SCI et option pour l'impôt sur les sociétés : omettre d'établir un bilan d’ouverture peut faire tomber le droit au report des plus-values latentes

L'arrêt rendu par la Cour d'Appel de Rennes nous rappelle, dans le cadre de l'option, par une SCI, pour le régime fiscal de l'impôt sur les sociétés, que l'absence d'établissement du bilan d'ouverture de la première période d'assujettissement à cet impôt a pour conséquence l'imposition immédiate de la plus-value latente, plus-value qui aurait été à défaut différée jusqu'à la cession effective du bien.

En pratique les SCI qui optent pour le régime de l'impôt sur les sociétés (IS) disposent d'un choix entre l'imposition immédiate ou le report d'imposition des plus-values latentes. Ce choix est effectué lors de l'établissement du bilan d'ouverture de la première période d'assujettissement à l'IS.

En application de l'article 202 ter-II al.2 du Code Général des Impôts, pour bénéficier de ce report d'imposition des plus-values latentes, la valeur d'origine des biens et les amortissements et provisions qui auraient pu être déduits si la société avait été soumise à l'impôt sur les sociétés depuis leur acquisition ou leur création doivent être inscrits au bilan d'ouverture de la première période d'assujettissement à l'IS.

En cas de cession ultérieure desdits biens, la plus-value professionnelle réalisée doit être déterminée par différence entre le prix de cession des biens et leur prix d'acquisition (diminué des amortissements effectivement déduits depuis le changement de régime fiscal et des amortissements reconstitués lors de ce changement).

Rappel des faits :

La SCI S, constituée en 2001 par Mme XY (détenant 229 des 230 parts) et M ZY, a confié à la société P la présentation de ses comptes annuels et de son suivi juridique. Elle a acquis, le 25 septembre 2001, un terrain sur lequel elle a, en 2004, fait construire un bâtiment commercial destiné à abriter l'activité commerciale de sa gérante. Le 1^er janvier 2012, la SCI S, initialement imposée au régime des revenus fonciers, a opté pour le régime de l'IS.

Du 4 novembre 2014 au 9 décembre 2014, elle a fait l'objet d'une vérification de comptabilité portant sur les exercices 2011 à 2013. Le 30 novembre 2015, l'administration fiscale a émis un avis de mise en recouvrement d'un montant de 32.380 € au titre de l'imposition de la plus-value latente consécutive à l'option fiscale en faveur de l' IS.

Faisant valoir que l'imposition de la plus-value aurait pu être différée si le comptable avait établi un bilan d'ouverture faisant apparaître les amortissements qui auraient été opérés en cas d'imposition à l' IS dès l'origine, la SCI S a, le 15 novembre 2016, fait assigner la SAS P en indemnisation du manquement à ses obligations contractuelles.

Le 4 février 2020, le tribunal judiciaire de Vannes a retenu la responsabilité de la société P et la garantie de son assureur et les a condamnés à régler à la SCI différentes sommes dont une indemnité au titre d'une perte de chance de 70% d'éviter le redressement fiscal subi.

Le 30 avril 2021, la SCI S a vendu, au prix de 380 000 €, son immeuble commercial qui représentait, au 31 décembre 2018, une valeur nette comptable de 126 771 €.

La société P et son assureur ont interjeté appel du jugement rendu le 4 février 2020. Elles demandent à la cour de le réformer, de débouter la SCI S de ses demandes et de dire irrecevable, prescrite et mal fondée la prétention nouvelle de la SCI S dans ses dernières conclusions, laquelle consiste à reprocher à l'expert comptable non plus l'omission d'établir un bilan d'ouverture mais le choix de l'option fiscale opéré en 2012. A titre subsidiaire, elles demandent à la cour d'ordonner une expertise judiciaire afin d'évaluer l'étendue du préjudice subi par la SCI S du fait du non-respect des dispositions de l'article 202 ter-II al.2 du Code Général des Impôts, consécutivement à la vente intervenue le 29 avril 2021 au prix de 380 000 €.

La SCI S demande à la cour de débouter la SAS P de toutes ses demandes et de confirmer le jugement rendu le 4 février 2020 par le tribunal judiciaire de Vannes.

Au cas particulier, l'expert comptable ne conteste pas avoir commis une faute en n'établissant pas le bilan d'ouverture qui aurait évité l'imposition immédiate de la plus-value. La difficulté en l'espèce vient du fait que la SCI S a vendu le bien immobilier avant que la cour ne statue.

Partant, le préjudice n'est plus constitué par une perte de chance mais doit s'apprécier au regard des conditions effectives de la cession réalisée par la SCI S. Or, la valeur nette comptable de l'immeuble au jour de la cession s'élevait à 76 928 €, de sorte que la plus-value effectivement dégagée par l'immeuble s'est élevée à 303.072 €, soit une valeur nettement supérieure à celle ayant servi d'assiette au calcul de l'imposition. Cette plus-value a accru les produits de la société au-delà du seuil de 38 120 € fixé pour bénéficier d'une imposition à un taux réduit de 15%.

La SCI S a tenté de se prévaloir du fait que la faute de l'expert comptable, à savoir l'absence d'établissement du bilan d'ouverture dans les 60 jours, en la privant du bénéfice du report d'imposition, a remis en cause l'opportunité même du choix de l'option fiscale qui selon elle ne se justifiait plus. Elle en déduit qu'elle a ainsi été privée du maintien du régime d'imposition des plus-values immobilières des particuliers.

La Cour ne l'a pas suivi.

En définitive pour la Cour le seul préjudice subi par la SCI est lié au fait qu'elle a dû financer le paiement de cette plus-value latente liée au changement de régime fiscal.

Source : Arrêt de la CAA de RENNES du 26 octobre 2021, n°20/03162