Quel placement vous a rapporté le plus sur 5, 10, 20, 30 ou 40 ans ?

L'investissement en actions et dans la pierre se partagent le statut de placement le plus rentable dans la dernière étude « 40 ans de performances comparées - 1980-2020 », réalisée par Institut de l'épargne immobilière et foncière (IEIF).

C'est une question qui taraude bon nombre d'épargnants : où placer ses économies accumulées pendant la crise du Covid-19 ?

Difficile d'apporter une réponse ferme et définitive à cette interrogation, mais l'analyse des performances passées des différents placements permet tout de même de se faire une petite idée.

Dans son étude « 40 ans de performances comparées - 1980-2020 », publiée jeudi 7 octobre, l'Institut de l'épargne immobilière et foncière (IEIF) confronte ainsi les rendements servis par les principaux produits d'épargne sur 5 ans, 10 ans, 15 ans, 20 ans, 30 ans et 40 ans.

Si l'IEIF y note tout d'abord que « la prise en compte des résultats de cette année (comprenez 2020, année impactée par la crise sanitaire, NDLR) entraîne une forte évolution des classements de performances selon les périodes retenues », le palmarès des meilleurs placements reste dominé par 2 classes d'actifs bien distinctes selon les périodes étudiées.

Principale conclusion : sur longue période, les investissements dans la pierre et dans les actions tiennent le haut du pavé. Mais les classements diffèrent sensiblement selon la durée de placement observée.

5 ans : l'immobilier logistique devant les bureaux

Sur une courte période, l'immobilier « industriel », catégorie qui désigne les bâtiments de logistique et les locaux d'activité, arrive très largement en tête. Son TRI (taux de rentabilité interne) atteint 17,2% par an, très loin devant les bureaux, qui offrent un rendement de 9,5%, et l'or (8,1%).

« La pandémie a modifié la demande en entrepôts avec le très fort essor du e-commerce durant les périodes de confinement lié à la progression des ventes en ligne, notamment dans le secteur alimentaire, mais également lié à l'optimisation de la supply chain dans la grande distribution », explique l'étude.

Et la surperformance de cette classe d'actif devrait perdurer selon son auteur : « Compte tenu de l'insuffisance de l'offre de locaux et malgré la hausse des loyers pour les utilisateurs, la logistique reste pour le moment un produit attractif par rapport aux autres actifs. »

Derrière ce trio de tête, les logements parisiens (7,4%), les actions (7,1%) et l'immobilier résidentiel en France (6,9%) suivent de près, très loin devant le fonds € de l'assurance vie (1,6%), le Livret A (1%) et surtout les foncières cotées (SIIC, pour sociétés d'investissement immobilier cotées) qui ont dégagé une performance négative, à -3,8% en moyenne sur la période 2015-2020.

« Après une année 2019 exceptionnelle en bourse, la performance des SIIC est en fort repli en 2020 avec -22,8% sur l'année. Le recul le plus important est celui des foncières de commerces dont Unibail Rodamco Westfield, -54,1%, traduisant en effet la défiance des investisseurs pour le secteur des commerces en temps de pandémie mais les questionnements sur le modèle des centres commerciaux sont bien antérieurs à la crise sanitaire », note l'étude.

10 ans : la logistique devant les commerces et les bureaux

Sur la période 2010-2020, les actifs industriels (logistique, locaux d'activité) prennent encore la tête du classement, avec un taux de rentabilité interne de 9,7%. Ils devancent les commerces et les bureaux (8,1%).

Exit, donc, du podium les foncières cotées et actions, qui trustaient les 2 premières places en 2019, avec des TRI respectifs de 8,5% et 8,1% sur la période 2009-2019.

Rien d'étonnant à cela, au vu des déboires connus par les SIIC (sociétés d'investissement immobilier cotées) en 2020 (-22,8% pour rappel) et de l'indice CAC 40 (-7,14%). Les actions arrivent tout de même en4^ème position en 2020, avec 7,9% de TRI, suivies de loin par les logements parisiens (5,9%) ou les foncières cotées (4,6%), l'or, comme les obligations, dégageant une performance limitée à 3,1%.

15 ans : les commerces loin devant les bureaux

L'immobilier conserve la tête du classement des placements les plus rentables sur la période 2005-2020, avec les commerces et un TRI de 15,2%, devant les bureaux (10,4%) et les actifs industriels (9%) ou encore les logements parisiens (7,4%).

« Concernant la performance des commerces, il faut rappeler que cette période correspond à l'âge d'or de cet actif avec en 2005, 2006 et 2007, des rendements en capital qui dépassaient 16 points sur chacune de ces 3 années, compte tenu de la très forte appétence des investisseurs pour cette classe d'actifs », argue l'IEIF.

Noyées dans le ventre mou, les foncières (5,6%) et les actions (4,8%) font pâle figure par rapport au dernier millésime de l'étude, lorsqu'elles affichaient des performances respectives de 9,6% et 7%. Là encore, la prise en compte de la crise sur les marchés financiers explique en grande partie ces évolutions défavorables.

20 ans : l'immobilier écrase tout

Une nouvelle fois, l'immobilier, quelle que soit sa forme, s'impose sur la période de référence 2000-2020. Jugez plutôt : 18,2% de TRI pour les commerces, 11,6% pour les bureaux, 11,4% pour les foncières, 10,6% pour le résidentiel en France, 10,5% pour la logistique, 10,1% pour les logements parisiens et enfin 9% de TRI pour les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI)...

Seul l'or (8,2%) soutient à peu près la comparaison, les actions arrivant très loin derrière, avec un taux de rentabilité interne de 3,2%. Soit moins que le fonds € de l'assurance vie et les obligations (3,4%) : « Les crises successives de la période (éclatement de la bulle internet, crise financière globale, crise de l'Euro) ont en effet impacté négativement plus fortement les actions que les foncières qui ont tiré avantage de la résilience de leur poche immobilière”, analyse l'auteur de l'étude. »

A noter que le classement n'a que peu évolué par rapport à la précédente étude de 2020, le TRI des actions ne reculant que de 0,1 point.

30 et 40 ans : les actions, la référence sur le long terme.

Si les titres d'entreprise semblent peu intéressants à moyen terme, leur performance sur très longues périodes, à savoir sur 30 et 40 ans, est bien plus séduisante.

Elles « présentent des niveaux de performances particulièrement robustes, par leur capacité à capter la croissance économique. Sur des cycles très longs, les performances extrêmes, points hauts et points bas, sont gommées et malgré cette forte volatilité en territoire positif ou en territoire négatif, la performance moyenne des actions se maintient à un niveau élevé », détaille l'étude.

Sur la période 1990-2020, elles dégagent ainsi un TRI de 9%, tout comme l'immobilier résidentiel en France. La performance des actions atteint même 12,9% par an en moyenne entre 1980 et 2020, suivies à distance respectable par les logements parisiens.

Suivent les foncières cotées (9,4%) et les SCPI (9,1%), l'or étant quant à lui largement derrière sur 40 ans (3,1%), à peine au-dessus de l'inflation (2,5%). Un classement encore une fois très proche de celui communiqué l'an passé.