Sofidy : baisse « surprise » des prix des SCPI Efimmo et Sofipierre

Sofidy a informé hier les distributeurs de ses SCPI que 2 d'entre elles baissaient le prix de leurs parts. En cause : les valeurs d'expertise des patrimoines immobiliers qui se sont encore dépréciées depuis mi-2023…

En septembre dernier, en plein « bal des dévalorisations », Sofidy affirmait que les prix de souscription de ses SCPI seraient maintenues. Et que ses véhicules abordaient « ce nouveau cycle immobilier avec plus de 750 M€ de cash disponible ». L'annonce de la baisse, effective au 4 décembre, de la valeur des parts d'Efimmo et de Sofipierre, fait donc l'effet d'une douche froide. Et ce d'autant plus que le recul des prix de souscription des 2 SCPI est loin d'être anecdotique. Il s'établit en effet à -10,5% pour Efimmo. Et à -9,2% pour Sofipierre…

L'information, dévoilée hier par l'Agefi, n'a pour l'heure été communiquée qu'aux seuls réseaux de distribution des véhicules gérés par Sofidy. Ces derniers ont reçu un courrier le 4 décembre détaillant le niveau et les raisons de ces baisses. Et les invitant à participer à un webinaire qui s'est tenu dans la matinée du 5 décembre. Les associés des SCPI concernées recevront quant à eux un courrier personnalisé les informant de la situation, précisait Sofidy au cours de ce webinaire. Ceux qui ont des demandes de retraits en cours non encore exécutées auront droit à un courrier spécifique. Leur indiquant qu'ils ont la possibilité de retirer leurs ordres de vente dans les 15 jours à venir. Mais, qu'à défaut, ces derniers seront potentiellement exécutés sur la base des nouveaux prix de souscription…

Des baisses de la valeur des patrimoines immobiliers des SCPI à fin 2023 plus importantes qu'à mi-année

L'annonce des baisses des prix de parts n'est pas, à l'heure où nous écrivons ces lignes, signalée sur le site de Sofidy. Ce dernier a néanmoins mis à jour toutes les documentations relatives aux 2 SCPI concernées. « Dès lundi matin», indique Nicolas Van Den Hende, le directeur de l'épargne de Sofidy. Si l'on peut s'interroger sur les méthodes de communication du gestionnaire, le vrai sujet reste néanmoins les raisons qui ont poussé Sofidy à annoncer, quelques jours avant la fin de l'année, ces ajustements de prix. Le gestionnaire, dans le courrier adressé à ses distributeurs, l'explique par des baisses projetées à fin 2023 de la valeur des patrimoines immobiliers détenus par ses véhicules. Plus importantes que celles constatées à mi-année. Ces baisses seraient comprises entre -3,2% et -8% selon les SCPI. Contre, rappelle le gestionnaire, une baisse générale moyenne constatée de -2,6% à mi-année.

Les prix de souscription des 2 SCPI de Sofidy se retrouvaient en situation de surcote

Les plus touchées par ces dévalorisations sont évidemment celles dont Sofidy a acté la baisse du prix de souscription. Le patrimoine d'Efimmo, exposé majoritairement à l'immobilier de bureaux, accuserait une baisse de valeur comprise entre -7% et -8%. Celui de Sofipierre, exposé quant à lui à l'immobilier commercial, une baisse comprise entre -4,5% et -5%. Ces reculs potentiels ⁽¹⁾ impactent bien évidemment les valeurs de reconstitution projetées à fin 2023 des 2 SCPI. Celle d'Efimmo serait ainsi comprise entre 211,50 € et 213,50 €. Contre une valeur de reconstitution fixée à 235,04 € au 31 décembre 2022. Celle de Sofipierre évoluerait dans une fourchette de 595 € à 597 €. Contre 635,45 € à fin 2022. Conséquence : les prix de souscription des 2 SCPI, si ces hypothèses étaient validées, se retrouveraient toutes 2 en situation de forte surcote.

Sofidy met en avant la résilience de sa gamme de SCPI

Celui d'Efimmo (237 € au 01/12/2023) affichait une surcote estimée entre +11% et +12,1%. Celui de Sofipierre (655 € au 01/12/2023), entre +9,7% et +10,1%. Une situation « hors fourchette autorisée» qui obligeait effectivement Sofidy à modifier le prix de ses 2 SCPI. La baisse du prix de souscription d'Efimmo (212 € au 04/12/2023) ramène ce dernier au milieu de la fourchette autorisée ⁽²⁾. Idem pour celle du prix de souscription de Sofipierre (595 € au 04/12/2023) ⁽³⁾. Sofidy, à la fois dans son courrier « réseaux» et au cours du webinaire, relativise évidemment les conséquences d'une telle décision. D'abord en rappelant que, compte tenu du contexte, ses SCPI sous gestion sont restées « robustes face au choc de taux d'intérêt». Et qu'elles affichent une « très bonne résilience», avec « des corrections de valeurs limitées par rapport au marché ».

Des portefeuilles granulaires, diversifiés, et composés d'actifs attractifs

Le gestionnaire, qui a donc laissé inchangé le prix des parts de ses 3 autres SCPI -Immorente, Sofidy Europe Invest, Immorente 2-, insiste en fait surtout sur le potentiel de valorisation de ses actifs sous gestion. Et sur leur capacité à générer des rendements croissants. Il met notamment en avant plusieurs caractéristiques partagées par la majorité de ses SCPI. D'abord, la granularité de leurs portefeuilles. Souvent composés d'actifs de petites tailles, moins impactés par la baisse de la liquidité des marchés immobiliers. Leur diversification, ensuite. Soit en termes sectoriels. Soit en termes géographiques. Ainsi que leur attractivité, qui se traduit par des taux d'occupation financier toujours supérieurs à 90%. Et souvent proches des 99% ⁽⁴⁾. Sofidy rappelle aussi le faible taux d'endettement de ses SCPI -qui peut toutefois frôler les 30% pour certaines d'entre elles-. Et une structure de dette essentiellement à taux fixe.

Les SCPI de Sofidy disposent d'une trésorerie abondante

Surtout, il met en avant les fortes liquidités dont disposent ses véhicules. Immorente, son vaisseau amiral, affiche à elle seule une trésorerie de 391 M€. Celle des autres est souvent de l'ordre d'une centaine de M€. Des sommes qui vont leur permettre de « saisir des opportunités», estime Sofidy. Toutes ses SCPI, à l'exception de la plus récente, Sofidy Europe Invest, affichent en outre des « réserves importantes». Soit sous forme de reports à nouveau. Soit sous forme de plus-values latentes. Mais le point essentiel martelé par Sofidy, conséquence des points précédents, est bien celui des rendements potentiels.

Des rendements orientés à la hausse en 2023 et en 2024

Déjà, estime le gestionnaire, les taux de distribution bruts 2023 de ses SCPI seront compris entre 4,55% et 5%. Ils seront donc « supérieurs à la moyenne des SCPI». Elles devraient faire encore mieux en 2024. Avec des rendements cette fois attendus « supérieurs à 5%». Jean-Marc Peter, le directeur général de Sofidy, qui participait au webinaire de ce matin, a d'ailleurs rappelé sa vision long terme du placement SCPI. « J'ai beau chercher, je ne vois pas un autre produit mieux adapté que la SCPI pour préparer sa retraite», estimait-il. En soulignant qu'à la différence du placement obligataire -facialement plus attractif aujourd'hui-, « la SCPI embarque l'inflation».

Pas d'autres baisses de parts prévues chez Sofidy

Cette promesse de revenus futurs en partie indexés sur la hausse des prix n'a pas empêché un conseil en gestion de patrimoine de poser une question dérangeante. Observant que le prix de souscription de la SCPI Sofidy Europe Invest, compte tenu de la baisse de valeur estimée de son patrimoine à fin 2023, se retrouvait lui aussi en situation de forte surcote (entre +6,6% et +7,3% selon les estimations de Sofidy), le conseiller s'est inquiété d'une possible révision de la valeur de ses parts à brève échéance… Non, affirme Sofidy. Cette SCPI est en fait en situation de « déséquilibre vers l'avant». Et les fortes liquidités dont elle dispose, la gestion optimisée de son patrimoine, sa déjà forte diversification, vont lui permettre « d'éviter cette éventualité».

D'autres gestionnaires vont-ils suivre l'exemple de Sofidy ?

Mais cette promesse sera-t-elle tenue ? Il est clair que si les marchés immobiliers poursuivent leur recul, et que les experts évaluent ces baisses avec encore plus de célérité … les gestionnaires, aussi performants soient-ils, auront du mal à honorer leurs engagements. La décision de Sofidy, qui fait objectivement partie des sociétés de gestion les plus sérieuses, laisse d'ailleurs craindre une nouvelle vague de révision des valeurs des parts des SCPI. Cette éventualité était plutôt attendue pour le début de l'année 2024. Elle risque d'intervenir plus tôt que prévu…

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A propos de Sofidy⁽ⁱ⁾

Depuis 1987,Sofidy conçoit et développe des produits d'investissement et d'épargne (SCPI, OPCI, SCI, SIIC, OPCVM Immobilier, Fonds dédiés) orientés principalement vers l'immobilier de commerces, et de bureaux. Gestionnaire de référence dans le paysage de la gestion d'actifs immobiliers en France et en Europe, Sofidy est régulièrement distingué pour la qualité et la régularité des performances de ses fonds. Sofidy gère pour le compte de plus de 50 000 épargnants, et un grand nombre d'institutionnels, un patrimoine immobilier d'une valeur de près de 7,6 Md€. Et constitué de plus de 4 600 actifs commerciaux et de bureaux. Sofidy est une filiale de Tikehau Capital.

(i) Information extraite d'un document officiel de la société.

⁽¹⁾ Sofidy précise bien que les valorisations annoncées ont été établies sur la base des premiers projets d'expertise, non audités, et sont donc non définitives.

⁽²⁾ Avec un prix de souscription soit décoté de 0,70%, soit surcoté de 0,24% par rapport à la valeur de reconstitution, selon la valeur de reconstitution retenue.

⁽³⁾ Avec un prix de souscription soit décoté de 0,34%, soit identique à la valeur de reconstitution, selon la valeur de reconstitution retenue.

⁽⁴⁾ Le taux d'occupation moyen de l'ensemble des SCPI de Sofidy est supérieur à 93%.