L'immobilier de rendement, les SCPI et la nue propriété

Le grand rendez-vous de l'épargne – une émission proposée par Capital et Radio Patrimoine, présentée par Fabrice Cousté et Julien Bouyssou.

Le thème de cette émission : la pierre, l'immobilier de rendement et les SCPI

Les invités :

• Antoine Depigny – Directeur du développement de Primonial REIM
• Emmanuel Narrat – Dirigeant fondateur de Haussmann Patrimoine

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Extrait de l'émission : interventions de Emmanuel NARRAT

L'immobilier tient une place à part dans le patrimoine des français. Il y a toujours eu une forte appétence pour la pierre, et à chaque fois qu'une crise arrive, cette appétence se renforce. Parce que l'immobilier c'est quelque chose de concret, accessible, tangible, accessible à beaucoup de monde finalement. Beaucoup plus que les marchés financiers qui sont parfois difficiles à comprendre et stressants aussi compte tenu de la volatilité.

Très volatile surtout en 2020. Le prix n'est pas indiqué sur la porte tous les jours contrairement à la bourse où l'on voit les prix monter et baisser.

En plus les personnes ont plus de facilité à évaluer le prix d'un bien immobilier, car c'est quelque chose d'assez concret, et à un moment donné ils savent déterminer que le prix qu'on leur proposerait serait absurde. Alors qu'en bourse ils manquent de repères. Ils ont du mal à dire si le prix de leur action est absurde… Ils voient que ça baisse, et du coup ils vendent. En immobilier, il arrive un moment où quand ça baisse trop on ne vend plus.

Donc toujours positif sur les prix ?

Aujourd'hui c'est quand même l'un des actifs qui sert le rendement le plus élevé. Si on fait le tour de tous les actifs, au final on va toujours retomber sur l'immobilier pour avoir du rendement.

Et c'est un actif tangible, qui a une vocation durable. Il y a un vrai besoin, cela correspond à une nécessité : se loger, travailler…

En immobilier en direct, vous avez eu des bailleurs qui ont eu des soucis ?

Pour les personnes qui ont investie en direct, c'est binaire. Soit elles ont un problème avec leur locataire et elles peuvent très bien ne plus avoir touché de loyers depuis 1 an. Ou alors tout va bien, et peut être même que leur locataire profite de la crise, parce qu'évidemment dans toute crise il y a des gagnants et des perdants. Ce n'est pas uniforme.

Les personnes qui ont un patrimoine mutualisé, et je pense notamment à ceux qui détiennent des SCPI, puisque que c'est vraiment le point fort de la SCPI que de mutualiser les immeubles, les régions, les types d'actifs et le nombre de locataires, ceux-là n'ont pas eu de gros incidents.

Quelques SCPI ce sont un peu moins bien comportées que la moyenne, mais c'était prévisible. C'est sûr que pour une SCPI qui se spécialise dans l'hôtellerie c'était une année compliquée. Pas besoin d'être expert pour le comprendre. Mais les SCPI diversifiées ont parfaitement joué leur rôle d'amortisseur.

La nue-propriété

Chez Haussmann Patrimoine on a toujours été grands fans du démembrement de propriété. Je suis toujours un peu surpris quand je vois des titres qui parlent de nouveauté : « c'est nouveau le démembrement de propriété ».

J'ai commencé mon activité de conseiller en gestion de patrimoine en 2004. Tout de suite, c'est le dispositif que l'on a mis le plus en avant dans l'immobilier. Et depuis 2004, c'est de loin le dispositif que l'on a le plus vendu à nos clients, loin devant les autres produits de défiscalisation peut-être plus grand publics.

Pour bénéficier à plein du dispositif il faut remplir un certain nombre de conditions. Il vaut mieux être déjà dans des tranches d'imposition confortables voire élevées. Si en plus on est assujetti à l'IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) on le sort de sa déclaration purement et simplement.

Quand on voit globalement le régime fiscal de l'immobilier, si vous êtes dans des tranches d'imposition élevées et que vous ne déclarez plus de revenus fonciers (vous pouvez perdre les 2/3 de ces revenus en impôts) vous les transformez en plus-values.

Quand on parle de « rabais » dans la nue-propriété, ça me dérange toujours car il n'y a pas de cadeau en réalité. C'est le résultat d'une équation financière, mathématique, qui fait qu'étant donné qu'on renonce à des flux de loyers (qui seraient perdus pour les 2/3 en impôt) on va transformer ça en décote. Et cette décote en se résorbant avec le temps va générer une plus-value.

Sans impôt…

Sur le très long terme effectivement, et ça c'est la magie de l'immobilier sur le long terme aussi, c'est qu'il y a des abattements pour durée de détention. Ce qui fait qu'à la fin on peut payer très peu, voire pratiquement pas d'impôts.

On est loin du régime des revenus fonciers ! Si en plus on n'a pas payé l'impôt sur la fortune (IFI) pendant des années, qu'on n'a pas eu de problèmes avec ses locataires, qu'on ne s'est pas posé la question de savoir si l'encadrement des loyers allait faire baisser ou pas le TRI (Taux de Rendement Interne) de l'opération, c'est quand même très confortable.

C'est un dispositif qui me plait énormément car c'est un dispositif gagnant-gagnant. Il y a 2 parties prenantes dans ce type d'opération : une personne achète l'usufruit, et une personne achète la nue-propriété.

La fiscalité de chacun fait que les 2 sont gagnants. Les intérêts étant alignés, le dispositif me plait beaucoup.

L'acheteur de l'usufruit en face c'est souvent un organisme social.

Oui. Et concrètement, comme il y a un acheteur pour l'usufruit ça veut dire qu'il y a un vrai besoin locatif. Imaginez que quelqu'un achète l'usufruit et qu'il n'y ait pas de marché locatif ! C'est impensable. Donc c'est toujours dans des zones où il y a un vrai besoin de logement et donc un bon emplacement.

Le problème c'est peut-être à la fin de l'opération de démembrement. A terme, quand on récupère l'appartement, le locataire en place ne va t-il pas rester en place ?

Le problème est le même si vous achetez un appartement et que vous le louez à un locataire. Dès lors qu'on est dans l'habitation, les locataires bénéficient d'un certain nombre de règles de protection.

Quand on le fait dans le cadre d'une opération de démembrement de propriété, avec des professionnels de l'immobilier, dont le métier c'est justement de prévoir toutes les clauses juridiques, et précautions nécessaires, pour éviter que ce problème pour ce problème soit systématique. Ca peut arriver, de temps en temps.

Vous en faites depuis 17 ans. Vous n'avez jamais eu de sinistre ?

Aucun. En plus ce sont des produits que l'on peut revendre très facilement parce qu'il n'y a pas eu d'avantage fiscal à l'entrée, donc on n'a pas d'engagement à rester jusqu'au bout.

Si on change d'avis en cours de route, on peut revendre. Et on revend d'autant plus facilement que les opérations proposées sur le marché sont souvent sur des durées assez longues (de 12 et 17 ans).

Parfois, des investisseurs proches de l'âge de la retraite trouvent qu'une durée de 12 ans c'est un peu long. Quand ils peuvent trouver un bien avec une durée résiduelle de démembrement plus courte, ils sont ravis. Donc on n'a eu aucun problème de revente sur le marché secondaire.

On peut aussi faire de la SCPI en démembrement

Il y a 2 façons de le faire : soit le gérant de la SCPI achète des actifs démembrés, et va distribuer très peu de revenus fonciers pour faire de la plus-value. Ou bien l'investisseur lui-même va acheter des parts de SCPI démembrées.

Et on peut le faire sur toutes sortes de durées. Contrairement à l'immobilier en direct on peut choisir des durées beaucoup plus courtes à partir de 3 ans et jusqu'à 15 ans.

Là où le système est vraiment avantageux, c'est que lorsque vous achetez un actif avec une décote, à 60% de sa valeur par exemple, vous avez 100% des mètres carrés, mais vous avez payé 60% du prix.

Si le marché monte, le marché fait progresser 100% de la valeur du bien. Donc vous avez un effet cumulatif de la reconstitution de valeur de la nue-propriété en pleine propriété, plus la hausse, ce qui fait un effet de levier considérable.

Co-living ou les fonds viagers mutualisés : qu'en penser ?

Ca fait quelques années que l'on voit émerger ces nouveaux modes de vie. Ca correspond bien à l'air du temps, à notre époque. C'est une façon indéniable d'améliorer le rendement.

Cela fait partie des manières astucieuses d'investir dans l'immobilier.

Avec le co-living ou le viager on peut augmenter le rendement naturel de l'immobilier.

Le co-living ce sont des résidences avec services pour des jeunes actifs

Absolument. Et du coup vous transformez une grande surface résidentielle dont les rendements sont traditionnellement plus faibles que les petites surfaces, en un ensemble de petites surfaces qui se louent plus chères que l'appartement familial.

Ce sont des propriétaires en direct qui peuvent transformer des biens, ou il y a des produits tout faits ?

Certains le font, mais c'est quand même une activité qui est plus proche de l'immobilier avec services, plus adaptée à des professionnels capables d'apporter cet ensemble de services.

C'est une gestion plus active, car il y a davantage de rotation. Ce n'est pas la famille qui s'installe avec 2 enfants pour 10 ans.