L’immobilier de commerce : la source de revenus locatifs la plus résistante

Les locaux commerciaux constituent l'actif le plus résistant aux aléas économiques.Un atout majeur quand le marché des bureaux devient fortement spéculatif. A la condition d'être attentif aux mutations du secteur commercial, une société de gestion peut tirer profit des meilleures opportunités, avec à la clé des rendements réguliers sur le long terme.

Le commerce, une classe d'actifs pour spécialistes

Développement du e-commerce, évolution des modes d'achat, nouvelles priorités budgétaires des consommateurs… la profonde mutation que traverse le secteur du commerce de détail déroute nombre d'investisseurs professionnels, qui manifestent actuellement un certain attentisme à l'égard des murs commerciaux. Pourtant, les commerces physiques représentent encore la majorité de la distribution et constituent la classe d'actif offrant les meilleures perspectives de percevoir un rendement attractif et pérenne sur le long terme. Ce qui suppose, certes, l'expertise et le sourcing indispensables à la sélection des actifs les mieux positionnés sur le secteur marchand.

Des locataires fidèles sur le long terme

Le rendement des murs de commerce est, en effet, aujourd'hui supérieur à celui des bureaux, mais aussi bien plus constant sur le long terme. L'explication tient d'abord à la quasi insensibilité du commerce de détail aux aléas économiques. Un commerçant bien situé, tirant bénéfice d'une activité résiliente et soumis à un loyer cohérent avec son chiffre d'affaire, n'a aucune raison de changer l'adresse de son centre de profit. A l'inverse, les bureaux, qui s'analysent davantage comme des centres de coûts, constituent des variables d'ajustement, les sociétés étant promptes à déménager pour des surfaces moindres en phase de récession ou à se déplacer vers des locaux plus spacieux pour accompagner leur développement. La récurrence des revenus tirés des murs commerciaux tient donc à la moindre rotation des locataires, bon nombre d'enseignes restant de nombreuses années dans les mêmes locaux. Dans un contexte de marché où les investisseurs sont peu nombreux sur les murs commerciaux, certaines enseignes telles qu'Intersport, GIFI ou But en profitent pour racheter leurs murs à bon prix et ainsi sécuriser leur emplacement.

Des charges non-récupérables limitées pour un rendement préservé

Mais cette résilience tient également à une moindre vacance, les meilleurs emplacements se relouant sans délai. « Notre taux d'occupation dans nos commerce tangente les 99%, à comparer avec un taux de l'ordre de 85% en moyenne pour la plupart des SCPI du marché investies en bureaux », commente Jean-Baptiste Pracca, président de Mata Capital.Autre effet bénéfique sur le rendement : la traditionnelle franchise de plusieurs mois de loyers négocié par le locataire à la signature d'un bail de bureaux n'a pas lieu dans le commerce. Enfin, un changement de locataire n'engage aucun des coûts supplémentaires subis par les bailleurs de bureaux, les frais de réaménagement et/ou de remise aux normes étant toujours prise en charge par le nouveau commerçant locataire pour y aménager son concept.

Savoir sélectionner les bonnes opportunités

Reste que la récurrence du revenu n'est assurée qu'au prix d'une sélectivité sévère des opportunités d'investissement de commerce dont le modèle économique résistera sur la durée. L'emplacement, un critère primordial, doit offrir une bonne visibilité à l'enseigne sur un passage prioritaire de consommateurs. « L'accessibilité des lieux, notamment la possibilité de garer son véhicule facilement à proximité immédiate du magasin, est essentielle dans les zones urbaines périphériques, insiste Laurent Delautre, directeur des investissements chez Mata Capital. C'est la condition sine qua non pour que l'enseigne soit en phase avec une évolution structurelle des comportements d'achat, les clients délaissant les hypermarchés mastodontes sur lesquels ils concentraient leurs achats et préfèrent aujourd'hui multiplier leurs lieux d'approvisionnement auprès d'enseignes spécialisées. Nous ne croyons plus dans la pérennité économique des hypermarchés associés à une galerie commerciale. Les clients préfèrent aujourd'hui des enseignes à taille plus humaine, privilégiant la rapidité et la proximité pour leurs achats ».

Le positionnement d'une stratégie d'investissement sur des locaux de taille intermédiaire (

Vérifier la pérennité du modèle économique du commerçant

Le niveau de loyer constitue un autre critère étudié attentivement avant l'acquisition de murs de commerce, lequel ne doit pas menacer la pérennité économique du commerçant. « Le loyer doit être cohérent avec le chiffre d'affaire du commerçant et la nature de son activité, précise Laurent Delautre. Le taux d'effort acceptable peut en effet varier du simple au double selon les secteurs marchands, en adéquation avec le niveau de marge bénéficiaire habituellement dégagé sur chacun de ces secteurs ».

La nature de l'activité commerciale reste, bien évidemment, un critère tout aussi discriminant. Le commerce de proximité de bouche, situé dans des rues très fréquentées reste, par exemple, une valeur sûre. A l'inverse, les enseignes du textile, fortement concurrencées par le e-commerce, n'offrent pas les perspectives de stabilité à long terme recherchées.

Enfin, quel que soit le secteur marchand concerné, chaque dossier est étudié en tenant compte de la cohérence de son modèle de distribution.