Soutenir l’économie réelle en investissant dans le non coté

Jean-Philippe Dubosc, le rédacteur en chef de « ToutSurMesFinances » demande à Emmanuel NARRAT de commencer par présenter Haussmann Patrimoine.

Haussmann Patrimoine est un cabinet de gestion de patrimoine que j'ai commencé à développer en 2004 qui s'occupe de toute la partie « gestion des actifs » des clients privés.

Nous avons 4 activités principales, 4 piliers à peu près équivalents :

• Une partie de conseil en allocations d'actifs financiers, assurance vie, PEA, comptes titres, contrats retraite ;
• Une autre partie plutôt tournée vers la Pierre Papier, les SCPI bien sûr mais pas seulement, car il existe beaucoup d'autres véhicules d'investissement en pierre papier ;
• Une partie d'immobilier d'investissement : je dis bien « immobilier d'investissement » parce qu'on ne fait pas que de la défiscalisation : autres formes hors Pinel (le dispositif qu'on fait le moins) ;
• Une partie défiscalisation : assez importante à l'époque de la loi Tepa où on pouvait défiscaliser grâce notamment au non coté ; mais nous sommes aussi présents sur la défiscalisation de l'Impôt sur le Revenu.

Visualiser la vidéo : https://youtu.be/1bZevmd6ymQ

Questions du journaliste

Vous êtes présents sur tout le territoire ? Comment ça se passe ?

Nous sommes présents sur tout le territoire et même au-delà grâce à l'internet car on s'est développés très tôt grâce au canal du web.

Nous avons aussi un bureau à Paris et un bureau à Montpellier. 60% de nos clients sont en-dehors de Paris et de la région parisienne ce qui est significatif.

Nous sommes habitués à gérer la relation à distance : on peut créer du lien et de la relation par téléphone, par mail et maintenant par visio conférence quotidiennement.

Qu'est ce que le non coté ?

Le non coté ce sont des investissements réalisés dans des actifs qui, comme le nom l'indique, ne sont pas cotés sur des marchés organisés, les marchés boursiers.

Tout le monde suit la bourse plus ou moins parce qu'aux informations on a toujours l'indice CAC 40 qui défile ou ce genre de news qui font quotidiennement partie de notre environnement.

La bourse tout le monde sait ce que c'est. Je vais quand même rappeler que ce sont des entreprises qui ouvrent leur capital et qui donnent un accès à leur capital à des investisseurs qui peuvent être aussi bien des institutionnels que des particuliers qui peuvent faire des transactions tous les jours pour acheter ou revendre des parts de sociétés.

Il y a des entreprises qui font la même chose, mais sans passer par les marchés boursiers, et qui s'adressent directement aux investisseurs. Et les investisseurs dans le non coté vont accompagner l'entreprise sur des durées beaucoup plus longues.

Les transactions boursières aujourd'hui incitent à faire des mouvements souvent exagérés. Les transactions à la nano seconde n'existent pas dans le non coté. On part sur une durée assez longue, sur plusieurs années.

Le non coté est un univers dans lequel on s'intéresse beaucoup plus à la valeur de l'entreprise, et beaucoup moins aux spéculations à court terme.

Quel est l'intérêt d'investir dans cette classe d'actifs ?

Les intérêts sont nombreux. D'abord ça permet d'investir dans des entreprises, et c'est quand même une des solutions d'investissement les plus porteuses, même en termes de protection à long terme contre l'inflation, car il faut avoir en tête que l'entreprise est un actif réel, avec des professionnels et des activités qui créent de la valeur.

Si on regarde sur la planète ce qui crée de la richesse ce sont les entreprises. La richesse ne se crée pas toute seule. L'immobilier ne montrait pas s'il n'y avait pas plus d'argent à investir dans l'immobilier. Et s'il y a plus d'argent à investir c'est parce qu'il y a des entreprises qui ont créé de la valeur, des chefs d'entreprise qui ont pu créer de la richesse, créer des emplois, etc…

Sur notre planète, la création de richesse vient des entreprises. Donc il est assez évident que si l'on veut s'enrichir il faut aussi être actionnaire de sociétés. De sociétés rentables bien sûr puisqu'une société peut aussi avoir des difficultés et faire faillite. Ce n'est pas garanti. C'est un placement où il y a un risque de perte en capital.

Mais il y a vraiment des performances significatives, et finalement beaucoup plus fortes que sur les marchés cotés : les rendements obtenus dans le non coté sont beaucoup plus importantes que sur le marché actions.

Vous avez des chiffres ?

Sur une quinzaine ou une vingtaine d'années, quand on regarde les statistiques officielles sur le non coté, c'est à peu près 5% de plus par an, pour le non coté par rapport au coté.

Ah oui, c'est énorme ! Ca veut dire que si par exemple le CAC 40. progresse de 3% dans l'année, ça veut dire que dans le non coté on gagne 8% ?

C'est le principe, mais ce n'est pas linéaire. Quand on observe sur les 2 dernières décennies on a à peu près 14 à 15% de performance en moyenne sur des actifs non cotés, alors que la bourse sur les mêmes périodes fait presque la moitié.

On peut aussi investir dans des obligations émises par des sociétés non cotées, de la dette privée. Ce sont des obligations qui ne sont pas émises par l'Etat ou par des grosses sociétés du CAC 40. Ce sont des PME qui émettent de la dette. C'est ce qu'on appelle des obligations « corporate ».

Là le rendement moyen de la dette privée c'est environ 7% sur longues périodes. C'est beaucoup plus que les obligations classiques ou d'Etat.

Avec l'Etat elles sont même négatives, là on perd de l'argent, ça ne peut pas être pire.

Effectivement.

Est-ce que tout le monde peut investir dans le non coté ?

De plus en plus la réponse devient « oui » alors qu'il n'y a encore pas si longtemps ça restait une classe d'actifs réservée aux plus aisés, pour ne pas dire aux très grosses fortunes.

Oui, c'était surtout de la banque privée, du family office…

Je dirais même que c'est descendu au niveau de la banque privée et du family office ces dernières années. Mais si on remonte un peu en arrière, le non coté c'était plutôt le terrain de jeu des investisseurs institutionnels, donc les mutuelles, les caisses de retraite, des sociétés qui ont énormément d'actifs à gérer sur le très long terme, et qui justement cherchent à générer plus de performances avec cette valeur temps.

Ensuite il y avait les très grosses fortunes. Là je ne parle pas des personnes qui sont assujetties à l'Impôt sur la Fortune parce qu'ils ont un appartement parisien. Je parle de gens qui ont plusieurs centaines de millions, ou des milliards d'actifs, et ces gens-là investissaient massivement dans le non coté historiquement.

Et progressivement il y a un phénomène de démocratisation qui a amené les banques privées, les family offices, et maintenant l'univers de la clientèle privée des conseillers en gestion de patrimoine. On a maintenant des offres qu'on n'avait pas auparavant, d'ouverture au public de fonds très intéressants.

Avec un ticket d'entrée par exemple moyen de combien ?

Il y a 2 catégories de fonds investis en non coté : ceux qui sont accessibles au-dessus de 100 000 € et en-dessous. Au-dessus de 100 000 € c'est lié à la réglementation. Il y a toute une catégorie de fonds qui ne peuvent pas être souscrits en-dessous de 100 000 €. Ce sont des aspects purement réglementaires. Il y a une offre assez riche de fonds accessibles au-delà de ce ticket.

Maintenant il y a beaucoup d'autres offres qui sont apparues. Si par exemple on investi au travers de FCPR les montants minimums peuvent être beaucoup plus bas.

On peut aussi au travers de l'assurance vie investir maintenant dans du non coté car il y a des réformes qui ont permis d'augmenter la quote part de non coté dans les contrats d'assurance vie.

Notamment avec la loi Pacte.

Exactement, la loi pacte a bien ouvert le jeu. Et c'est tant mieux puisqu'on a quand même une vraie problématique de baisse de rendement avec les Fonds en Euros pour lesquels il faut trouver une alternative. Comme l'assurance vie est a priori un véhicule de long terme c'est parfaitement adapté au non coté.

Sur des fonds en direct, il y a des choses assez étonnantes. On voit maintenant des minimas qui peuvent descendre à 50 000 €, 30 000 € voire 10 000 €, ce qui est vraiment très très éloigné de ce que l'on connaissait avant. C'était plutôt des millions ou des centaines de milliers d'euros. Là avec 50, 30 ou 10 000 € c'est vraiment devenu très accessible. Je vais même descendre à 100 € si on passe par l'assurance vie : là le minimum va être d'une centaine d'euros !

Comment on récupère sa mise ?

On récupère sa mise lorsque les sociétés achetées par la société de gestion sont revendues. Donc on ne sait pas précisément à quelle date. On ne décide pas non plus du jour où on va récupérer sa mise. Ce n'est pas comme la bourse où si par exemple cette après-midi il me vient une lubie et que je veux tout récupérer je passe un ordre et dans la seconde il est exécuté.

Dans le non coté, il faut vraiment avoir du temps, et laisser les gérants faire leur métier pour valoriser et vendre dans les meilleures conditions les sociétés qu'ils ont choisies dans leur portefeuille.

En général ça prend entre 5 et 10 ans. Ca peut-être un peu plus court ou un peu plus long.

Ca dépend aussi du secteur d'activité. Il y a des secteurs qui se prêtent bien à des sorties rapides, et puis d'autres qui demandent énormément de temps. Par exemple, le secteur de la santé c'est très long, les cycles sont très longs.

La société est rachetée. Il y a beaucoup plus de sorties qu'on le pense qui se font autrement que par la cotation qui représente en fait une part infime des sorties.

La sortie par « IPO » (introduction en bourse) est un des moyens effectivement de finir l'histoire d'accompagnement de l'entreprise en non coté. Mais c'est loin d'être le seul scenario. Il y a aussi d'ailleurs le phénomène inverse : il y a des sociétés qui sont cotées en bourse et qui sont retirées de la cote pour être ensuite non cotées.

C'est vrai. En ce moment il y a même un mouvement

Il y a un mouvement en effet, parce que la bourse a énormément de parasites qu'on n'a pas dans le non coté. Et il y a des sociétés qui font le choix effectivement de se retirer de la cote et qui arrivent dans l'univers du non coté.

On peut sortir du non coté par des opérations de rachat, même par des employés ou le management, ou par exemple des opérations d'OBO, de transmission, mais le plus courant c'est quand même un groupe concurrent qui décide de faire de la croissance externe et qui décide donc de racheter la société.

Qui veut acquérir par exemple une technologie plus rapidement...

Ca peut être une technologie, ça peut être une marque, ça peut être des parts de marché, une course à la consolidation qu'il y a dans beaucoup de secteurs.

C'est une épargne de long terme. Il y a aussi des obligations légales sur certains fonds, on est obligés de rester investi longtemps. On doit rester un certain temps, on ne peut pas vendre ses parts tout de suite. Il faut respecter un certain délai.

C'est une des caractéristiques importantes qu'il faut avoir à l'esprit et c'est ce qui fait aussi que le modèle peut se développer de manière vertueuse, c'est que les fonds sont stables. S'ils sont stables, ça veut dire qu'on ne peut pas sortir quand on veut. C'est la contrepartie.

Pour bien comprendre, en bourse on paie très cher la liquidité. On a la possibilité de récupérer effectivement son argent très très vite, mais à n'importe quel prix.

Parfois ça peut être totalement déconnecté de la réalité. Dans le cadre de l'investissement non coté on accompagne une société dans un projet de développement. On lui confie des capitaux pour réaliser ses projets. Et on sait pertinent que pendant plusieurs années, on ne va pas retirer le soutien qu'on a apporté à l'entreprise pour faire autre chose. Donc on va bloquer une partie de son patrimoine dans ce projet, et la société va donc pouvoir prospérer.

Avec un peu de chance la sortie se fera plus tôt que prévue. Si le marché n'est pas favorable et qu'il vaut mieux attendre un an ou 2 de plus pour le revendre dans de meilleures conditions, eh bien il faut laisser du temps au temps. Donc ce sont des actifs qui sont bloqués jusqu'au jour où l'opportunité de sortie se présente.

Questions des internautes

Quelle part de son patrimoine on peut consacrer au non coté ?

Il y a un chiffre qui revient souvent avec lequel je ne suis pas forcément d'accord qui est de dire qu'il faut investir au maximum 5% de son patrimoine dans le non coté. Tout dépend en réalité de la surface patrimoniale. Il est évident qu'une grosse fortune peut très bien bloquer un pourcentage important de sa fortune sur de longues périodes, et ça ne posera aucun problème dans la gestion et la satisfaction de ses besoins courants.

Par contre un investisseur qui ne peut pas se permettre d'immobiliser durablement des capitaux va forcément devoir réduire la voilure.

Le chiffre de 5 à 10% est quand même intéressant pour la grande partie des investisseurs qui comme vous et moi s'intéressent à cette classe d'actifs. C'est bien de l'avoir à l'esprit.

Après il y a également certaines règles qui peuvent être imposées soit par la réglementation, ou par les assureurs si on fait du non coté dans les contrats d'assurance vie par exemple, très souvent il y aura une limite de l'ordre de 5 ou 10% du montant du contrat qui pourra être alloué au non coté.

Donc finalement ce ratio est soit prudentiel (je ne veux pas immobiliser des capitaux trop longtemps, toute ma fortune dans du non coté) soit réglementaire.

Mais avec l'assurance vie, il y a une différence importante : l'assureur va nous libérer de la contrainte du blocage.

C'était justement une des questions : est-il judicieux d'investir dans le non coté dans un contrat d'assurance vie ? C'est limité mais il y a des avantages en contrepartie.

La règle des 5 à 10% repose sur 2 principes : c'est un placement risqué et illiquide, or dans l'assurance vie, l'illiquidité est un risque qui est supporté par l'assureur. C'est de ce fait 2 fois moins risqué d'une certaine manière, en tous cas, il y a un des 2 risques qui est déporté sur un tiers.

Concrètement, vous pouvez faire un rachat avant les 10 ans. L'assureur est tenu de vous verser les sommes. A lui de se débrouiller pour vendre ou pas vendre, et c'est son problème.

La compagnie d'assurance, si vous faite un rachat, elle doit vous rendre l'argent dans un délai d'un mois ou de 2 mois maximum. Ca veut dire que si les actifs ne peuvent pas être liquidés dans un délai d'un à 2 mois, ce qui est évident compte tenu de tout ce qu'on a dit précédemment sur cette classe d'actifs non cotée, cela veut dire que l'assureur va garder cet actif dans son bilan, et attendre qu'un autre investisseur souhaite réinvestir derrière. Mais au pire, c'est lui, l'assureur, qui va porter cet actif là.

C'est un élément intéressant parce que ça veut dire que des titres non cotés proposés dans un contrat d'assurance vie ont été présélectionnés par la compagnie d'assurance qui doit accepter le principe que ça peut être un investissement qu'elle va porter pour elle-même.

Il y a une sorte de tri, d'historiques, elle l'a déjà utilisé pour elle-même, c'est pour ça qu'elle le propose à ses clients ?

Il y a plusieurs cas de figures : le coté « sélection » lorsque la compagnie d'assurance va choisir des grands noms du non coté pour avoir des très belles sociétés de gestion rassurantes avec un bon « track record » et de bonnes performances passées, même si elles ne présument pas évidemment des résultats futurs, on voit bien qu'il y a des équipes qui ont un vrai savoir-faire.

Il y a également des compagnies d'assurance qui ont leurs propres équipes de gestion de non coté pour elles-mêmes. Une compagnie d'assurance par exemple va avoir une partie de ses actifs à placer dans le non coté. Elle va peut-être acheter des infrastructures, réaliser des investissements à très très long terme.

Les frais de gestion vont être vraiment au minimum puisqu'elle va recruter sa propre équipe de gestion pour faire ses propres investissements. Il n'y a aucune délégation, tout est intégré, c'est une gestion pour eux-mêmes, avec leurs propres équipes et ils peuvent décider d'ouvrir une poche dans leurs propres investissements à des particuliers qui sont leurs souscripteurs de contrats d'assurance vie.

On est là directement en alignement d'intérêt avec un institutionnel qui le gère de manière professionnelle avec des frais de gestion extrêmement bas, et un potentiel de performances très intéressant.

Si je comprends bien, avec l'assurance vie vous avez l'assurance de … une certaine sélection voire une sélection certaine Peut-être des frais plus importants ?

Oui, clairement, à partir du moment où l'assureur offre un service supplémentaire et une réduction du risque en assurant la liquidité, il va prendre des frais de gestion sur son contrat d'assurance vie et ça coutera un peu plus cher que si vous détenez le même actif en-dehors de l'assurance vie.

Cela dit, il y a aussi des sous-jacents, des supports d'investissement en non coté qui ne sont accessibles que dans le cadre de l'assurance vie. Certains fonds ne sont pas accessibles autrement que dans cette enveloppe fiscale.

Tant qu'on est dans les frais … quels sont les frais d'entrée, de gestion et de sortie de ces fonds, en-dehors de l'assurance vie ?

En frais d'entrée, ça va dépendre des signatures. Plus la société de gestion a des performances probantes, plus les équipes sont réputées, et plus elles pourront se permettre d'imposer des droits d'entrée élevés, parfois ça peut être 5% non négociables même si vous voulez placer plusieurs M€.

Je connais des sociétés de gestion pour lesquelles effectivement les frais d'entrée sont de 5%, quel que soit le montant, non négociable, et personne ne discute puisque les performances sont à la hauteur.

Et aussi parce qu'ils ont beaucoup de clients, si ce n'est pas vous, ce sera quelqu'un d'autre.

Tout à fait. C'est l'offre et la demande. On peut descendre jusqu'à 0% de frais d'entrée, après la question qu'il faut se poser c'est « est-ce qu'on a la même qualité d'équipes en face avec des personnes qui pratiquent du low cost que celles qui pratiquent des frais d'entrée plus élevés ? »

Sur les frais de gestion, ça dépend. Pour des fonds institutionnels on peut avoir des frais dans une fourchette basse, autour de 2% par exemple, et puis ça peut monter à 5% voire un peu plus, sur des fonds plus ouverts.

Réponse apportée aux questions sur le tchat après l'émission : aux frais de gestion stricto sensu qui peuvent aller jusqu'à 4% environ dans des fonds dits « retails », peuvent s'ajouter des frais de fonctionnement liés à l'acquisition, au suivi et à la cession des participations, ainsi que des frais de gestion indirects liés aux investissements dans des parts ou actions d'autres fonds, ce qui peut au total avoisiner les 5%.

A noter : la plupart des fonds de non coté appliquent une partie de frais variable liée au résultat. C'est ce qu'on appelle le « carried interest » qui prévoit que les gérants du fonds percevront un intéressement égal habituellement à 20% de la plus-value réalisée, avec parfois une condition de performance minimum. C'est ce qu'on appelle la clause de « hurdle » qui prévoit que ce « carried interest » ne se déclenchera qu'à la condition que le fonds ait réalisé une performance nette de tous frais supérieure à un taux fixé à l'avance dans le règlement du fonds.

Par contre, il faut bien avoir en tête une chose c'est que le métier du gérant de non coté ce n'est pas du tout le même métier que le gérant de fonds OPCVM classiques. Je ne veux absolument pas dénigrer évidemment ce métier là qui est un métier également très technique, mais d'un côté vous avez un gérant qui est devant des écrans et qui passe des ordres d'achat et de vente, qui analyse les comptes des sociétés qui sont des documents formatés, dans le secteur boursier tous les documents existent, sont disponibles, il y a des analyses et on passe ses ordres en un clic.

Celui qui fait de la gestion de non coté il va aller sur le terrain, il va devoir créer ses propres outils de rapport, d'analyse de la société. Il va s'impliquer opérationnellement, surtout s'il est majoritaire, puisque dans le non coté vous avez en fait 2 grands univers : il y a ceux qui rentrent dans une société en étant minoritaires, et c'est le cas par exemple des FCPI, des FIP, des produits de défiscalisation assez grands publics et qui sont minoritaires, mais vous pouvez être aussi majoritaires, et c'est là où on peut obtenir les meilleures performances, parce que la société qui investit ne met pas que de l'argent. Elle y met aussi un savoir-faire et une capacité à emmener beaucoup plus loin et beaucoup plus vite la société dans laquelle elle investit.

C'est un travail beaucoup plus intense et donc c'est normal que les frais de gestion ne soient pas les mêmes.

Et pour ce qui est des frais de sortie ?

En principe il n'y en a pas. On attend que le fonds soit dissout. Il peut y avoir des pénalités pour des fonds qui prévoient la possibilité de sortir avant le terme, ce qui n'est quand même pas la règle.

En général à la sortie il n'y a pas de frais et il n'y a pas de fiscalité dans la plupart des cas puisqu'il y a beaucoup de fonds qui, au-delà de 5 années de détention, offrent une exonération d'impôt sur les plus-values.

Que pensez-vous de l'investissement dans le crowdfunding ? et dans des associations participatives type habitat ou humanisme, ou terre de liens, qui obligent a minima un blocage de 5 ans pour bénéficier de l'abattement fiscal de 25% ?

Sur le crowdfunding c'est certes une forme de non coté mais c'est quand même très différent. D'abord parce que vous allez directement décider de donner quelques centaines d'euros à des sociétés sur des plateformes qui lèvent des fonds pour des projets. Là vous n'avez pas un travail d'analyste, de gérant, et encore moins une implication dans l'avenir de la société pour l'aider à se développer.

Il faut quand même avoir en tête qu'une société sous LBO a une croissance 2 fois plus forte qu'une société classique.

Là vous allez rentrer dans des sociétés de toutes tailles, dont vous ne connaissez pas forcément le « modèle économique » ni le niveau de risque donc vous allez saupoudrer et donner un petit peu d'argent à tout le monde, pour avoir finalement un rendement correct s'il n'y a pas trop de sinistres, mais vous n'aurez jamais les multiples que vous pouvez avoir sur certains fonds de non coté, qui peuvent réaliser parfois des performances de plus de 100%, pas sur la durée globale, mais parfois plus de 100% par an. Il y a des « success stories » considérables dans le Private Equity.

Et les associations participatives ?

C'est un autre sujet aussi. Il y a une dimension sociale qui est vraiment intéressante. Il y a un avantage fiscal à l'entrée, et il peut y avoir un montage globalement attractif en termes de rendements mais vous ne viserez pas les multiples que je viens de citer.

Mais c'est pour soutenir une bonne cause quand même...

Absolument.

Est-il intéressant de conserver son assurance vie compte tenu de la baisse des rendements et des frais élevés ?

Vous pouvez la garder si elle vous permet de vous adapter aux changements du monde dans lequel on vit. Si vous avez un contrat très ancien, avec 2 ou 3 supports qui se battent en duel et qui ont des performances moyennes, peut-être il est temps de penser à changer de cadre. Mais si vous avez un contrat qui est évolutif, qui vous propose quelques centaines voire quelques milliers de supports et que vous avez soit la connaissance pour faire votre choix, ou un conseiller en gestion de patrimoine ou un conseil qui peut vous aider à construire un portefeuille qui s'adapte, l'assurance vie c'est un cadre fiscal. On n'est pas condamné à faire du Fonds en Euros quand on est en assurance vie.

Il faut rappeler que l'assurance vie est l'un des rares placements que l'on ne peut pas transférer vers un autre contrat sauf depuis peu, depuis la loi Pacte, si on garde le même assureur, c'est ce qu'on appelle la transférabilité partielle. Force est de constater qu'il n'y a pas beaucoup d'assureurs qui le proposent et qui jouent le jeu.

Quelle valorisation est prise en compte au moment du décès ?

C'est la dernière valeur connue, auditée, puisque les fonds de non coté, même s'il n'y a pas de transactions quotidiennes, sont quand même évaluées à dates fixes, sur une valeur qui est généralement inférieure à la réalité, puisque de toutes façons il n'y a pas d'intérêt à gonfler une valorisation d'un portefeuille qui ne va pas être vendu tout de suite.

Donc on regarde les principales métriques comptables et on fait une cote mal taillée pour essayer de dire « cela vaut à peu près ça », mais la vraie valeur on la connait le jour où c'est vendu … et généralement il y a un gap positif sur justement les derniers mois, au moment où un deal est fait, soit qu'il y a eu une introduction en bourse ou qu'une vente a été signée.

C'est ce qui fait que ces fonds là ont ce qu'on appelle une « courbe en J ». C'est-à-dire que pendant une période assez longue, soit la valeur est stable ou en légère baisse s'il y a juste les frais de gestion et qu'on ne revalorise pas les participations. Et puis vers la fin de la vie du fonds, cela se précipite un petit peu parce que toutes les transactions se dénouent. Les vraies valeurs apparaissent. Et si on est dans un scenario positif la valeur monte en flèche sur la fin de vie du fonds.

S'il y a un décès en cours de route, ce sera la valeur officielle expertisée par les Commissaires aux Comptes, qui sera retenue. Mais souvent en-dessous de la valeur réelle, ce qui n'est pas plus mal pour une succession.

En effet, ça permet de payer moins de droits de succession.