Plus-value immobilière et résidence principale : l'exonération se cache dans les détails

La juridiction administrative rappelle une nouvelle fois que l'exonération de plus-value au titre de la résidence principale est d'application stricte. Il ne faut pas seulement établir une présence dans le bien vendu mais justifier que le vendeur l'a occupé de manière habituelle et effective.

Seules sont exonérées d'impôt les plus-values réalisées à l'occasion de la cession de biens immobiliers occupés de manière habituelle et effective par le cédant au jour de la cession.

Rappel des faits :

Mme C a cédé le 11 juillet 2017 un bien immobilier et a demandé sans succès, par réclamation du 2 février 2018, le bénéfice de l'exonération de plus-value prévue à l'article 150 U-II du Code Général des Impôts d au motif que cette propriété constituait, au jour de la vente, sa résidence principale.

Mme C a demandé au tribunal administratif de Montpellier de prononcer la décharge des impositions auxquelles elle a été assujettie.

Par un jugement n°1802003 du 16 décembre 2019, le tribunal administratif de Montpellier a rejeté sa demande.

Mme C a relevé appel du jugement.

La Cour a rejeté la requête de Mme C.

Pour justifier son refus de mettre en œuvre le régime d'exonération de plus-value immobilière au titre de la résidence principale, la Cour s'est prévalue des circonstances de fait.

Au cas particulier Mme C :

• soutient que, pour des raisons financières, elle a mis en location la maison objet du litige en janvier 2014 et qu'elle est allée vivre dans un appartement qu'elle a loué dans la même commune
• fait valoir qu'elle est revenue résider dans sa maison à compter du mois de juin 2016, à la suite du départ de ses locataires et des travaux qu'elle y a effectués.
• indique y avoir depuis lors résidé jusqu'au jour de la vente, soit le 11 juillet 2017, pour des raisons de confort personnel ainsi que pour les facilités de la mise en vente, sa présence étant notamment requise lors des visites de potentiels acheteurs.

De son côté le juge fait valoir :

• que Mme C a indiqué, dans sa déclaration des revenus de l'année 2016, qu'elle résidait à la date du 1^er janvier 2017 dans l'appartement loué.

Si l'intéressée affirme qu'elle n'a pas mentionné son changement d'adresse sur sa déclaration de revenus, en raison d'un « choix déclaratif » puisqu'elle envisageait de retourner vivre dans l'appartement ayant signé un compromis de vente pour la maison, une telle assertion n'est pas établie et se révèle contradictoire avec les indications données tant aux services de l'administration fiscale que devant les premiers juges.

En effet, la requérante a indiqué, d'une part, que c'était par erreur ou ignorance qu'elle n'avait pas mentionné le changement d'adresse sur sa déclaration de revenus et, d'autre part, qu'elle a vécu, en alternance, dans cette maison et cette location jusqu'à la vente de son bien immobilier.

• que lors du compromis de vente, le 7 mars 2017 et lors de l'acte notarié de vente le 11 juillet 2017, Mme C a indiqué au notaire résider dans l'appartement loué.
• que les factures d'électricité produites par Mme C pour la période du 9 décembre 2016 au 22 mai 2017 (Consommation égale à : 216 kWh entre le 9/12/2016 et le 23/01/2017, 1134 kWh entre le 24/01/2017 et le 23/03/2017 et de 716 kWh du 30/03 au 22/05/2017) ne peuvent en toute hypothèse qu'établir une présence dans cette maison, sans justifier que Mme C l'a occupée elle-même de manière habituelle et effective.
• que des consommations d'électricité ont été au même moment enregistrées dans l'appartement qu'elle louait,

la seule circonstance que ces dernières étaient inférieures à celles constatées dans sa maison n'étant pas suffisante pour en conclure qu'elle y résidait à titre de résidence principale.

• que les attestations de proches, voisins et de la personne ayant acquis la maison de l'intéressée, dressées pour la cause en 2020, ne sont pas suffisamment probantes et circonstanciées pour établir l'occupation du logement en litige à titre de résidence principale par Mme C de manière habituelle et effective jusqu'à la date de la cession du bien.
• que si Mme C rencontrait de graves difficultés financières ayant conduit à l'ouverture d'une procédure de surendettement, pourquoi continuait-elle a payer un loyer ?.

Pour la cour, le bien vendu ne peut être regardé comme constituant la résidence habituelle et effective de Mme C.

Source : Arrêt de la CAA de Marseille du 30 décembre 2021, n°20MA00667