Perspectives du marché des bureaux, des centres d’affaires et du coworking

Plusieurs études nous paraissent pertinentes au regard de la situation actuelle, concernant les perspectives du marché des bureaux, des centres d'affaires et du coworking à Paris et en Ile-de-France.

Voici les principaux points qui en ressortent

1. Selon l'enquête réalisée par Cushman & Wakefield France (leader mondial en immobilier d'entreprise) auprès de 176 investisseurs en immobilier d'entreprise, pour connaître leur niveau d'activité actuelle et comprendre leurs anticipations de marché à court et moyen terme (Avril 2020).

• les intentions d'investissement restent stables pour les bureaux,
• les valeurs locatives des bureaux devraient connaître une légère baisse de 5 à 15%,
• la majorité des investisseurs prévoit néanmoins un retour à la normale du marché locatif en 2021 pour les bureaux, ainsi qu'un retour à la normale dès 2021 pour les investissements.

2. Les études récentes montrent que, dans un contexte de ralentissement et d'incertitude, le coworking pourrait apporter une solution de bureaux plus flexible, qui répond aux attentes de diversification et d'adaptation des entreprises

• Savills, Spotlight marché locatif Ile-de-France T1 2020 : « Il n'est pas exclu que le coworking parvienne à tirer son épingle du jeu à plus long terme. Les inconnues sanitaires et économiques resteront fortes. Et, c'est précisément ce qui pourrait dynamiser le marché du coworking. Il faut dire que les atouts qu'il apporte en matière de flexibilité et de rapidité d'adaptation seront des arguments-massues dans une période de faible visibilité et de forte volatilité, notamment auprès des grands groupes, qui pourraient constituer une clientèle de plus en plus importante pour les coworkers. Ils pourraient se tourner vers des solutions plus flexibles, leur paraissant plus pertinentes pour répondre aux incertitudes pesant sur leurs projets immobiliers. »
• Knight Frank, COVID-19 : Quelles conséquences sur le marché immobilier des bureaux d'Ile-deFrance, Avril 2020 : « Le secteur du coworking pourrait profiter du manque de visibilité des entreprises, réticentes désormais à s'engager sur des baux fermes ». Si on s'attend à une réduction des surfaces prises à bail avec la progression du télétravail qui a connu une accélération hors norme durant la crise sanitaire, le bureau ne disparaitra pas et il est probable que les entreprises privilégieront à l'avenir des surfaces plus réduites mais également plus qualitatives, afin que leurs collaborateurs puissent se retrouver dans un environnement plus agréable et central : « De même que le boom du e-commerce a conduit nombre d'enseignes à réduire leur réseau de boutiques au profit des magasins les mieux placés pour optimiser l'expérience client, certaines entreprises pourraient ainsi réduire leurs surfaces au profit de bureaux « flagships » aux aménagements plus soignés et situés dans les quartiers les plus prisés. Le coût plus élevé serait ainsi compensé par la diminution des surfaces occupées, mais aussi par les gains générés en matière de rétention des meilleurs profils, d'amélioration de l'image de l'entreprise, etc. » (Knight Frank).

Le dernier Indice du coworking BAP (Publication Décembre 2019) souligne l'accélération du marché du coworking en France et la tendance à la sédentarisation des utilisateurs de bureaux flexibles (l'offre nomade caractéristique des premiers centres de coworking n'est plus d'actualité). Cela répond à une demande croissante des entreprises de toutes tailles, grands groupes en tête, qui cherchent des alternatives aux baux traditionnels à travers ces bureaux flexibles. Et on peut légitimement imaginer que la situation sanitaire actuelle devrait encore renforcer la recherche de réduction de coûts sur le poste immobilier et les espaces hybrides en sortiront probablement gagnants, grâce à la souplesse et à la flexibilité des contrats de services proposés.

En outre, la généralisation soudaine du télétravail pour une majorité de salariés, depuis mars 2020, a également mis en lumière que le travail à distance était possible et même que l'efficacité des salariés s'en trouvait souvent renforcée. Néanmoins, cette période a également souligné le caractère indiscutablement sociabilisant du lieu de travail où les équipes peuvent se retrouver, échanger et bénéficier d'un espace de travail plus confortable qu'à la maison. Ceci devrait probablement accélérer le recours au flex-office et au coworking pour les sociétés qui étaient encore hésitantes. L'enjeu pour les entreprises étant, au-delà de la réduction de coût, de maintenir un lien social entre les équipes, de renforcer la marque-employeur et de retenir les meilleurs profils.

C'est ce que souligne CBRE dans son MarketView Bureaux Ile-de-France 1T 2020 : « Les stratégies immobilières des utilisateurs pourraient évoluer par rapport à ces dernières années avec différents scénarios possibles : un potentiel retour de recherche d'optimisation des coûts (réduction des loyers et rationalisation des espaces), un besoin de plus de souplesse contractuelle ou un recours plus important aux extensions au détriment de déménagements compte tenu du manque de visibilité. Ces premières semaines de confinement et de télétravail pour un certain nombre d'actifs auront également révélé l'importance cruciale des espaces de travail comme catalyseur du lien et de la cohésion sociale. Cette crise sanitaire aura très certainement des répercussions sur les usages des espaces de travail, les attentes en matière d'offre servicielle mais aussi sur le plan sanitaire et la gestion des coûts d'exploitation ».

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