Transactions en immobilier d’entreprise : un volume réduit de plus de 50%

Le marché français de l'investissement en immobilier d'entreprise accuse un nouveau très fort repli au 3T 2023. Sur les neuf premiers mois l'année, les volumes sont en recul de 57%. Chiffres et commentaires.

Comme d'habitude, les chiffres diffèrent selon les sources. Les statistiques du groupement ImmoStat ⁽¹⁾, publiées le 6 octobre dernier, évaluent le recul des investissements en immobilier d'entreprise en France ⁽²⁾ à -74% sur le seul 3^e trimestre 2023 ⁽³⁾. Soit un repli, sur neuf mois glissant, de -57%. Selon ImmoStat, les volumes investis au 3T 2023 ressortent en effet à quelque 2 Md€. Et à 8,7 Md€, depuis le début de l'année 2023.

Immobilier d'entreprise : -74% sur le 3^e trimestre 2023

Un montant que reprend à son compte le courtier Cushmann & Wakefield. Jugeant que cet impressionnant effondrement des transactions n'est « malheureusement pas une surprise ». Car, dans cet environnement financier « toujours aussi mouvant », la « reconstitution du spread immobilier » -vis-à-vis des autres classes d'actifs- n'est « toujours pas réalisée ». Conséquence de quoi, les acteurs peinent toujours « à projeter leurs cash-flows », observe Nils Vinck, Head of Capital Markets France chez C&W. BNP Paribas Real Estate chiffre quant à lui les volumes investis depuis le début de l'année à 10,7 Md€. Mais fait le même constat sur l'attitude des investisseurs. Et la révision en cours de leurs allocations d'actifs, dans le sillage du repricing des actifs immobiliers. Il signale également que la  décompression des taux de rendement s'est encore poursuivie au 3^e trimestre.

Le marché des grandes transactions plus particulièrement touché

Les décompressions des taux prime ces 3 derniers mois vont de « 25 à 50 points de base entre la logistique et le bureau », estime BNP Paribas RE. Depuis début 2022, elles atteignent « 80 points de base sur le segment du commerce ». Et « près de 200 points de base pour le bureau en périphérie »… Pour Knight Franck France, qui chiffre le volume du 3T à « un peu moins de 1,8 Md€ », même diagnostic. Ce courtier rappelle qu'il faut « remonter en 2009, en pleine crise financière internationale, pour retrouver un résultat trimestriel aussi faible ». Si tous les types d'opérations sont en baisse, Knight Franck estime toutefois que le marché des grandes transactions est « plus particulièrement grippé ». Seules 3 transactions de plus de 100 M€ ont été actées au 3T. Contre 10 au 1^er semestre.

SCPI, acteurs majeurs sur le marché immobilier français en 2023

Le repli du marché tient aussi à « des profils d'acquéreurs moins variés ». Les opérateurs utilisant l'effet de levier sont de facto hors-jeu. Beaucoup d'investisseurs sont en mode « pause ». Les investisseurs internationaux, notamment. Dont le poids dans les acquisitions en France, depuis le début de l'année, est passé à 25%. Contre « 39% en moyenne ces dix dernières années ». La part des acquéreurs français, logique corollaire, est en hausse. Et plus particulièrement celle des SCPI. « Au moment où l'on s'interroge sur leur solidité, les SCPI bouclent encore quelques opérations importantes. Et s'affirment comme un acteur majeur de cette année 2023 », estime Knight Franck. Selon le courtier, les SCPI auraient investi près de 2,4 Md€, en France, depuis le début de l'année.

Réallocation géographique et sectorielle des investissements immobiliers des SCPI

Un chiffre à rapprocher de celui communiqué par l'ASPIM et l'IEIF en septembre dernier. Evaluant à 3,2 Md€ les investissements des SCPI sur le seul 1S 2023. Mais incluant également les opérations menées hors de France… Il confirme à la fois le recentrage de ces véhicules sur le marché national. Et la part croissante qu'ils y occupent. Car, souligne Knight Franck, la baisse des investissements menés par les SCPI est certes « importante ». Il l'estime à -52% sur un an. Mais elle n'en reste pas moins « moindre que celle du marché français dans son ensemble ». Que Knight Franck chiffre à -58%. Le courtier confirme également une autre tendance : la réallocation régionale et sectorielle des opérations des SCPI et des OPCI.

Retour des volumes en… 2025 ?

En 2019, au plus fort de leur collecte, ces fonds immobiliers se positionnaient très majoritairement en Ile-de-France. Qui représentait alors 80% de leurs volumes investis. Mais elle n'attire plus aujourd'hui que 41% de leurs acquisitions. A l'inverse, les commerces et locaux d'activités représentent actuellement près de la moitié (48%) de leurs investissements. Contre 17% en 2019. Ces 2 secteurs pourraient d'ailleurs, selon Knight Franck, être les premiers à bénéficier d'une potentielle reprise du volume des transactions. Que le courtier, à l'instar de ses confrères, n'espère toutefois pas avant… début 2025.

A propos d'Immostat⁽ⁱ⁾

ImmoStat est un groupement d'intérêt économique (GIE) créé en 2001 par les principaux conseils en immobilier d'entreprise : BNP Paribas Real Estate, CBRE, JLL et Cushman & Wakefield. Grâce à ses règles communes de traitement, le GIE ImmoStat restitue des informations harmonisées à ses membres et fournit des statistiques homogènes sur l'offre, la demande et les prix aux acteurs de l'immobilier, qu'ils soient utilisateurs ou investisseurs. Cette initiative originale renforce la lisibilité du marché et dote l'Ile-de-France d'un véritable organe de place qui contribue à son attractivité à l'international.

A propos de Knight Frank France⁽ⁱ⁾

Knight Frank France est la branche française de Knight Frank LLP, société britannique créée il y a plus de 125 ans, aujourd'hui implantée dans 51 pays. Elle apporte à ses clients la compétence de plus de 16 000 professionnels depuis ses 384 bureaux dans le monde. Plateforme globale, partnership indépendant, spécialisée en immobilier tertiaire comme résidentiel, regroupant des professionnels engagés auprès de leurs clients, Knight Frank bénéficie d'un positionnement unique dans le monde du conseil immobilier. Forte d'une côte de confiance constante et d'une intégrité reconnue, Knight Frank s'impose toujours plus comme le conseil de référence.

(i) Information extraite d'un document officiel de la société

⁽¹⁾ BNP Paribas Real Estate, CBRE, Cushman & Wakefield et JLL

⁽²⁾ Le montant de l'investissement retenu par ImmoStat représente le volume global des biens acquis en immobilier d'entreprise (bureaux, commerces, locaux d'activités, entrepôts) lors de transactions dont l'acquéreur est un investisseur et dont le montant acte en main est supérieur à 4 M€.

⁽³⁾ Baisse par rapport au 3T 2022.