Plus-value et résidence secondaire : pas d'exonération pour le cédant qui a détenu l’usufruit de sa résidence principale au cours des 4 années précédant la vente

Le Conseil d'Etat vient, s'agissant de l'exonération de plus-value immobilière au titre de la cession d'un bien autre que la résidence principale, de juger que la condition tenant au fait que le cédant n'ait pas détenu l'usufruit de sa résidence principale au cours des quatre années précédant la cession était justifiée.

L'article 150-U-II-1° bis du Code Général des Impôts prévoit un cas d'exonération pour les plus-values immobilières résultant de la première cession d'un logement, autre que la résidence principale, sous condition de remploi par le cédant de tout, ou partie du prix de cession, dans un délai de vingt-quatre mois à compter de la cession, à l'acquisition ou la construction d'un logement affecté à son habitation principale.

Dans ses commentaires l'Administration précise (BOI-RFPI-PVI-10-40-30, n°40) que :

« l'exonération est subordonnée à la condition que le cédant, ou l'associé personne physique d'une société ou d'un groupement qui relève de l'article 8 du Code Général des Impôts, de l'article 8 bis du Code Général des Impôts et de l'article 8 ter du Code Général des Impôts, n'ait pas été, directement ou par personne interposée, propriétaire de sa résidence principale au cours des quatre années précédant la cession. »

« Dès lors que le cédant est propriétaire de sa résidence principale au jour de la cession, y compris par l'intermédiaire d'une société dotée de la transparence fiscale régie par les dispositions de l'article 1655 ter du Code Général des Impôts, ou l'a été à un moment quelconque au cours des quatre années qui précèdent la cession, l'exonération n'est pas applicable. De même, la détention d'un droit démembré ou d'un droit indivis sur un immeuble d'habitation affecté à la résidence principale du cédant est de nature à priver le contribuable du bénéfice de l'exonération. »

Dans le cadre du litige qui l'oppose à l'administration fiscale, Mme B soutient que ces dernières énonciations ajouteraient illégalement aux dispositions du 1 bis du II de l'article 150 U du Code Général des Impôts et seraient contraires aux objectifs poursuivis par le législateur.

Par une requête enregistrée le 15 juillet 2021 au secrétariat du contentieux du Conseil d'État, Mme B a demandé au Conseil d'État d'annuler pour excès de pouvoir la décision implicite du 9 juin 2021 par laquelle le ministre de l'économie, des finances et de la relance a rejeté sa demande tendant à l'abrogation de la deuxième phrase du paragraphe n° 40 des commentaires susvisés.

Mme B soutient que les dispositions de l'article 150 U-II-1° bis du Code Général des Impôts méconnaissent les principes d'égalité devant la loi et d'égalité devant les charges publiques en tant qu'elles excluent du bénéfice de l'exonération de la plus-value réalisée au titre de la cession d'un immeuble à usage d'habitation autre que la résidence principale les contribuables qui ont détenu l'usufruit de leur résidence principale au cours des quatre années précédant cette cession.

Le Conseil d'Etat vient de rejeter la requête de Mme B. Pour la Haute Juridiction :

« le législateur, qui s'est fixé comme objectif de favoriser l'accès à la propriété de la résidence principale, s'est fondé sur un critère objectif et rationnel au regard du but poursuivi. S'il en résulte une différence de traitement entre les contribuables qui, notamment, ont été titulaires, temporairement ou non, d'un usufruit sur leur résidence principale au cours de la période de référence et ceux qui l'ont occupée au cours de cette même période en vertu d'un contrat de location, celle-ci est justifiée par une différence de situation en rapport direct avec l'objet de la loi. »

Par ailleurs, pour le Conseil d'Etat le paragraphe 40 du BOFIP se borne à expliciter, sans y ajouter, les dispositions de l'article 150 U-II-1°bis du Code Général des Impôts.

Partant, pour le Conseil d'Etat :

• Mme B n'est pas fondée à demander l'annulation pour excès de pouvoir du refus d'abroger les commentaires administratifs qu'elle attaque.
• Qu'il n'y a pas lieu de renvoyer une question au Conseil constitutionnel.

Source : Arrêt du Conseil d'État du 12 octobre 2021, n°454641