Location de l'immeuble social à l’associé de SCI : l’abus de droit fiscal n'est jamais loin
L'administration a mis en ligne le 13 janvier dernier les derniers avis rendus par le comité de l'abus de droit fiscal commentés par l'administration (CADF/AC n° 8/2021) au cours de sa séance du 18 novembre 2021.
Alors que 2 affaires évoquent la situation de l'appréhension de réserves par le biais d'une réduction de capital, les affaires abordent le problème de la déduction des charges foncières au titre des logements dont le propriétaire se réserve la jouissance.
L'article 15-II du Code Général des Impôts dispose que les revenus des logements dont le propriétaire se réserve la jouissance ne sont pas soumis à l'impôt sur le revenu. Il en est ainsi des sociétés civiles translucides qui mettent gratuitement leurs locaux à la disposition de leurs membres.
L'exonération a pour contrepartie l'impossibilité de déduire les charges afférentes à ces immeubles.
Cette situation donne lieu à un contentieux assez fourni notamment quand le contribuable tente de travestir la réalité en prévoyant un bail et un loyer anormalement bas, voire fictif.
Ainsi, selon la juridiction administrative (Arrêt de la CAA du 4 juin 2008, n°06BX01984), une SCI propriétaire d'un appartement occupé par son associé majoritaire doit être regardée comme s'étant réservé la jouissance du logement concerné dans la mesure où :
- le loyer était fois moindre que celui versé par un tiers résidant dans un étage inférieur
- les requérants n'ont pas, au cours des années en litige, remboursé à la SCI les charges locatives dont cette dernière avait assuré le paiement
Dans ces conditions, la Cour a considéré que l'associé devait être regardé comme s'étant réservé la jouissance de ce logement et partant qu'il ne pouvait prétendre à la déduction, en proportion de ses droits dans la société, du déficit foncier dégagé par la SCI à raison des travaux effectués dans l'immeuble en cause.
Dans les affaires soumises pour avis au comité, une SCI (IR) a été créée entre un père (66,67%) et son fils (33,33%). Le père a apporté une maison et le fils des liquidités.
Puis la SCI et le fils ont signé un bail d'habitation portant sur l'occupation par celui-ci de cette maison à usage d'habitation principale.
Enfin, 2 ans après la mise en location le père a fait donation de la totalité de ses parts sociales de la SCI à son fils devenu associé unique.
La société a déclaré notamment au titre des années 2016, 2017 et 2018 des résultats fonciers déficitaires s'élevant respectivement à 31 918 €, 113 661 € et 13 664 €. Les recettes déclarées s'établissent respectivement à 9 600, 13 560 et 17 520 € tandis que le total des frais et charges atteint 38 953, 121 724 et 27 714 € dont 37 170, 119 904 et 25 796 € au titre des dépenses d'entretien, de réparation et d'amélioration.
L'administration a mis en œuvre la procédure de l'abus de droit fiscal (Art. L. 64 du LPF) considérant que le bail portant sur la location de cet immeuble, signé entre la SCI et le fils et poursuivi par ces parties après la donation, n'avait d'autre but que de permettre au fils l'imputation des charges foncières de cette maison, dont il avait conservé la jouissance, sur les revenus fonciers retirés par son foyer fiscal à raison d'autres immeubles ou d'autres SCI afin de minorer son impôt sur le revenu en faisant ainsi échec aux dispositions de l'article 15-II du Code Général des Impôts.
Ayant constaté que le montant des dépenses des travaux d'entretien, de réparation et d'amélioration entrepris sur la maison et décidés par l'unique associé de la société excédait de manière significative le montant des loyers perçus - de sorte que la SCI était structurellement déficitaire - le Comité a estimé (même si le montant du loyer n'a pas été remis en cause par l'administration) que le fils associé avait disposé du bien comme s'il en était le propriétaire occupant et s'était de la sorte placé dans une situation offrant les possibilités de sous-estimation des résultats fonciers que le législateur a entendu combattre.
Pour le Comité l'administration était fondée à remettre en cause les déficits fonciers issus de la SCI.
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