Tant qu’il y aura de l’immobilier, il y aura des cycles…

Mansour Khalifé, fondateur et président de MNK Partners, échange avec Guy Marty sur l'état des marchés immobiliers. Il analyse les opportunités du cycle en cours et livre sa vision de l'investissement en immobilier. Point de vue.

Les marchés immobiliers sont secoués, par l'inflation, par la hausse des taux d'intérêt… Quelle est votre analyse de leur situation ?

Mansour Khalifé – Les marchés immobiliers sont effectivement devenus de plus en plus complexes. L'augmentation de l'inflation, que l'on pensait temporaire, s'inscrit désormais dans une perspective plus structurelle. En partie en raison, à mon sens, d'une réaction un peu tardive des banques centrales, notamment européenne. Laquelle a drastiquement augmenté les taux d'intérêt…

C'est donc la faute des banques centrales ?

Mansour Khalifé – C'est la faute à plusieurs éléments conjoncturels qui se sont succédé. Mais la conséquence est bien une baisse des valorisations immobilières. Laquelle est, je dirais, exogène à l'activité des gestionnaires d'actifs immobiliers. Nous, gestionnaires, sommes passés d'un monde à l'autre, sans « notice d'emploi». Il faut composer avec ce nouveau paradigme. La question des modalités de gestion est devenue plus cruciale. Quand sortir des marchés immobiliers ? Quand y entrer ? Ce qui suppose plus d'anticipation, et plus de transparence.

Vous intervenez à la fois sur les marchés immobiliers « physiques » et sur les marchés immobiliers cotés. Cette double spécialisation, compétence, vous donne-t-elle un regard différent sur la situation actuelle ?

Mansour Khalifé – L'ADN de MNK Partners, c'est effectivement une approche de l'immobilier via la notion de gestion de portefeuille. Ce qui nous intéresse au premier abord, ce n'est pas l'immeuble, ou la thématique liée à cet immeuble. Mais sa cohérence avec une logique d'investissement en immobilier. Donc, son adéquation avec les fondamentaux de la gestion de portefeuille, tels que la gestion du temps ou la diversification. Certaines classes d'actifs, par exemple, évoluent très bien, et offrent des opportunités sur les marchés cotés. Ces classes d'actifs ne sont pas, en revanche, adressables de manière aussi « démocratique» sur les marchés non cotés

« Evoluent très bien… ». C'est-à-dire ?

Mansour Khalifé – Je veux parler notamment des classes d'actifs qui sont en début de cycle. Tels, par exemple, les datas centers. Que l'on peut certes intégrer au sein d'un fonds non coté, mais dans des proportions assez faibles. Car pour appréhender correctement cette nouvelle classe d'actifs, encore qualifiée d'alternative, il faut que les gestionnaires d'actifs soient dotés d'une certaine technicité…

Ces datas centers, vous les placez bien dans l'immobilier non coté ?

Mansour Khalifé – Oui… et non. Il s'agit bien d'une classe d'actifs immobilière à l'origine non cotée. Mais nous préférons l'aborder au travers de foncières cotées spécialisées. Ces foncières de datas centers ont développé une technicité spécifique, un savoir-faire, qui leur permet d'investir sur l'ensemble des marchés européens et américains. Elles offrent donc un accès optimisé au sous-jacent datas centers.

Ces foncières de datas centers, sont-elles sous-évaluées actuellement ?

Mansour Khalifé – Bonne question. En fait, il s'agit de la seule classe d'actifs immobilière cotée en Bourse qui soit aujourd'hui surcotée par rapport à la valeur de son sous-jacent. Elle n'en reste pas moins intéressante. Les marchés anticipent en effet une très forte croissance de la demande sur les datas centers à court, moyen et long terme. Pourquoi ? Parce que l'essor de l'intelligence artificielle, de ChatGPT notamment, fait que le développement de la « data» semble aujourd'hui illimité…

Votre « pari », c'est donc que ce gisement de datas centers non cotés acquis via des sociétés cotées vaudra beaucoup plus cher prochainement ?

Mansour Khalifé – Exactement.

Y a-t-il d'autres opportunités actuellement ?

Mansour Khalifé – En termes d'opportunités, sur les marchés non cotés cette fois, accessibles via des fonds gérés par MNK Partners, on peut citer le secteur des bureaux en Irlande, très décoté actuellement. Le marché néerlandais est également très intéressant en termes de momentum. Il s'agit d'ailleurs pour nous du meilleur momentum en 2023. Car ce marché a acté une très forte baisse au cours des douze derniers mois. Il constitue donc un point d'entrée très intéressant. Ces 2 pays, Irlande et Pays-Bas, présentent en outre des fondamentaux macro-économiques très solides. Et ont donc, comme je le disais, acté une forte dévaluation de leurs actifs immobiliers, de l'ordre de -20% à -30%.

En fait, vous recherchez la vérité des prix….

Mansour Khalifé – On cherche le meilleur momentum. Autrement dit, le prix le plus bas…

Précisément, y a-t-il des précautions particulières à suivre lorsque l'on cherche à investir dans le cycle actuel ?

Mansour Khalifé – Nous observons depuis plusieurs années un changement dans la nature des cycles immobiliers. Ces cycles deviennent plus courts. Plus amples. Autrement dit, ce qu'il était possible de faire ces quinze dernières années, dans un contexte de taux bas et d'argent « facile», n'est plus d'actualité. Aujourd'hui, il est encore plus fondamental de comprendre le cycle en cours. Et, surtout, d'avoir des convictions, de s'engager.

Quid, par exemple, de l'effet de levier ? Est-il ralenti, interdit ?

Mansour Khalifé – Je dirais que c'est un faux débat. L'effet de levier a toujours été un outil à manier avec beaucoup de précaution. Même lorsque les taux d'intérêt étaient bas. Contracter alors une dette à faible taux, lorsque les prix du sous-jacent sont élevés, c'était prendre le risque d'une dévaluation de la valeur de l'investissement. Si ce risque se matérialisait, l'effet de levier jouait alors dans l'autre sens. En revanche, aujourd'hui, s'endetter à des taux élevés pour acquérir des actifs à des prix très bas peut s'avérer pertinent. Tant que le « spread», et donc l'effet de levier, est positif.

Intéressant : vous ne condamnez pas l'effet de levier. D'autres méthodes à privilégier dans le contexte actuel ?

Mansour Khalifé – Privilégier une gestion active. Une gestion active et agile. Pour ne plus subir les cycles, mais les anticiper. Ces cycles, je l'ai dit, deviennent de plus en plus courts, de plus en plus amples. Cela revient à dire qu'acheter, pour le long terme, des immeubles, en attendant que le marché fasse les choses, c'est terminé. Pour nous, une gestion active, c'est d'abord être actif en termes de sélection. Nous nous appuyons, chez MNK, sur une équipe interne de recherche et d'analyse. Laquelle scrute l'intégralité des cycles, pour déterminer le bon momentum. Par exemple, nous avons été le seul acteur du marché à entrer en juillet 2020 sur la classe d'actifs hôtellerie. Alors que tous les autres cherchaient à en sortir. Pourquoi ? Parce que nous avions identifié un bas-de-cycle. Et les actifs hôteliers que nous détenons aujourd'hui se portent très bien.

Belle anticipation, effectivement…

Mansour Khalifé – Aujourd'hui, les opportunités sont aux Pays-Bas. C'est un marché que nous connaissons très bien. Mais sur lequel nous n'avons pas investi ces cinq dernières années, car nous estimions qu'il était extrêmement cher. En 2023, ce n'est plus le cas. Ce marché a décoté de plus de 20%. En raison de l'augmentation des taux d'intérêt. Mais aussi de celle des droits d'enregistrement, qui a également eu un effet dépressif sur la valeur des actifs. Ce qui conduit à des prix d'acquisition de 20% à 25% inférieurs à ce qu'ils étaient il y a un an.

Pays-Bas, Irlande… Le choc des taux d'intérêt n'a pas été le même dans tous les pays ?

Mansour Khalifé – Non, effectivement. Ni pour tous les pays. Ni pour toutes les classes d'actifs. Exemples : le secteur logistique, en Pologne, ne suit pas le même cycle que celui des bureaux parisiens. Les datas centers n'offrent pas non plus les mêmes perspectives que les actifs de commerce. Les classes d'actifs ne réagissent pas à l'unisson. Le secteur commerce a déjà bénéficié d'une reprise post-Covid. Le bureau, dans les grandes villes européennes, est quant à lui en chute libre. En raison, notamment, de l'essor du télétravail.

Aujourd'hui, vous investiriez en bureaux ?

Mansour Khalifé – Nous investissons dans des bureaux, mais de petite taille -de 3 000 à 5 000 m² maximum-, et qui offrent un potentiel de développement ergonomique et socialement responsable. Autrement dit, on va chercher de l'efficience énergétique. Investir dans du bureau, pour le repositionner dans un cycle socialement responsable et ergonomique -ce que demande la majorité des salariés-, c'est ce que nous faisons aujourd'hui. Si on regarde, par ailleurs, le secteur logistique en Europe, celui-ci évolue également. Parce que les axes logistiques évoluent. Traditionnellement nord-sud, ils sont de plus en plus est-ouest. Donc, quelle que soit la classe d'actifs, il est nécessaire de s'adapter.

Par exemple…

Mansour Khalifé – Si je reviens sur le secteur logistique, on observe que les taux de vacance sont en augmentation. C'est donc une classe d'actifs qui souffre. Mais pas pour les mêmes raisons que celles des bureau. Elle souffre de l'obsolescence de certains locaux. Qui attirent donc, surtout pour ceux qui sont les moins « robotisés», moins de locataires,. Ce qui, par voie de conséquence, attire moins d'investisseurs.

Donc, votre métier, votre expertise, c'est d'aller chercher dans ces marchés qui « souffrent » les actifs, les lieux, où il y a encore de l'avenir…

Mansour Khalifé – L'attitude positive, pour l'avenir, c'est d'être actifs. C'est notre raison d'être chez MNK Partners. Être actifs dans la gestion. Être actifs dans la sélection. Sortir des sentiers battus. S'ouvrir à l'international. Ne pas s'enfermer dans des préjugés ou des idées arrêtées. Ne pas se contenter « d'investir dans l'immobilier». Mais rechercher la rentabilité. Car sortir des sentiers battus n'est pas une fin en soi. C'est le moyen, en période de crise, de se créer des opportunités. C'est l'ADN de MNK Partners. Nous avons été les premiers, via le fonds MNK One, à investir en Pologne de manière assumée. Car nous avions senti qu'il s'agissait d'un marché qui offrait de bons fondamentaux.

A propos de MNK Group⁽ⁱ⁾

MNK Group est spécialisé dans l'investissement immobilier paneuropéen à destination d'une clientèle institutionnelle et patrimoniale depuis 2017. Le Groupe compte 30 collaborateurs présents dans 6 bureaux à travers le monde (Luxembourg, Paris, Londres, Varsovie, Casablanca et Abidjan) et intervient sur plus de 500 M€ d'encours, dont plus de 300 M€ sous gestion à travers la société de gestionMNK Partners.

(i) Information extraite d'un document officiel de la société.