SCPI, meilleurs élèves en termes de communication financière

Mazars, en association avec l'ASPIM, a scanné les SCPI, OPCI et SCI de 37 sociétés de gestion. Tous ne sont pas aussi transparents en termes de communication financière. Focus.

Le cabinet Mazars, en collaboration avec l'ASPIM, vient de publier la 5^e édition de son étude comparative sur la communication financière et extra-financière des FIA immobiliers « grand public». Autrement dit, sur la transparence des SCPI, OPCI et SC (sociétés civiles). Pas de surprise : les SCPI demeurent les mieux-disantes dans la publication des indicateurs clés sur les risques et la performance financière. Mais toutes n'ont pas adopté tous les nouveaux indicateurs instaurés par l'ASPIM en 2022…

Mazars a scanné les véhicules de 37 sociétés de gestion d'actifs immobiliers

L'étude a été réalisée à partir d'un panel de 37 sociétés de gestion ⁽¹⁾. Sur la base de leur communication financière publiée en 2022 ⁽²⁾. Entrent donc dans le périmètre les 60 premières SCPI de rendement en taille de capitalisation ⁽³⁾. Ainsi que les 22 OPCI ayant publié un rapport annuel en 2022. Et les 22 SC représentant plus de 90% de la capitalisation totale des SC ⁽⁴⁾. Mazars a analysé la présence -ou non- de chacun des indicateurs ASPIM dans les différents supports de communication publiés par ces véhicules immobiliers. Ainsi que la qualité de l'information fournie pour les expliciter. Dans la partie de l'étude consacrée à ces indicateurs financiers, Mazars a notamment scruté les références au taux d'occupation du patrimoine ou au niveau d'endettement. Mais aussi celles relatives aux taux de rendement des acquisitions ou des actifs déjà en portefeuille.

Seules 60% des SCPI indiquent leur « RGI », constate Mazars

Ainsi, bien sûr, que les indicateurs de performance. Tels que le Taux de Distribution, remplaçant du défunt TDVM ⁽⁵⁾ des SCPI. Ou leur nouvel indicateur de Rendement Global Immobilier ⁽⁶⁾. Qui semble avoir, à la différence du « TD », du mal à s'imposer. L'étude Mazars constate en effet que 100% des SCPI de rendement communiquent sur le Taux de Distribution dans leur rapport annuel 2021 ⁽⁷⁾. 95% en donnent même la décomposition, entre revenus récurrents (loyers) et non récurrents (plus-values, report à nouveau…). Comme le demande l'ASPIM. Elles n'étaient en revanche que 60% à indiquer leur Rendement Global Immobilier dans leur dernier rapport annuel… Sur les autres sujets, les SCPI sont en revanche généralement meilleurs élèves que les OPCI ou les SCI.

Les SCPI globalement plus transparentes que les OPCI et les SCI

Ainsi, relève Mazars, 100% des SCPI affichent le Taux d'Occupation Financier (TOF) dans leur communication financière. En conformité avec les nouvelles recommandations de l'ASPIM dans ce domaine ⁽⁸⁾. Contre seulement 50%  des OPCI. Et 55% des SCI. Les SCPI communiquent aussi souvent sur le taux d'occupation physique (53%). Les SCI, très marginalement (14%). Concernant l'affichage d'au moins un indicateur synthétique sur le niveau d'endettement financier, SCPI (100%) et OPCI (100%) font jeu égal. Les SCI (27%) sont clairement à la traîne. Quant aux taux de rendement des immeubles en portefeuille, seuls les OPCI, mais très marginalement (9%), les précisent. Contre 0% des SCPI et des SCI. Les SCPI sont plus transparentes dans l'information sur les taux de rendement des acquisitions, sur une période donnée. 42% les indiquent. Contre seulement 5% des OPCI et SCI. Tous les FIA immobiliers grand public sont en revanche lisibles en termes d'allocations.

A propos de l'ASPIM⁽ⁱ⁾

L'Association française des Sociétés de Placement Immobilier (ASPIM) représente et défend les intérêts de ses adhérents, les gestionnaires de fonds d'investissement alternatif (FIA) en immobilier (SCPI, OPCI et autres FIA « par objet »). Créée en 1975, l'ASPIM est une association à but non lucratif qui réunit tous les acteurs du métier de la gestion des fonds immobiliers non cotés. En France, au 31 décembre 2021, les FIA en immobilier représentaient une capitalisation totale de 280,5 Md€.

A propos de Mazars⁽ⁱ⁾

Mazars est un groupe international et intégré spécialisé dans l'audit, la fiscalité et le conseil ainsi que dans les services comptables et juridiques(*). Présents dans plus de 90 pays et territoires à travers le monde, nous nous appuyons sur l'expertise de plus de 44 000 professionnels – plus de 28 000 au sein de notre partenership intégré et plus de 16 000 via « Mazars North America Alliance » – pour accompagner les clients de toutes tailles à chaque étape de leur développement.

(i) Information extraite d'un document officiel de la société – (*) Dans tous les pays où les lois en vigueur l'autorisent.

⁽¹⁾ A Plus Finance, Abeille Asset Management, Advenis Real Estate Investment Management, Aestiam, AEW, Alderan, Amundi Immobilier, Altixia Reim, Arkea Reim, Atland Voisin, Atream, Axa Real Estate Investment Managers SGP, BNP Paribas Real Estate Investment Management France, Corum Asset Management, Deltager, Edmond de Rothschild Reim France, Euryale Asset Management, Fiducial Gérance, Foncière Magellan, Grand Ouest Gestion d'Actifs, Groupama Gan Reim, HSBC Reim France, Immovalor Gestion, Inter Gestion, Kyaneos Asset Management, La Française Real Estate Managers, My Share Company, Norma Capital, Novaxia Investissement, Paref Gestion, Perial Asset Management, Primonial Real Estate Investment Management, Sofidy, Swiss Life Asset Managers France, Theoreim, Turgot Asset Management, Unofi-Gestion d'Actifs.

⁽²⁾ C'est-à-dire notamment les bulletins d'information publiés en 2022 et le rapport annuel 2021.

⁽³⁾ Elles représentent plus de 95% de la capitalisation totale des SCPI de rendement.

⁽⁴⁾ Au 30/09/2022.

⁽⁵⁾ Depuis le 1^er janvier 2022, l'ASPIM a fait évoluer l'indicateur de rendement de référence. En remplaçant le DVM par le taux de distribution. Le taux de distribution de la SCPI se définit par la division du dividende brut, avant prélèvement libératoire et autre fiscalité payée par le fonds pour le compte de l'associé, versé au titre de l'année (y compris les acomptes exceptionnels et quote-part de plus-values distribuées) par : soit le prix de souscription au 1^er janvier de l'année N pour les SCPI à capital variable ; soit le prix de part acquéreur moyen de l'année N-1 pour les SCPI à capital fixe. Il est demandé aux adhérents de faire obligatoirement mention de la composition du taux de distribution. En précisant la quote-part des revenus non récurrents (recours au report à nouveau, distribution de plus-value). Ainsi que de la fiscalité payée à l'étranger pour le compte de l'associé.

⁽⁶⁾ Le Rendement Global Immobilier correspond à la somme du taux de distribution de l'année N et de la variation de la valeur de réalisation par part de l'année N.

⁽⁷⁾ Publié en 2022.

⁽⁸⁾ Le TOF se détermine par la division du montant total des loyers et indemnités d'occupation facturés (y compris les indemnités compensatrices de loyers) ainsi que des valeurs locatives de marché des autres locaux non disponibles à la location, par le montant total des loyers facturables dans l'hypothèse où l'intégralité du patrimoine de la SCPI serait louée. Il est fait mention de la quote part due aux indemnités compensatrices de loyers dans le TOF. A l'initiative de la société de gestion, il peut être fait distinctement mention de la quote-part de loyers non recouvrés par rapport au total des loyers facturés au titre d'un exercice comptable.