Quatrième Denormandie chez Kyaneos

Kyaneos AM propose un nouveau millésime de sa SCPI fiscale. Kyaneos Denormandie 4 est assortie d'une réduction d'impôt de 18%, étalée sur 9 ans. Les acquisitions à venir se feront sur la France entière. Focus.

Elle fut l'une des premières sociétés de gestion à lancer une SCPI fiscale adossée au dispositif Denormandie. Kyaneos Asset Management, spécialiste de l'investissement en actifs résidentiels, proposait en effet dès 2020 son « Kyaneos Denormandie ». Un premier opus, dont le succès immédiat avait conduit à une prolongation de la période de souscription l'année suivante. Et auquel succéderont 2 autres millésimes, lancés en 2021 et en 2022. L'édition 2023, Kyaneos Denormandie 4, est ouverte aux souscriptions depuis cet été.

Le dispositif Denormandie est prolongé jusqu'en 2026

Rappelons que le dispositif Denormandie, déclinaison aux logements anciens du dispositif Pinel, est finalement maintenu plus longtemps que prévu. Un amendement du projet de loi de Finances pour 2024, adopté fin novembre, a en effet permis de le prolonger jusqu'en 2026. Cet amendement a également rétabli l'avantage fiscal initial du dispositif Denormandie. Celui-ci est conditionné à la nature des biens acquis -des logements anciens- et à un seuil minimum de travaux de rénovation ⁽¹⁾ -25% du total de l'investissement- à y effectuer. S'y ajoute une condition sur les locataires : leurs ressources ne doivent pas dépasser un plafond édicté par le dispositif. Des contraintes auxquelles se soumettra bien évidemment Kyaneos Denormandie 4. Ce véhicule permettra donc à ses souscripteurs, en contrepartie d'une durée de détention minimale de 12 ans, de bénéficier d'une réduction d'impôt égale à 18% du montant de leur investissement ⁽²⁾.

Kyaneos AM, spécialiste de la rénovation écologiquement et socialement responsable des actifs résidentiels

Kyaneos AM est de fait rompu à ce type de gestion. Depuis sa création, en 2018, et le lancement de sa première SCPI résidentielle -mais non fiscale-, Kyaneos Pierre, il s'est en effet positionné sur le créneau de la rénovation « écologiquement et socialement responsable ». Quasiment tous les biens acquis par cette SCPI font en effet systématiquement l'objet d'une rénovation. Destinée à améliorer leur performances énergiques. Mais également le bien-être de leurs futurs locataires. Kyaneos Pierre – 313 M€ de capitalisation à fin septembre 2023- bénéficie d'ailleurs actuellement des nouvelles conditions du marché. Du fait du récent durcissement des réglementations pour les propriétaires bailleurs (en termes d'hygiène, de sécurité, de performance énergétique), « les immeubles interdits à la location sont désormais vides et nombreux à la vente », constate Kyaneos AM dans le dernier bulletin de la SCPI.

Quatrième millésime pour Kyaneos Denormandie

Ce qui permet à Kyaneos Pierre – mais aussi, sans doute, prochainement, à Kyaneos Denormandie 4-  d'acheter des immeubles de mauvaise qualité à des prix fortement décotés. Et de constater, une fois les travaux effectués, que leur valeur d'expertise a fortement progressé… Ce savoir-faire historique – l'amélioration de la qualité intrinsèque et donc de la valeur des actifs résidentiels-, Kyaneos AM l'a tout naturellement décliné à la gestion des SCPI fiscales. Son premier millésime, Kyaneos Denormandie, comptait 19 actifs en portefeuille fin septembre dernier. Elle verse ses premiers dividendes depuis le 1^er trimestre 2021. Le niveau des distributions a certes souffert de la période Covid ⁽³⁾. Il est désormais revenu pratiquement dans l'épure de l'objectif visé (7,5 € au titre du 3T 2023 ⁽⁴⁾). Et devrait encore progresser au cours des prochains trimestres. Kyaneos Denormandie 2 comptait quant à elle, toujours à fin septembre, 9 actifs en portefeuille.

Kyaneos Denormandie 4 : une période de souscription potentiellement prorogée jusqu'au 31 mars 2024

Elle a versé un premier acompte sur dividende de 2 € au titre du 3T 2023. Ce dernier devrait lui aussi être revalorisé au prochain trimestre. Kyaneos Denormandie 3, enfin, avec déjà 10 actifs en portefeuille, devrait verser son premier dividende au 4T 2023. Ce troisième opus couvre actuellement, précise Kyaneos AM, 10 départements de France métropolitaine. Kyaneos Denormandie 4 vise encore plus large. Puisqu'elle est susceptible d'investir dans la France entière. Son prix de souscription, comme les millésimes précédents, est fixé à 1 000 € . Assorti d'un minimum de souscription de 10 000 €. La clôture des souscriptions est théoriquement fixée au 31 décembre prochain. Mais la période de collecte sera « très probablement », précise Kyaneos AM, prorogée jusqu'au 31 mars 2024. Rappelons qu'il s'agit bien évidemment d'un investissement à envisager dans la durée, et à titre de diversification…

A propos de Kyaneos AM⁽ⁱ⁾

Kyaneos Asset Management est une société de gestion de portefeuille agréée par l'AMF en date du 26 février 2018.

(i) Information extraite d'un document officiel de la société.

⁽¹⁾ Prévoyant notamment une amélioration de la performance énergétique du logement.

⁽²⁾ Cette réduction d'impôt est étalée sur 9 ans, soit 2% par an.

⁽³⁾ Après un premier acompte sur dividende de 4 € par part au 1T 2021, Kyaneos Denormandie a dû suspendre la distribution au titre du 2T 2021, en raison de retard sur les mises en chantier et donc les mises en location. Des acomptes plus réduits ont été versés au titre des trimestres suivants. Pour réduire l'impact financier de ces retards, la société de gestion a pris la décision de prendre à sa charge l'ensemble des frais administratifs. Au 1T 2022, Kyaneos AM précisait n'avoir facturé « aucun honoraire de gestion depuis la création de la SCPI ».

⁽⁴⁾ Soit un taux de distribution annualisé de 3%.