SCPI : nouvelles baisses de prix de souscription chez AEW Patrimoine et Otoktone

AEW Patrimoine repasse pour la 3^e fois par la case « baisse du prix des parts ». Trois SCPI sont concernées. Dont, une nouvelle fois, Laffitte Pierre. Chez Otoktone, c'est une première. Mais qui fait suite à une hausse actée en février 2023. Datas.

AEW Patrimoine avait ouvert le bal des dévalorisations dès mars 2023. Le gestionnaire annonçait alors la baisse du prix de souscription de sa SCPI Laffitte Pierre. De -8,44%. Une opération rééditée quelques mois plus tard, en octobre 2023, avec une baisse de -9,72%. Et à laquelle AEW Patrimoine s'est livrée une troisième fois, le 3 avril dernier. La valeur de la part de Laffitte Pierre a alors perdu 1,34%. Portant le recul de son prix de souscription, depuis mars 2023, à -18,44%...

Trois SCPI d'AEW Patrimoine ont abaissé le prix de leurs parts le 3 avril dernier

C'est pourtant une autre SCPI d'AEW Patrimoine qui détient aujourd'hui le record de la plus forte baisse cumulée. Le 3 avril, le prix de souscription de FructiRégions Europe, déjà abaissé en septembre 2023 (-9,87%), perdait encore 16,67%. Affichant ainsi un recul global de près de 25% sur les huit derniers mois… Le gestionnaire a également procédé, le 3 avril dernier, à la dévalorisation d'une autre de ses SCPI, Immo Evolutif, jusqu'alors épargnée. Cette dernière, pourtant diversifiée sur plusieurs classes d'actifs immobilières, a vu son prix chuter de -6,54%. Au total, ce sont donc 6 des SCPI d'entreprises gérées par AEW Patrimoine qui ont connu des dévalorisations de leurs prix de part depuis mars 2023. Soit presque l'intégralité de sa gamme à capital variable…

Nouveau recul de la valeur des patrimoines des SCPI concernées

La seule à avoir résisté, à ce jour, est sa SCPI dédiée au secteur de la santé, AEW Patrimoine Santé. Mais il s'agit également de la plus récente du lot. Puisqu'elle n'a été lancée qu'en septembre 2022. Et n'a réalisé son premier investissement qu'en janvier… 2024. Pour expliquer ces nouvelles baisses, AEW Patrimoine évoque bien sûr le recul de la valeur des actifs immobiliers qui s'est opéré ces derniers mois. Les expertises annuelles menées par le gestionnaire constatent de fait de nouvelles -et fortes- baisses. La valeur du patrimoine de FructiRégions Europe accuse un recul de 14% sur un an glissant. Idem pour Immo Evolutif. Celui de Laffitte Pierre subit une baisse de valeur encore plus importante : -17,06%... Ces nouvelles évaluations conduisent à la constatation d'un écart supérieur à 10% entre les valeurs de reconstitution et les prix de souscription des SCPI concernés.

Certaines SCPI restent néanmoins en situation de surcote

AEW Patrimoine était donc dans l'obligation de modifier en conséquence la valeur de leurs parts[1]. Il convient d'ailleurs de noter qu'en dépit de cette nouvelle révision, certaines de ses SCPI se trouvent toujours en situation de surcote. C'est notamment le cas pour Laffitte Pierre. Dont le nouveau prix de souscription s'avère encore supérieur de 9,83% à la valeur de reconstitution… Il s'agit également de la SCPI du gestionnaire qui connaît les problèmes de liquidité les plus importants. Fin mars, cette dernière affichait en effet un stock de parts en attente de retrait équivalent à 55 M€. Soit 5,20% de sa capitalisation… avant la nouvelle baisse des parts. Laffitte Pierre n'a drainé aucuns capitaux supplémentaires au 1T 2024. Comme d'ailleurs la majorité des SCPI du groupe. A l'exception, toutefois, d'AEW Patrimoine Allemagne (4 M€). D'AEW Patrimoine Santé (3 M€). Ou d'Atout Pierre Diversification (1 M€).

La SCPI Atlantique Mur Régions, chez Otoktone 3i, jusqu'alors épargnée

La situation est moins préoccupante chez Otoktone 3i, nouvelle dénomination de la société de gestion Grand Ouest Gestion d'Actifs. Cette filiale de la Banque Populaire Grand Ouest ne gère qu'une seule SCPI. Atlantique Mur Régions, lancée en 2016, a plutôt bien franchi le cap de l'année 2023. Sa collecte est restée positive (environ 51,5 M€). Quoiqu'en retrait par rapport à 2022. Un stock de parts en attente s'est néanmoins constitué au cours du deuxième semestre 2023. Ce stock, grâce à un flux de souscriptions nettes encore positif au 1^er trimestre 2024 (5 M€), mais aussi à des ventes d'actifs, s'est peu à peu résorbé. Il était de 0,5 M€ fin mars 2024. Equivalent, donc, à environ 0,05% de la capitalisation de la SCPI. Il aurait, actuellement, totalement disparu. « Au 02/05/2024, il n'y a pas de part en attente de rachat », affirme Otoktone 3i dans son commentaire.

Des expertises de fin d'année encore confortables pour la SCPI d'Otoktone 3i

En outre, les expertises de fin d'année, bien que constatant une baisse de la valeur des actifs détenus par la SCPI, laissaient cette dernière dans une situation encore confortable. « Les expertises réalisées arrêtées fin 2023, à périmètre constant, ont conduit à un ajustement de la valeur de reconstitution par part de 7 % », peut-on lire dans le rapport annuel 2023 d'Atlantique Mur Régions. Lequel précise : « elles n'ont pas nécessité d'ajustement de la valeur de la part ». Le prix de souscription de la SCPI, qui avait d'ailleurs été augmenté le 1^er février 2023[2], restait alors « aligné avec la valeur du patrimoine ». De fait, la valeur de reconstitution au 31 décembre 2023, de 1 071,10 € par part, positionnait le prix de souscription (1 020 €, à l'époque) en situation de très légère surcote (+0,29%).

Une nouvelle campagne d'évaluation menée à fin mars

Mais le gestionnaire a décidé de mener une nouvelle campagne d'expertises à fin mars 2024. Anticipant peut-être, comme il l'évoque dans son communiqué, des « baisses de valeur attendues des actifs acquis et en cours de construction. Et qui seront livrés entre le second semestre 2024 et le premier semestre 2025 ». Cette actualisation a visiblement conduit à une valorisation bien inférieure -mais non précisée- à celle arrêtée fin 2023. Et a donc poussé Otoktone 3i à baisser - de -11% - le prix de la part d'Atlantique Mur Régions. Une décision effective depuis le 2 mai dernier. Cette nouvelle valeur -905 €- place toutefois la SCPI dans une situation de très forte décote par rapport à la valeur de reconstitution « officielle » du 31 décembre 2023.

Un prix de souscription en très forte décote par rapport à la valeur de reconstitution fin 2023

Son prix de souscription est en effet théoriquement inférieur de plus de 11% à cette valeur de reconstitution 2023. Une belle marge de sécurité… Et qui vise sans doute, aussi, à relancer une collecte en berne. Otoktone 3i ne s'en cache d'ailleurs pas. « Cet ajustement donnera l'opportunité de réaliser des campagnes de collecte avec une valeur de la part alignée avec la valorisation de marché du patrimoine immobilier », écrit le gestionnaire. « Cela permettra au fonds de saisir les nombreuses opportunités d'investissement offertes par ce nouveau cycle immobilier », estime-t-il. La SCPI, qui compte par ailleurs se diversifier en termes sectoriels, a de fait des arguments à faire valoir. Ses revenus fonciers ont progressé de 10% l'an dernier. Son taux d'occupation financier reste proche des sommets (93%). Et son rendement, mécaniquement, devrait augmenter en 2024. Pour les potentiels nouveaux souscripteurs[3]...

A propos d'AEW⁽ⁱ⁾

Au 30 septembre 2023, AEW gérait en Europe2 38,1 Mds€ d'actifs immobiliers pour le compte de nombreux fonds et mandats, dont 22 SCPI et 2 OPCI grand public en France représentant plus de 10,6 Mds€, qui classent AEW3 parmi les cinq plus grands acteurs4 de l'épargne immobilière intermédiée en France. AEW en Europe compte plus de 495 collaborateurs répartis dans 10 bureaux et détient un long track record dans la mise en œuvre réussie, pour le compte de ses clients, de stratégies d'investissement core, value added et opportuniste. Ces cinq dernières années, le groupe AEW a effectué des opérations immobilières d'acquisition et d'arbitrage pour un volume total de plus de 21,9 Mds€ en Europe

A propos d'Otoktone⁽ⁱ⁾

Otoktone 3i est la société de gestion de portefeuille d'OTOKTONE, filiale à 100% de la Banque Populaire Grand Ouest. Agréée par l'AMF, elle a pour objet la gestion d'une Société Civile de Placements Immobiliers (SCPI) nommée Atlantique Mur Régions, qui est propriétaire d'un portefeuille d'actifs immobiliers de bureaux situés dans les grandes métropoles régionales françaises et allemandes.

(i) Information extraite d'un document officiel de la société

[1] Le prix de souscription d'une SCPI doit toujours être compris dans une fourchette de +/- 10% autour de sa valeur de reconstitution.

[2] Le prix de souscription d'Atlantique Mur Régions passait alors de 1 004 € à 1 020 €, soit une hausse de +1,59%.

[3] Selon Otoktone 3i, « sur la base des dividendes distribués aux associés en 2023, la SCPI Atlantique Mur Régionsoffrirait un taux de distribution de 5,1% pour tous les nouveaux porteurs. Contre 4,5% sur la base d'une part à 1 020 € ».