Prix de souscription d’une SCPI : pourquoi - et comment - est-il modifié ?

Le prix de souscription d'une SCPI peut être modifié à tout moment. C'est le gestionnaire qui décide de sa nouvelle valeur. Dans le respect de la réglementation. Et de sa stratégie commerciale. Explications.

Chaque année, plusieurs dizaines de SCPI modifient le prix de souscription de leurs parts. Durant la dernière décennie, les revalorisations -variations à la hausse- étaient clairement majoritaires. Comme ce fut encore le cas en 2022. La nouvelle configuration des marchés immobiliers laisse craindre que les futures variations de parts soient davantage orientées à la baisse. Mais pourquoi un gestionnaire est-il amené à modifier le prix de souscription d'une SCPI ? Et selon quels critères ?

Révision du prix de souscription d'une SCPI : des règles à respecter

La première raison est d'abord réglementaire. Et dépend, en première analyse, de la valeur attribuée -à dire d'expert- au patrimoine de la SCPI. Ce dernier est évalué au moins une fois par an, en fin d'année. Si sa valeur progresse, ou diminue, d'une année sur l'autre, le gestionnaire doit vérifier si le prix de souscription de la SCPI est bien en phase avec cette nouvelle estimation ⁽¹⁾. Une règle impose en effet que le prix de souscription d'une SCPI ne s'éloigne pas trop de sa « valeur de reconstitution ». Valeur qui est elle-même calculée à partir de sa valeur d'expertise ⁽²⁾. En pratique, ce prix de souscription doit se situer dans une fourchette. De plus ou moins 10%, par rapport à cette valeur de reconstitution.

Prix de souscription : c'est le gestionnaire qui décide, sous contrainte

Le gestionnaire reste en revanche libre de fixer le prix de souscription. Dans le haut, ou dans le bas, de cette fourchette. Sa décision dépendra, en partie, de sa politique commerciale. S'il souhaite attirer davantage de souscripteurs, il fixera le prix de souscription en bas de la fourchette. Ce prix de souscription est alors dit « décoté ». Une décote, de fait, avantageuse pour les nouveaux entrants. Une part décotée conduit aussi, théoriquement, à la promesse d'un rendement plus élevé ⁽³⁾. A l'inverse, le gestionnaire aura tendance à placer le prix de souscription dans le haut de la fourchette s'il souhaite limiter sa collecte. Ce prix de souscription est alors « surcoté » par rapport à la valeur de reconstitution. Il n'est guère avantageux pour les nouveaux souscripteurs. Mais la décision du gestionnaire dépendra aussi -et, on l'espère, surtout- de ce qu'il estime être le potentiel d'appréciation futur du patrimoine de la SCPI.

Valeur d'expertise : une image figée de la dynamique du patrimoine

Les valeurs d'expertises, arrêtées en fin d'exercice, ne donnent en effet qu'une image figée de la dynamique du patrimoine détenu. Cette image est en outre, on le sait, en générale assez « conservatrice ». Les valorisateurs de SCPI évitent en effet, le plus souvent, de trop brusques variations d'une année à l'autre… Et leurs analyses sous-estiment parfois l'impact de nouvelles tendances. Ou ne les prennent en compte qu'avec retard ⁽⁴⁾. En conséquence, lorsque les marchés immobiliers sous-jacents sont dynamiques, que les prix y sont orientés à la hausse -comme ce fut le cas ces dernières années-, le gestionnaire peut estimer que la valeur des actifs immobiliers qui composent le portefeuille de la SCPI va continuer à s'apprécier. Surtout si ces actifs sont particulièrement bien situés. De bonne qualité architecturale. Aux dernières normes environnementales. Et occupés -réellement ou potentiellement- par des locataires solvables.

Plus ou moins de marge de manœuvre dans la fixation du prix de souscription

En outre, en fonction de la collecte à venir, et des projets d'investissements en cours, le gestionnaire sait également comment son patrimoine va évoluer dans les prochains mois. Il dispose aussi, le plus souvent, d'une assez bonne visibilité sur les loyers qu'il devrait percevoir. Donc, du niveau des dividendes qu'il sera en mesure de distribuer. Si l'ensemble de ces perspectives sont favorables, le gestionnaire de SCPI peut donc considérer, qu'en réalité, la valeur d'expertise de fin d'année est elle-même « décotée ». Et qu'il dispose, en quelque sorte, d'une « réserve » de valorisation. Ce sentiment va lui permettre de fixer sereinement le prix de souscription en fonction de sa stratégie commerciale. S'il décide de fixer le prix tout en bas de la fourchette, et que ses anticipations se réalisent, son seul risque est d'être de nouveau obligé de procéder à une réévaluation du prix de souscription l'année suivante.

Plus compliqué quand les valorisations sont orientées à la baisse

Ce qui n'est pas, en général, mal perçu. Ni par les associés existants. Ni par les futurs investisseurs… A l'inverse, si les marchés immobiliers sont moins porteurs, que les prix sont orientés à la baisse, ou que certains des immeubles détenus comportent des risques spécifiques, le gestionnaire dispose de moins de marge de manœuvre. Même en fixant le prix de souscription en bas de la fourchette, et à supposer que l'évaluation annuelle du patrimoine ait été un peu trop optimiste, il risque d'avoir à annoncer de nouveau une révision à la baisse de la valeur des parts l'année suivante. Ce qui n'est jamais perçu comme une bonne nouvelle pour les associés existants… L'annonce de la baisse d'un prix de souscription n'est en revanche pas nécessairement repoussoir pour de futurs souscripteurs.

Sur le long terme, tout s'arrange…

A condition, bien sûr, que les autres ratios de la SCPI demeurent dans le vert. Au premier rang desquels sa capacité à distribuer des revenus… La question de la variation -à la baisse- du prix de souscription d'une SCPI se pose évidemment avec plus d'acuité lors de l'amorce d'une tendance baissière de l'immobilier. L'histoire des SCPI nous rappelle que ces dernières ont déjà connu des crises. Celle des années 90. Et, plus récemment, celle de 2008. Il s'avère que les baisses des valeurs d'expertises, et celles des prix de souscription qui ont pu s'ensuivre, ont été assez temporaires. Et que ces dernières sont systématiquement revenues à leur niveau d'origine quelques années plus tard. Les associés qui ont souscrit lors de ces périodes de baisse -et ceux qui ont conservé les parts qu'ils détenaient déjà- n'ont donc pas fait de mauvais placements. Sur le long terme, tout s'arrange…

A propos de l'ASPIM⁽ⁱ⁾

L'Association française des Sociétés de Placement Immobilier (ASPIM) représente et défend les intérêts de ses adhérents, les gestionnaires de fonds d'investissement alternatif (FIA) en immobilier (SCPI, OPCI et autres FIA « par objet »). Créée en 1975, l'ASPIM est une association à but non lucratif qui réunit tous les acteurs du métier de la gestion des fonds immobiliers non cotés. En France, au 31 décembre 2021, les FIA en immobilier représentaient une capitalisation totale de 280,5 Md€.

(i) Information extraite d'un document officiel de la société

Notes

⁽¹⁾ Ce qui explique pourquoi, le plus souvent, l'annonce de la modification du prix de souscription d'une SCPI intervient au cours du 1^er trimestre/début du 2^e trimestre de l'année. Le gestionnaire de la SCPI dispose alors de tous les éléments de valorisation pour prendre une décision. La nouvelle valeur d'expertise, et donc de reconstitution, de la SCPI doit toutefois être approuvée par les associés, lors de l'assemblée générale annuelle. Laquelle se tient le plus souvent au cours du 3^e trimestre. Ce qui explique pourquoi on assiste aussi, en règle générale, à une autre série de revalorisations au cours de l'été.

⁽²⁾ La « valeur de reconstitution » d'une SCPI est égale à la valeur de réalisation, c'est-à-dire la valeur vénale des immeubles qu'elle détient plus la valeur nette de ses autres actifs, à laquelle est ajouté l'ensemble des frais et droits nécessaires pour reconstituer le patrimoine immobilier de la SCPI. Autrement dit, la valeur de reconstitution correspond à la somme qu'un investisseur devrait débourser pour reconstituer à l'identique le patrimoine d'une SCPI.

⁽³⁾ Le rendement, ou Taux de Distribution dans la terminologie de l'ASPIM, est égal au ratio entre dividendes distribués et prix de souscription au 1^er janvier de l'exercice. Toutes choses étant égales par ailleurs (en raisonnant à niveau de distribution identique), plus le prix de souscription est faible, plus de Taux de Distribution sera élevé.

⁽⁴⁾ Les évaluateurs sont indépendants. Les évaluations qu'ils proposent peuvent faire l'objet de négociation avec les sociétés de gestion, mais dans des proportions limitées. Et les outils utilisés par les évaluateurs sont de plus en plus fiables, notamment au regard de l'impact des nouvelles réglementations environnementales, et ESG au sens large.