SCPI, au coeur des allocations patrimoniales !

Les SCPI ont désormais pris place dans le panorama des solutions patrimoniales et ont conquis leurs galons de placement incontournable dans une allocation d'actifs. En y regardant de plus près, les SCPI ont même collecté davantage que l'assurance vie en 2022 si l'on se place sur le plan de la collecte nette : 10 Md€ vs 8,4 Md€ !

A quoi est du cet engouement qui ne se dément pas ?

Bien entendu, les caractéristiques essentielles des SCPI y sont pour beaucoup, à savoir, pour commencer, l'accès à des actifs tangibles, l'immobilier, la délégation de gestion à une société tierce, la SCPI et la résilience du secteur de l'immobilier dans son ensemble, considéré comme un rempart contre l'inflation.

De surcroît, certains secteurs d'activité confirment plus encore ces phénomènes notamment pour les SCPI intervenant dans le secteur de l'immobilier de santé, domaine acyclique par essence et insensible aux tourments de marché. En effet, au vu des évolutions démographiques et des comportements dans la « consommation » de la santé ou du bien-être, chacun sait devoir avoir recours à la santé, aujourd'hui ou demain, pour soi-même ou pour ses proches, dans le domaine des soins médicaux ou du résidentiel….

Qui dit engouement, dit également pléthore d'offres avec, à ce jour plus de 110 SCPI proposées sur le marché français ; le choix s'avère donc complexe et le recours à un conseiller devient indispensable pour être accompagné et guidé pour un plan d'investissement qui est programmé sur une très longue durée car, comme pour l'immobilier en direct, l'investissement dans les SCPI permet de se projeter sur des horizons de placement de l'ordre de 12 à 15 ans…. En ce sens, il sera bien entendu essentiel de trouver des solutions en parfaite adéquation avec ses appétences ou aversions ainsi révélées, tant en matière de secteur d'investissement, de dispersion des risques, de recherche de performances, voire désormais d'alignement avec des intérêts extra financiers, dans le domaine sociétal ou environnemental notamment.

La recherche du champion dans chaque discipline…

Deux stratégies se dessinent alors.

La recherche de la SCPI qui saura se diversifier dans tous les domaines dès lors qu'elle traque les opportunités de marché … et c'est l'équivalent du champion olympique du décathlon, l'athlète abouti par excellence, qui est la plus belle représentation de l'universalité, l'illustration de la performance plurielle.

Soit, le choix peut se porter sur des SCPI spécialisées, souvent par thématique, charge au Conseiller ou à l'épargnant de trouver la meilleure dans chacun de ses domaines pour la meilleure allocation possible. C'est alors un collège des 10 champions olympiques, dans leur discipline respective, qu'il conviendra de constituer pour proposer la meilleure performance finale.

Certes, cette seconde solution est plus complexe à constituer — même si n'est pas champion olympique du décathlon qui veut…— mais en vaut-elle vraiment le jeu ?

Oui, si l'on cherche la dispersion des risques. Non seulement les secteurs d'activité requis seront suffisamment diversifiés pour contribuer à des performances, financières sou extra financières, parfaitement identifiées et adaptées mais elles auront également recours à des gérants distincts, permettant là aussi de disperser les risques et d'optimiser les chances de succès.

Oui également si on se réfère aux résultats….. A regarder en détails, notre merveilleux athlète, le décathlonien, se fait battre, en effet, de 17% en moyenne dans chacune des disciplines auxquelles il concourt. L'amalgame des 10 champions olympiques, ce champion virtuel (un avatar… ?) l'emporte donc sur le champion toutes catégories,…comme pour les SCPI, nonobstant la performance dans la durée.

Oui enfin si l'on se réfère à la difficulté de sélection de la SCPI et/ou de son gérant, souvent l'apanage des seuls conseillers, spécialistes en allocation et qui sauront faire le bon choix, au bon moment et dans la durée car, ne l'oublions pas, un investisseur averti qui fait appel à un Conseiller, tel le Conseiller en Gestion de Patrimoine (CGP), lui confie un mandat « de fait » pour trouver la meilleure solution, au meilleur moment et dans les meilleurs conditions…un sacré enjeu !

Dites-le avec des fleurs !

Souvent, sur les podiums, on récompense les lauréats, avec médaille et collier de fleurs, comme ce sera assurément encore le cas lors des prochains Jeux Olympiques et Paralympiques de Paris 2024. Pour gratifier nos champions.

Pour les SCPI, s'il était besoin de s'en convaincre désormais, le « bouquet » de solutions pourra être préconisé, avec des SCPI spécialisées dans la logistique, dans l'hôtellerie, dans les murs de magasins, sur un territoire donné,…et dans la santé, bien évidemment.

A ce stade, le Conseiller saura d'ailleurs travailler l'allocation entre SCPI — la composition de son bouquet — en fonction non seulement des caractéristiques de l'épargnant et des opportunités de marché.

Le talent du Conseiller se trouvera d'ailleurs dans sa faculté à produire des rapports de qualité et des compte rendus harmonisés, réguliers et adaptés à la situation de son client. Cela signifier que, en amont, il saura entretenir des relations étroites et efficientes avec les acteurs du marché, les Sociétés de Gestion de qui il devra être proche, voire complice pour administrer les meilleurs conseils fort des anticipations de marché dont il aurait pu avoir connaissance.

S'assurer de la profondeur de marché…

Pourtant, lorsque l'on fait appel à diverses Sociétés de Gestion et SCPI attenantes, la difficulté, voire même parfois l'inquiétude, réside dans la certitude de pouvoir disposer d'une relative profondeur de marché. Il s'agit en effet de s'assurer que la promesse faite par une Société de Gestion sera tenue ; en d'autres termes, sera-t-elle en capacité d'investir la collecte qu'elle aura engrangée sur des actifs correspondants à sa philosophie et à son process de gestion, tells que la nature des actifs, leur diversité dans le portefeuille, leur rendement embarqué, leur adéquations aux valeurs environnementales ou sociétales.

Par exemple, dans le domaine de la santé, la SCPI Pierval Santé a du faire face à une collecte très importante — sûrement due également aux conséquences du Covid ayant fait prendre conscience aux épargnants de la nécessité d'investir dans l'économie de la santé, domaine qui nous préoccupe tous, de près ou de loin — et n'a doc pas hésité à repousser les frontières, tant en matière sectorielle qu'en termes géographiques pour satisfaire à ses attentes et au cahier des charges qu'elle s'était fixé pour satisfaire les épargnants.

Ainsi, l'ouverture internationale s'est traduite par des investissements massifs au Royaume-Uni, en Hollande et même désormais au Canada qui apportent l'ouverture suffisante pour investir et qui procure une approche pertinente en matière de concepts nouveaux, notamment dans le domaine résidentiel.

La SCPI Pierval Santé, un alignement des planètes ?

Dans le domaine de la santé, une thématique qui séduit ou qui touche nombre d'entre nous, par envie ou par nécessité, la SCPI Pierval Santé permet d'aligner nombre d'intérêts.

Tout d'abord, c'est l'économie de la santé qui est visée avec la volonté forte de laisser les exploitants « mieux faire leur métier » en déléguant à la SCPI la gestion de leur foncier et en leur permettant de réinvestir dans leur exploitation, en se consacrant à « davantage opérer » ou « davantage accoucher… ». Ce phénomène, initié dès le début de la SCPI (il y a 10 ans) et qui en a fait son succès, est d'autant plus prégnant aujourd'hui au vu des difficultés de financement de l'activité auprès des banques. C'est tout de même désormais quelques 250 actifs qui composent le portefeuille de la SCPI Pierval Santé, répartis dans 9 pays et qui pèsent quelques 3 Md€ de capitalisation, souscrits par plus de 52 000 Associés.

Cette focalisation sur l'économie de la santé permet de bénéficier de métriques extrêmement favorables, tel que le TOF (Taux d'Occupation Financier) autour de 99%, résultante d'une activité monovalente (une seule activité affichée… !) et mono locataire (la SCPI compte plus de 90% de son portefeuille avec 1 seul locataire…qui est patron de son exploitation !). Dans cette même veine, il faut rappeler que si les loyers sont indexés, la problématique majeure porte sur la capacité des locataires à absorber ces évolutions de loyers ; or, au des exploitants d'établissements de santé, ce sujet est tout à fait mineur car les évolutions de loyers peuvent être transposées aux résidents d'une part et prises en charge par les Pouvoirs Publics d'autre part. De plus, les établissements de santé de qui Pierval Santé est en très grande proximité, concluent des baux de très long terme pour se donner le temps et les moyens de leur développement ; ainsi, les baux encore récemment négociés sont de durée de 25 ou 30 ans ce qui permet d'afficher une durée résiduelle des baux ferme de plus de 16 ans sur le portefeuille, illustration d'une très grande visibilité pour les épargnants.

De plus, la forte exposition du portefeuille à l'étranger confère un bénéfice fiscal non négligeable avec, en 2022, une progression du Taux de Distribution (performance nette de toute fiscalité, y compris de la fiscalité étrangère, pré payée par prélèvements à la source) de 5,35%, alors que le TDVM, quant à lui, s'était légèrement tassé à 4,70%.

Il convient également de souligner que la SCPI Pierval Santé a toujours su et voulu s'affirmer comme un acteur et un contributeur majeur à l'économie de la santé, y compris dans le domaine de la recherche médicale, tout d'abord en s'étant résolument inscrit comme le premier fonds de partage (avec fléchage de dons envers l'Institut du Cerveau) d'une part et ayant satisfait aux obligations de la démarche ISR (investissement Socialement Responsable) d'autre part.

La SCPI Pierval Santé, de par sa philosophie, ses performances et son engagement sociétal, tend alors à s'inscrire comme un incontournable dans une allocation patrimoniale, …c'est ainsi devenu le poumon qui donne du souffle à ses investissements.

Avertissements : les performances passées ne préjugent pas des performances futures. L'investissement en SCPI comporte des risques, notamment un risque de perte en capital. Le présent document ne constitue ni une offre commerciale ni un conseil en investissement. Les chiffres indiqués n'ont qu'une valeur indicative et ne sauraient en aucune manière engager la responsabilité d'EURYALE. Elles ne présagent nullement de résultats futurs.Tout investissement comporte des risques. Avant toute souscription, l'investisseur potentiel doit consulter la documentation réglementaire en vigueur (DICI, Note d'information et statuts).