Sofidy : « c’est maintenant qu’il faut revenir sur le marché…. »

Sofidy dévoile les rendements 2023 de ses SCPI. Jérôme Grumler, son directeur général délégué, commente ces résultats. Il confirme le maintien des prix de souscription annoncé en décembre dernier. Et aborde de manière « offensive » le nouveau contexte des marchés immobiliers. Interview.

Sofidy vient de divulguer les résultats 2023 de ses SCPI.

Lesquelles affichent, pour la plupart, des rendements en hausse par rapport à l'exercice 2022. Que disent-ils de votre capacité à continuer de délivrer de la performance, dans un marché immobilier en phase d'ajustement ?

Jérôme Grumler – Les Taux de Distribution 2023 de nos 5 SCPI de rendement se positionnent dans une fourchette comprise entre 4,71% et 5,20%. Légèrement mieux, effectivement, qu'en 2022. La promesse « rendement » a donc été tenue. Pourrons-nous la renouveler cette année ? Nous visons des Taux de Distribution moyen supérieurs à 5% sur 2024. Pourquoi ? Le marché immobilier connaît un choc sans précédent depuis la remontée brutale des taux d'intérêt qui s'est opérée mi-2022. Ce choc s'est traduit, on le sait, par un effet dépressif sur la valeur des actifs. Mais il n'a pas provoqué, à notre sens, de crise « locative ». Si l'on exclut certains sous-secteurs, comme celui du bureau dit « périphérique », la demande locative reste forte.

C'est-à-dire ?

Jérôme Grumler – Nous observons, pour les actifs présents dans les portefeuilles de nos SCPI, des taux d'occupation qui se maintiennent à des niveaux élevés. Plus de 92% en moyenne. Le taux de rotation de nos locataires reste faible. Et nous ne rencontrons pas de difficultés particulières pour trouver de nouveaux occupants. La capacité de nos différents véhicules à percevoir des revenus locatifs, et donc à distribuer des revenus, reste intacte. Mieux encore, elle bénéficie à plein de l'effet indexation. La hausse des loyers que nous sommes en mesure de faire passer est en outre plus importante que chez d'autres bailleurs. Parce que Sofidy, depuis 35 ans, a toujours acheté des actifs loués à des conditions « raisonnables »., inférieures au valeurs locatives du marché. Nous sommes donc assez confiants sur notre capacité à tenir nos objectifs de distribution 2024, supérieurs à 5% en moyenne.

Sofidy s'est intelligemment positionnée sur le créneau des SCPI opportunistes -celles qui tiennent la vedette actuellement-, en lançant tout récemment un véhicule à haut rendement.

N'y a-t-il pas un risque de « cannibalisation » des véhicules existants ?

Jérôme Grumler – Je dois reconnaître que nous nous sommes posé la question. Mais j'y réponds par la négative. D'abord, parce que ce terme « opportuniste » n'est pas approprié. Sofidynamic est positionnée sur le créneau du haut rendement. Son lancement aurait donc pu intervenir dans des conditions de marché différentes de celles qui prévalent aujourd'hui. Mais je vous accorde qu'il est actuellement plus facile d'obtenir des taux supérieurs à 7% ou 8% qu'il y a encore quelques mois… Il n'en reste pas moins que ce nouveau véhicule n'est pas opportuniste, dans la mesure où notre objectif n'est pas de « faire un coup ». Mais bien de délivrer, sur la durée, des taux de rendement bien supérieurs à ceux de la moyenne des SCPI. C'est d'ailleurs le constat que nous avons posé sur notre propre gamme de SCPI.

Plus précisément ?

Jérôme Grumler – Nos SCPI sont, certes, diversifiées en termes de thématiques d'investissement et de localisations géographiques. Mais les rendements et le risque modéré qu'elles génèrent sont assez similaires. C'est d'ailleurs à la fois la qualité et la critique qui nous est formulée : ce sont des SCPI de « fonds de portefeuille ». Notamment Immorente, bien sûr. Avec Sofidynamic, nous avons voulu faire « un pas de côté », en termes de risque. Et proposer un produit plus rentable, mais aussi donc, plus risqué, destiné à s'intégrer dans une allocation globale de véhicules investis en immobilier. Il n'a donc pas vocation à « cannibaliser » la gamme existante. Mais bien de la compléter…

Sofidy, comme d'autres gestionnaires avant lui, a annoncé des prix de souscription en baisse pour certaines SCPI en fin d'année 2023.

Quelques mois après voir expliqué que tous les prix seraient maintenus. Or, la vague des dévalorisations se poursuit en 2024. Une société de gestion peut-elle réellement promettre aujourd'hui qu'elle ne sera pas contrainte, de nouveau, de baisser des prix de parts ?

Jérôme Grumler – Pour revenir sur la baisse des prix de souscription d'Efimmo et de Sofipierre, le 4 décembre dernier, je conçois que l'on ait pu nous reprocher cette décision, sur la forme. Sur le fonds, je pense en revanche que nos motivations ont été bien comprises. Je précise que nous avons nous-mêmes été surpris par l'écart entre les évaluations de mi-année, qui donnaient un recul moyen des valorisations de nos portefeuilles de l'ordre de 2,6%, et les expertises de fin d'année. Ces dernières constataient alors des reculs compris entre -3,0% et -7,2%, selon les véhicules. Et de -5%, en moyenne. Dès que nous en avons pris connaissance, nous avons en revanche réagi rapidement, plus rapidement que d'autres gestionnaires. Et de manière responsable. Nous l'assumons totalement.

Vos résultats annuels confirment les valorisations annoncées en décembre. Certaines de vos SCPI sont en revanche en situation de surcote. Immorente, notamment, affiche un prix de souscription supérieur de 5,5% à sa valeur de reconstitution. N'y a-t-il pas un risque ?

Jérôme Grumler – Compte tenu de la taille de cette SCPI, je comprends que le sujet mérite d'être évoqué. Mais notre décision de maintenir le prix de souscription inchangé est parfaitement justifiée. Immorente, pour reprendre l'un des arguments précédents, affiche un taux d'occupation élevé. Elle va donc continuer à bénéficier à plein de l'effet indexation. Ce qui aura un effet positif sur la valeur de ses actifs. Le portefeuille de cette SCPI « historique » recèle en outre d'imposantes plus-values latentes. Rien qu'en 2023, les cessions réalisées ont matérialisé des prix de sortie supérieurs de 18%, en moyenne, aux valeurs d'expertise 2022. Enfin, et surtout, Immorente dispose d'une importante trésorerie. 340 M€... Qu'elle va investir progressivement, dans des conditions évidemment très favorables. Et relutives pour le portefeuille. Plusieurs opérations d'envergure devraient d'ailleurs être annoncées dans les prochains jours. C'est pourquoi nous estimons que la légère surcote d'Immorente devrait progressivement être gommée…

Surtout si les marchés immobiliers, en 2024, entrent en phase de « stabilisation », comme l'estiment certains courtiers…

Jérôme Grumler – Nous estimons également que les marchés immobiliers sont sans doute entrés en phase d'atterrissage. Il est encore trop tôt pour espérer un rebond. Mais les différents signaux des derniers mois laissent penser que l'inflation est jugulée, que la hausse des taux est terminée. Et que, donc, le plus gros de la correction de la valeur des actifs immobiliers est derrière nous. 2024 ne sera pas pour autant une année sans turbulences. Les ventes forcées vont se poursuivre. Emanant d'acteurs stressés par une dette trop imposante, ou contraints de dégager des liquidités. Certaines transactions sur le marché vont donc continuer de matérialiser des prix très dégradés. Mais ces prix ne reflètent pas nécessairement la valeur des actifs immobiliers. Et ils ne doivent pas être interprétés comme un signal d'attentisme. Au contraire, nous sommes persuadés que c'est maintenant qu'il faut revenir sur le marché.

A condition de disposer des liquidités nécessaires…

Jérôme Grumler – Fin 2023, nos SCPI affichaient plus de 560 M€ de trésorerie disponible. Elles n'ont aucun problème d'endettement. Nous allons donc investir. Mais, comme toujours, avec discipline. Et en fonction des opportunités…

A propos de Sofidy⁽ⁱ⁾

Depuis 1987, Sofidy conçoit et développe des produits d'investissement et d'épargne (SCPI, OPCI, SC, SIIC, OPCVM Immobilier, Fonds dédiés) orientés principalement vers l'immobilier de commerces et de bureaux. Avec 8,6 Md€ d'encours sous gestion (total des actifs bruts réévalués des fonds gérés) au 31/12/2022, Sofidy gère pour le compte de plus de 55 000 épargnants, et un grand nombre d'institutionnels, un patrimoine immobilier constitué de près de 5 000 actifs immobiliers. Sofidy est une filiale de Tikehau Capital.

(i) Information extraite d'un document officiel de la société.