Tout ce qu’il faut savoir sur la fiscalité des SCPI en 2024

Pierrepapier.fr, en partenariat avec l'IEIF, met à votre disposition le guide de la fiscalité 2024 des SCPI. Plus de 150 pages d'explications et de cas pratiques, pour optimiser la déclaration de vos revenus fonciers. Un document inestimable pour vous guider dans les choix pertinents à effectuer, en fonction de votre situation fiscale personnelle.

Déclarer fiscalement les revenus versés par vos SCPI n'est pas forcément si simple… Le document fourni annuellement par votre société de gestion vous donne certes les chiffres… Mais pas forcément la méthode. Quand il s'agit, par exemple, d'optimiser l'ensemble de vos revenus fonciers. Ou de prendre en compte les revenus de source étrangère…

Fiscalité des SCPI : plus complexe qu'il n'y paraît

La fiscalité des SCPI n'est en effet simple qu'en apparence. La plupart des revenus des SCPI sont effectivement issus des loyers versés par les locataires des immeubles détenus par ces véhicules. Mais pas que… Car les SCPI distribuent aussi des plus-values. Et des revenus financiers… Les revenus issus des loyers sont en outre bien à déclarer dans la catégorie des revenus fonciers. Comme s'il s'agissait de loyers issus d'un bien immobilier détenu en direct. Mais, selon la situation du contribuable, les options qui s'offrent à lui peuvent être différentes. Exemple : le propriétaire d'un logement mis en location peut prétendre au régime du microfoncier. A condition toutefois qu'il en retire moins de 15 000 € de loyers annuels. L'associé de SCPI, même s'il respecte cette limite, se voit néanmoins imposer des règles supplémentaires.

Régime du microfoncier, ou régime « réel » ?

Cet associé de SCPI doit également détenir au moins un bien immobilier en direct, loué « nu ». Et celui-ci ne doit pas bénéficier d'un régime fiscal d'exception. C'est à ces conditions qu'il pourra prétendre à l'abattement de 30% sur ses revenus fonciers, prévu par le régime du microfoncier. Ce dispositif n'est toutefois pas nécessairement le plus avantageux. Si l'associé a acquis ses SCPI par emprunt, il aura sans doute intérêt à opter pour le régime dit « réel». Il pourra en effet dans ce cas déduire de ses revenus fonciers les intérêts payés au cours de l'année. Or, ce genre d'information n'est en général pas fourni par le gestionnaire de la SCPI. Mais par l'établissement financier auprès duquel le prêt a été contracté. La fiscalité des SCPI se complexifie en outre encore lorsque l'on aborde le sujet des revenus d'origine étrangère.

La fiscalité spécifique des revenus fonciers issus d'immeubles détenus à l'étranger par les SCPI

Un sujet de plus en plus d'actualité, puisque les SCPI investissent de plus en plus massivement hors de France. En 2023, selon les dernières statistiques publiées par l'IEIF, 45% de leurs acquisitions ont porté sur des actifs situés en Europe. Plus encore qu'au cours des années précédentes (39% en 2022, par exemple). Les SCPI perçoivent donc aussi des loyers en provenance d'Allemagne (24% des investissements étrangers en 2023). De l'Espagne (18%) ou des Pays-Bas (16%). Ou même du Royaume-Uni (15%). Or, le traitement fiscal de ces revenus diffère selon la nature de la convention fiscale signée entre ces pays et la France. Dans certains cas (avec l'Allemagne notamment), l'associé bénéficie d'un crédit d'impôt. Dans d'autres, le revenu est exonéré. Mais doit toutefois être déclaré à l'administration fiscale via un formulaire spécifique, la « 2047 »… Le guide de la fiscalité des SCPI 2024 vous aide à le remplir.

Une fiscalité différente selon que le souscripteur est une personne physique ou morale

Une partie des distributions faites par les SCPI intègre en outre, on l'a dit, des revenus financiers. Là encore, leurs modalités de déclaration sont différentes. Enfin, la fiscalité des SCPI varie selon le statut fiscal du souscripteur. Il est fréquent que des entreprises utilisent, par exemple, l'usufruit temporaire comme un placement de trésorerie. Comment, alors, traiter comptablement et fiscalement ces revenus ? La prise en compte des plus-values de cession est enfin une autre question. S'ajoute à toutes ces thématiques le cas spécifique des SCPI dites « fiscales». Ainsi que la problématique particulière des non-résidents fiscaux. Et le casse-tête de la déclaration de l'IFI…

Un guide pratique d'aide à la déclaration fiscale

Bref, contrairement à une idée reçue, la fiscalité des SCPI est souvent loin d'être un long fleuve tranquille. Se plonger dans l'établissement d'une déclaration annuelle est souvent l'occasion de (re)découvrir à quel point le Code Général des Impôts (CGI) interroge plus qu'il ne résout de questions… Faute d'un guide adéquat, la mission est périlleuse. C'est toute l'ambition du « Guide de la fiscalité 2024 des SCPI », édité par l'IEIF depuis de nombreuses années, et que pierrepapier.fr met gratuitement à la disposition des porteurs de parts de SCPI et de leurs conseillers. Rédigé par un spécialiste de la fiscalité, senior advisor à l'IEIF, c'est un ouvrage résolument pratique. Qui rappelle à la fois la philosophie des règles d'imposition. Et leur mise en œuvre concrète. Le guide détaille chaque type de déclarations. Et fournit des exemples chiffrés pour chaque situation.

Un outil indispensable pour optimiser le traitement fiscal des revenus fonciers

C'est donc un outil pour le moins indispensable pour qui souhaite comprendre et optimiser le traitement fiscal de ses revenus fonciers issus -et/ou non- de parts de SCPI. Pierrepapier.fr vous en souhaite une utile et enrichissante consultation…

Le sommaire du guide de la fiscalité des SCPI en 2024

• SCPI, se simplifier la vie
• Qui a réalisé ce guide fiscal ?
• Un résumé de la loi de finances pour 2024
• Tableau comparatif de la fiscalité des OPCI et des SCPI
• le principe de la transparence fiscale
• La fiscalité des SCPI pour les personnes physiques

• Acquisition des parts
• Détention des parts
• Transmission de parts
• SCPI à régime particulier : Malraux, Pinel-Denormandie…
• Situations particulières : revenus de source étrangère, crédit, nue-propriété, non-résidents…
• La fiscalité des SCPI pour les personnes morales soumises à l'impôt sur les sociétés
• Acquisitions des parts - Droits d'enregistrement
• Détention des parts
• Revente des parts
• Cas particulier des personnes morales non-résidentes
• La fiscalité des SCPI pour les collectivités sans but lucratif
• Acquisition de parts - Droits d'enregistrement
• Détention et revente de parts
• Table des matières détaillée

A propos de l'IEIF⁽ⁱ⁾

Créé en 1986, l'IEIF est un centre d'études, de recherche et de prospective indépendant spécialisé en immobilier. Son objectif est de soutenir les acteurs de l'immobilier et de l'investissement dans leur activité et leur réflexion stratégique, en leur proposant des études, notes d'analyses, synthèses et clubs de réflexion. L'approche de l'IEIF intègre l'immobilier à la fois dans l'économie et dans l'allocation d'actifs. Elle est transversale, l'IEIF suivant à la fois les marchés (immobilier d'entreprise, logement), les fonds immobiliers (cotés : SIIC, REIT ; non cotés : SCPI, OPCI, FIA) et le financement.

A propos de pierrepapier.fr⁽ⁱ⁾

Pierrepapier.fr est un site d'information et d'analyse, de pédagogie et de culture sur tout ce qui concerne la pierre papier. C'est un site non-commerçant. Il s'adresse en priorité aux Conseillers en Gestion de Patrimoine et aux Conseillers en Investissements, pour les accompagner dans leur responsabilité de conseil, et il est ouvert à toutes celles et tous ceux qui sont intéressé(e) s par le sujet. La pierre papier regroupe tous les placements immobiliers mutualisés, gérés professionnellement, et dans lesquels les épargnants ou investisseurs sont protégés par les réglementations française et européenne. On y trouve donc les SCPI, les OPCI, les SIIC, ainsi que les OPCVM immobiliers et les FPCI (capital investissement) immobiliers. Le crowdfunding immobilier en est aujourd'hui à la frontière.

(i) Information extraite d'un document officiel de la société.