 2022. Son prix de souscription (260 €) reste ainsi dans le centre de la fourchette autorisée. Mais s'inscrit toutefois en situation de légère surcote (+3,22%).

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A propos du groupe Paref⁽ⁱ⁾

Paref est un acteur européen de référence dans la gestion immobilière, actif depuis plus de 30 ans. Et ayant pour objectif de devenir un des leaders de la place en gestion immobilière en s'appuyant sur un savoir-faire reconnu. Aujourd'hui, le Groupe opère en France, en Allemagne, en Italie et en Suisse. Il intervient sur toute la chaine de valeur des métiers de l'investissement immobilier : investissement, gestion de fonds, gestion de projets de rénovation et de développement, gestion d'actifs, gestion locative. Cette couverture à 360° lui permet de proposer des services intégrés et sur-mesure aux investisseurs institutionnels et particuliers.

Au 30 juin 2023, le Groupe Paref gère plus de 3,0 Md€ d'actifs. Paref est une société foncière SIIC, cotée sur le compartiment C de Euronext Paris.

(i) Information extraite d'un document officiel de la société.

⁽¹⁾ Dans l'Ouest de l'Allemagne.