SCPI Cristal Life et Cristal Rente : décote confirmée des prix de souscription

Inter Gestion vient de publier les valeurs de reconstitution 2023 de Cristal Rente et Cristal Life. Stables, ou en hausse  par rapport à 2022, elles confirment que ses 2 SCPI restent en situation de forte décote. Etat des lieux.

L'exercice 2023 reste marqué, pour bon nombre de SCPI, par la constatation d'un recul plus ou moins important de la valeur de leurs patrimoines. Obligeant, comme on le sait, plusieurs d'entre elles à procéder à la révision, à la baisse, de leurs prix de souscription. Les véhicules gérés par Inter Gestion REIM sont, de ce point de vue, à contre-courant. Le gestionnaire des SCPI Cristal Rente et Cristal Life vient en effet de confirmer la bonne résilience de leurs portefeuilles sur l'exercice écoulé.

Cristal Life : le prix de souscription reste décoté de 8,76% par rapport à la valeur de reconstitution

Selon Inter Gestion REIM, la valeur de reconstitution ⁽¹⁾ 2023 de sa jeune SCPI Cristal Life s'affiche même en progression par rapport à 2022. Expertisée à 223,58 € par part, contre 218,35 € fin 2022, la « VR » de Cristal Life s'apprécie donc de +2,40%. Un niveau qui justifie l'augmentation du prix de souscription de la SCPI décidée en novembre dernier ⁽²⁾. Tout en laissant ce dernier en situation de forte décote. A 204 € par part, le prix de souscription de Cristal Life se situe en effet à -8,76% en dessous de sa valeur de reconstitution. Ce qui, souligne Inter Gestion REIM dans un communiqué, laisse encore « une belle marge pour une potentielle revalorisation ». Notons toutefois que la VR « quasi officielle » ⁽³⁾ à fin 2023 s'avère inférieure à l'estimation menée par le gestionnaire à mi-année.

Un exercice sans fausse note pour Cristal Life

Inter Gestion REIM évaluait alors en effet cette valeur de reconstitution à environ 233 € par part. Cristal Life a donc, en partie, elle aussi ressenti les effets de la crise des valorisations… Mais, pour le reste, la jeune SCPI dédiée aux « actifs essentiels » boucle un exercice sans faute. Sa collecte a bondi de trimestre en trimestre. Pour progresser, au total, de +84% par rapport à 2022 (58 M€ vs 31,4 M€). Et porter sa capitalisation de 48 M€, fin 2022, à plus de 100 M€ fin 2023. Ce niveau élevé de souscriptions lui a permis d'investir dans de bonnes conditions l'an dernier. Générant un effet relutif qui a joué positivement, donc, sur la valeur de son patrimoine. Mais qui lui a aussi permis de distribuer un rendement en très nette augmentation par rapport à 2022. De 6,02% (vs 5,52%).

Cristal Rente : la décote du prix de souscription toujours proche des 7%

Cristal Rente, la SCPI « historique » d'Inter Gestion REIM, centrée sur « les grandes enseignes », aligne quant à elle des données moins impressionnantes. Mais toujours plus que correctes, compte tenu du contexte de marché. Côté valorisation, Cristal Rente reste étale. Sa valeur de reconstitution à fin 2023 (268 € par part) ne se contracte que de -0,13% par rapport à fin 2022 (268,34 €). Son prix de souscription, fixé à 250 € depuis août 2022, reste donc lui aussi en situation de forte décote (-6,72%). Côté performance, c'est également la stabilité qui prévaut. Son Taux de Distribution 2023 (5%) accuse un très léger repli par rapport à 2022 (5,05%). Il reste néanmoins au-delà de la moyenne du marché.

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En conformité avec l'article 8 du règlement SFDR

Cristal Rente, à l'instar du marché, a en revanche subi un très net repli de sa collecte nette. Cette dernière est passée de plus de 230 M€ en 2022 à un peu moins de 100 M€ l'an dernier. Ce qui ne l'a toutefois pas empêchée, elle aussi, de profiter des opportunités du marché pour enrichir son portefeuille. Notamment au 4^e trimestre de l'an dernier, période au cours de laquelle la SCPI s'est portée acquéreur de 2 nouveaux murs de commerce, en France et en Espagne. Inter Gestion REIM semble donc poursuivre sereinement son développement. Cristal Rente a adopté, depuis le début de l'année, une stratégie conforme à l'article 8 du règlement SFDR ⁽⁴⁾. Et le gestionnaire vient de promouvoir, en interne, une nouvelle directrice de la stratégie, Anna Klaebe, auparavant Fund Manager au sein de la société.

A propos d'Inter Gestion REIM⁽ⁱ⁾

Société de gestion de portefeuille indépendante et familiale, Inter Gestion REIM développe des SCPI depuis plus 30 ans. Elle gère et commercialise une offre d'épargne immobilière haut de gamme construite sur la qualité de sa sélection des meilleurs actifs du marché.

(i) Information extraite d'un document officiel de la société. 

⁽¹⁾ La « valeur de reconstitution » d'une SCPI est égale à la valeur de réalisation, c'est-à-dire la valeur vénale des immeubles qu'elle détient plus la valeur nette de ses autres actifs, à laquelle est ajouté l'ensemble des frais et droits nécessaires pour reconstituer le patrimoine immobilier de la SCPI. Autrement dit, la valeur de reconstitution correspond à la somme qu'un investisseur devrait débourser pour reconstituer à l'identique le patrimoine d'une SCPI.

⁽²⁾ Une règle impose que le prix de souscription d'une SCPI ne s'éloigne pas trop de sa valeur de reconstitution. En pratique, ce prix de souscription doit se situer dans une fourchette de plus ou moins 10%, par rapport à cette valeur de reconstitution. Lorsque le prix de souscription est dans cette fourchette, le gestionnaire n'est pas réglementairement contraint de le modifier. Cet ajustement devient obligatoire si le prix de souscription sort de cette fourchette.

⁽³⁾ Cette valeur de reconstitution ne sera en effet toutefois officielle qu'une fois validée par les associés lors de la prochaine assemblée générale annuelle.

⁽⁴⁾ Le Règlement SFDR (Sustainable Finance Disclosure Regulation) est une directive européenne qui instaure des règles communes de rapport extra-financier aux acteurs des marchés financiers. Et notamment une classification des fonds en fonction de la transparence en matière de durabilité.