Logement : un moment de vérité ambigu…
Le logement fait aujourd'hui figure de classe d'actifs résiliente. Car la baisse de 2023 « surprend par sa timidité», estime Daniel While,directeur Recherche, stratégie et développement durable, chez Primonial REIM. Le résidentiel français pourrait donc occuper une place majeure dans le nouveau paysage de l'investissement immobilier. Analyse.
Une classe d'actifs complexe à appréhender
Pour un investisseur immobilier, le logement est certainement la classe d'actifs la plus complexe à appréhender. Animé par des particuliers dont les motivations peuvent être financières (préparer ma retraite) ou existentielles (un toit pour ma famille), balloté entre des facteurs d'évolution multiples et contradictoires (rareté des biens, conditions d'emprunt, décohabitations, arbitrage acheter/louer, réglementations environnementales…), ultra-local et soumis à la psychologie des foules, le marché du logement se révèle de fait peu prévisible. En témoignent les vingt dernières années, qui ont systématiquement donné tort aux Cassandre de l'investissement. Tout en créant les conditions d'une « bombe sociale» (1) pour les jeunes et les classes moyennes. Que les prix et les loyers montent ou baissent, c'est toujours la crise du logement pour les uns. Ou pour les autres.
Période 2022-2023 : un moment de vérité ?
La fulgurante remontée des taux d'emprunt, désormais supérieurs à 4%, retournera-t-elle durablement la tendance des prix du logement ? Après 2 décennies d'augmentation des prix, les années 2022-2023 prennent des allures de moment de vérité. Le verdict est ambigu…
On s'oriente bien, pour 2023, vers une baisse des prix de l'ancien. De l'ordre de -5% en moyenne sur le territoire français. Et d'un volume de transactions en forte décrue (-20%). Les métropoles qui ont connu la flambée la plus forte ces dernières années (Bordeaux, Lyon, Nantes…) voient leur valeur s'ajuster de près de 10%. Confirmant bien le caractère de « correction » du mécanisme à l'œuvre. Les vendeurs se font connaître (le nombre de biens mis sur le marché a augmenté de +42% depuis début 2022 (2))… mais ils ne capitulent pas sur le prix.
Le résidentiel français fait figure de classe d'actifs résiliente
Car la baisse de 2023 surprend par sa timidité. En regard du bureau, dont les valeurs ont été corrigées de plus de 20%, le résidentiel français fait figure de classe d'actifs résiliente. En regard aussi d'autres marchés européens, souvent à taux variables. Qui connaissent, pour certains d'entre eux, des décotes à 2 chiffes (Allemagne, Pays-Bas, pays scandinaves). Et l'on se prend à faire la comparaison avec la Grande Crise financière de 2008-2009. Qui avait vu les prix baisser, puis se rétablir, en 2 ans. Avant de poursuivre une trajectoire ascendante. Le marché du logement semble donc disposer de forces de rappel. En premier lieu, la pénurie de biens de qualité. Et l'increvable appétit de propriété d'une population en quête de sécurité à long terme.
Une place majeure dans le nouveau paysage de l'investissement immobilier ?
En l'état, la correction actuelle est suffisante pour rassurer les investisseurs. Mais insuffisante pour améliorer le pouvoir d'achat immobilier des ménages. D'où la question centrale des dispositifs de logement abordable, qui seront de plus en plus d'actualité au cours des prochains mois.
Du point de vue de l'investisseur, le résidentiel ne sera donc bientôt plus « un couteau qui tombe». Le quasi-arrêt de la production de logements neufs vient renforcer la situation de sous-offre dans les zones tendues. La mutation de la demande en faveur d'une « servicialisation» accrue vient renforcer le besoin d'investisseurs « en bloc». Y compris sur des nouveaux modèles (coliving, résidentiel seniors, build-to-rent…). Le résidentiel français pourrait ainsi occuper une place majeure dans le nouveau paysage de l'investissement immobilier.
A propos de Primonial REIM(i)
Primonial REIM réunit plus de 400 collaborateurs en France, Allemagne, au Luxembourg, en Italie, à Singapour et au Royaume-Uni. La société met ses valeurs de conviction et d'engagement ainsi que ses expertises à l'échelle européenne pour concevoir et gérer des fonds immobiliers au service de ses clients nationaux et internationaux, qu'ils soient particuliers ou institutionnels. Primonial REIM détient plus de 35
(i) Information extraite d'un document officiel de la société.
(1) Robin Rivaton, février 2022, Le logement, bombe sociale à venir.
(2) Source : volumes d'annonces disponibles sur le site SeLoger.com, base 100 en janvier 2019, traitement meilleursagents.com.
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