Le résidentiel « classique » boudé par les investisseurs

L'investissement dans le secteur résidentiel « en bloc » poursuit sa chute en 2023. Le segment le plus touché est celui du résidentiel classique. Le résidentiel géré, en revanche, résiste.

Sur les neuf premiers mois de l'année, les investissements dans le secteur résidentiel atteignent à peine les 2 Md€ (1,9 Md€). Un chiffre, compilé par le groupement ImmoStat ⁽¹⁾, qui atteste un recul de 59% par rapport à la même période en 2022. Le troisième trimestre de l'année (610 M€) fait toutefois preuve d'une certaine résilience sur un an glissant (-13%).

Investissements en résidentiel : poursuite de la tendance baissière

Les volumes alloués par les investisseurs institutionnels à l'immobilier résidentiel s'inscrivent donc toujours dans la tendance baissière amorcée l'an dernier. Année où leur repli s'affichait à -23%. Les résultats du 3^e trimestre sont toutefois encore jugés « honorables au regard de l'environnement macro-économique » par CBRE France. Mais « confirment que le marché n'est plus dans l'euphorie observée post-Covid »., observe le conseil en immobilier. Une période au cours de laquelle les volumes doublaient quasiment d'une année à l'autre. Car « gonflés » par d'importantes et récurrentes cessions de portefeuilles. Lesquelles ont aujourd'hui « quasiment disparu », constate CBRE. Leur retour, d'ici la fin de l'année, est espéré. Chez BNP Paribas RE, autre courtier, on rappelle en effet que des signatures sont attendues prochainement du côté de CDC Habitat et d'In'li.

Le repli est violent pour l'immobilier résidentiel classique

Ces « VEFA » pourront-elles sauver l'immobilier résidentiel « classique » ? Réponse en fin d'année. C'est en tout cas le segment de marché qui subit, pour l'heure, le plus violemment le désamour des investisseurs en 2023. Il ne totalise, à la fin du 3T, qu'un milliard d'euros. Soit un repli de 71% par rapport aux neuf premiers mois de 2022. A l'inverse, l'autre composante du marché résidentiel de bloc, le résidentiel géré, fait mieux que résister. En recul moins marqué (-18%) sur neuf mois glissants, il enregistre en outre un rebond significatif (+66%) par rapport au trimestre précédent. Parmi les 3 catégories qui le composent, c'est le segment des résidences étudiantes qui affiche la plus vive reprise. Avec 259 M€ investis au 3^e trimestre -contre 62 M€ au 2^e trimestre-, via 4 transactions, les résidences étudiantes enregistrent même, comme la qualifie BNP Paribas RE, « une performance historique ».

Accélération sur le segment du résidentiel géré

Le segment des résidences seniors, à 95 M€ sur neuf mois, est quant à lui en repli par rapport à 2022. Celui du coliving (379 M€ sur neuf mois), en revanche, continue à progresser. Avec des volumes en hausse de +180% par rapport à 2022 (135 M€ sur les neuf premiers mois). « On observe une très forte activité du côté des plateformes de résidences gérées », confirme  Emmanuel Frénot, chez CBRE. Lesquelles auraient décidé d'accélérer leur développement sur le territoire français, en retard par rapport à certains autres pays européens. Le concept de résidence gérée reste en outre toujours aussi attractif pour les investisseurs. Du fait d'une gestion locative simplifiée, par le biais de l'opérateur. D'une demande locative structurellement dynamique. Et d'actifs immobiliers souvent neufs, leur permettant de respecter plus aisément leurs engagements ESG.

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Dans l'attente d'une stabilisation des taux

L'ensemble du marché résidentiel -comme, d'ailleurs, les marchés de l'immobilier tertiaire- reste néanmoins dans l'attente d'une stabilisation des taux d'intérêt. Et donc des prix. Ceux-ci ont encore baissé au cours du 3^e trimestre. Comme en témoigne la hausse des taux de rendements prime des différents actifs résidentiels. Les meilleurs logements classiques se négociaient encore à 3% à la fin du 2^e trimestre. Ils sont actuellement au-delà de 3,5% pour les actifs existants. Et de 4% en VEFA (contre 3,5% fin 2T), estime le courtier JLL. Les meilleures résidences gérées sont quant à elles « a minima » à 4,25%. Contre 4% à la fin du 2^e trimestre…

A propos d'Immostat⁽ⁱ⁾

ImmoStat est un groupement d'intérêt économique (GIE) créé en 2001 par les principaux conseils en immobilier d'entreprise : BNP Paribas Real Estate, CBRE, JLL et Cushman & Wakefield. Grâce à ses règles communes de traitement, le GIE ImmoStat restitue des informations harmonisées à ses membres et fournit des statistiques homogènes sur l'offre, la demande et les prix aux acteurs de l'immobilier, qu'ils soient utilisateurs ou investisseurs. Cette initiative originale renforce la lisibilité du marché et dote l'Ile-de-France d'un véritable organe de place qui contribue à son attractivité à l'international.

A propos de BNP Paribas Real Estate⁽ⁱ⁾

BNP Paribas Real Estate est un leader international de l'immobilier, offrant à ses clients une large gamme de services couvrant l'ensemble du cycle de vie d'un bien immobilier : Promotion, Transaction, Conseil, Expertise, Property Management et Investment Management. Avec 5 000 collaborateurs et en tant qu'entreprise « à guichet unique », BNP Paribas Real Estate accompagne propriétaires, locataires, investisseurs et collectivités grâce à son expertise locale, dans près de 30 pays (à travers ses implantations et son réseau d'alliances) en Europe, au Moyen-Orient et en Asie. BNP Paribas Real Estate fait partie du groupe BNP Paribas, leader mondial de services financiers.

A propos de CBRE⁽ⁱ⁾

Groupe CBRE est une société cotée du Fortune 500 et du S&P 500 dont le siège social est à Dallas. Il s'agit de la plus grande société de services et d'investissement en immobilier commercial au monde (sur la base du chiffre d'affaires 2021). La société emploie plus de 100 000 personnes au service de clients dans plus de 100 pays. CBRE s'adresse à différentes typologies de clients et offre une large gamme de services intégrés. Notamment la gestion des installations, des transactions et des projets, la gestion immobilière, la gestion des investissements. L'évaluation et la valorisation, la location de biens immobiliers. Ainsi que le conseil stratégique, la vente de biens immobiliers. Ou les services hypothécaires et les services de développement

(i) Information extraite d'un document officiel de la société.

⁽¹⁾ Pour renforcer la fiabilité de ce nouvel indicateur, les membres du GIE ImmoStat (BNP Paribas Real Estate, CBRE, Cushman & Wakefield et JLL) se sont associés à 3 partenaires très présents sur le marché résidentiel : BPCE Solutions immobilières, FONCIA Valorisation et IKORY.