Les SCPI font preuve de résilience contre vents et marées
Bien que l'année 2020 ait perturbé bien des secteurs du fait de facteurs exogènes que l'on ne présente plus, les SCPI ont tenu leur promesse de rendement en dépit de la morosité économique.
Quels sont les facteurs de la stabilité ?
Globalement, les SCPI affichent un rendement moyen de 4,18% pour l'année 2020, soit une baisse de —seulement— 0,20% par rapport à 2019. Et pourtant, le cygne noir pandémique a affecté bon nombre de secteurs économiques ce qui n'a pas fait chalouper le paquebot de la pierre-papier. Cela pour plusieurs raisons : certaines exogènes au secteur et d'autres, endogènes à celui-ci.
Ces 2 paramètres ne sont toutefois pas décorrélés l'un de l'autre. Ainsi, nous retrouvons dans la subdivision des SCPI de bureaux, une constance assurée grâce aux aides distribuées par l'État ainsi qu'une tendance à la non-fermeture administrative des bureaux, rassérénant, de facto, les investisseurs. À cela, viennent s'ajouter des reports de loyers que les sociétés de gestion ont parfois accordés à leurs locataires. Ce dernier facteur, endogène, a pourtant dégradé les distributions de manière ponctuelle. En effet, les SCPI ont joui d'une coque financière solide pour puiser dans leurs réserves et, ainsi, maintenir un taux de distribution moyen de 4,18%.
Autre phénomène constaté pour les SCPI de commerces : un impact relativement atténué par des aides distribuées, là aussi, par le gouvernement. Ces mesures de soutien prenant la forme de prêts garantis par l'État (PGE) ou encore de fonds de solidarité pour les entreprises, ont bénéficié à l'économie réelle dans laquelle investissent les sociétés de gestion. Également, il est à préciser que la fermeture dont ont souffert les grands centres commerciaux n'a, en réalité, pas affecté les SCPI qui n'investissent pas dans ces derniers. En a résulté, une régularité dans le paiement des loyers de la part des locataires, ayant assuré, par ricochet, un taux de recouvrement de l'ordre de 80% en 2020.
En bref, le navire des SCPI a su maintenir l'équilibre malgré la trombe pandémique grâce d'un côté, à un centre de carène que les aides gouvernementales ont assuré de manière conjoncturelle ; mais également grâce à un centre de gravité structurel défini par les fortes réserves des SCPI elle-même.
Quelles sont les performances affichées ?
Certes, la collecte des SCPI s'est essoufflée en 2020, s'établissant à 6,03 milliards €, soit une baisse de 29,5% par rapport à 2019. Malgré cet aplanissement, l'année 2020 marque tout de même la troisième plus grosse récolte de l'histoire des SCPI selon l'ASPIM (Association Française des Sociétés de Placement Immobilier).
En découle une baisse des acquisitions de la part des SCPI, qui se chiffrent à 8,4 milliards € en 2020, soit un recul de 8,7% par rapport à 2019. Dans les grandes lignes, ces acquisitions ont eu lieu pour 40% à l'étranger, et notamment en Allemagne (14%), aux Pays-Bas (7%) ou encore au Royaume-Uni (6%). Et, celles-ci se compartimentent comme suit :
- Bureaux (61%)
- Commerces (15%)
- Santé et services pour séniors (8%)
- Logistique et locaux d'activité (5%)
- Hôtellerie (4%)
- Résidentiel, crèches et locaux mixtes (3%)
De plus, le climat tempétueux créé par la pandémie de COVID-19 n'a pas épargné les SCPI d'hôtellerie et de commerce qui ont pâti du coup de frein donné par les restrictions sanitaires. Pour autant, les bases solides de ces dernières leur ont permis d'absorber les chocs grâce à un faible endettement, une diversité de leurs actifs et de leurs locataires permettant de mutualiser les risques mais également des taux d'occupation élevés, le tout assurant une bonne liquidité. Ces forces structurelles se sont accompagnées de la confiance des associés envers les sociétés de gestion. Par conséquent, aucun mouvement de panique ne s'est formé, le marché secondaire ayant donc été très peu sollicité, impliquant une faible demande de rachat des parts.
Quelles prévisions pour les SCPI en 2021 ?
En 2020, les SCPI ont montré leur résilience à tel point qu'elles figurent parmi les meilleurs placements face à d'autres plus volatiles tels que le marché actions. Cette tendance, étayée par une configuration très rassurante de celles-ci tant sur l'emplacement de leurs actifs que sur la solidité des locataires, devrait se poursuivre en 2021. Aussi, la stratégie adoptée par les sociétés de gestion à investir dans de l'immobilier de qualité, pourrait bien séduire les investisseurs, a fortiori, lorsque ceux-ci ont épargné plus que d'ordinaire.
Les SCPI en exemple
Certaines SCPI ont fait exception au mouvement de baisse de rendements, et ont affiché des taux supérieurs à ceux enregistrés en 2019.
| Nom de la SCPI | Société de gestion | TDVM 2019 | TDVM 2020 |
| SCPI Novapierre Allemagne | Paref Gestion | 4,45% | 4,51% |
| SCPI Selectipierre 2 | Fiducial Gérance | 3,56% | 4,07% |
| SCPI PF Grand Paris | PERIAL Asset Management | 4,38% | 4,53% |
1 Taux de Distribution sur Valeur de Marché
De manière générale, les SCPI, quelle que soit leur nature, ont affiché une baisse moyenne de leurs rendements comme en atteste le tableau ci-dessous.
| TDVM 2019 | TDVM 2020 | |
| SCPI de Bureaux | 4,28% | 4,04% |
| SCPI Spécialisées | 4,50% | 4,41% |
| SCPI Diversifiées | 5,03% | 4,82% |
| SCPI de Commerces | 4,42% | 3,67% |
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