Webinaire de PERIAL AM sur le thème du bureau de demain
Le bureau de demain sera responsable ou ne sera pas.
Avec l'évolution des habitudes de travail le bureau a t'il encore une utilité ? La question n'est pas Pourquoi le bureau, mais comment le bureau ?
Cela 53 ans (depuis 1966) que PERIAL Asset Management accompagne le marché de l'immobilier de bureaux dans ses évolutions. Si le « home office » et le nomadisme émergent, PERIAL Asset Management ne croit pas à la fin du bureau.
L'immeuble de bureaux devient « serviciel »
L' « office as-a-service » c'est plus que de l'immobilier, les utilisateurs veulent du service, dans l'immeuble et autour de l'immeuble : restauration, sport, espaces de vie proches de la maison.
L'immeuble devient vert
Les bâtiments deviennent des bâtiments durables en terme de RSE. Les bâtiments vertueux ont un impact mesurable sur la productivité de l'entreprise qui peut aller jusqu'à 16%.
PERIAL Asset Management travaille notamment sur la consommation, l'isolation, et les besoin en énergies. Cela permettra notamment à l'avenir d'éviter des sanctions financières qui auront nécessairement un impact négatif sur le prix de l'actif.
Lieu d'interactions sociales
L'émergence du « home office » fait ressortir encore davantage le rôle du bureau pour générer de l'interaction entre les collaborateurs.
Le bureau permet de créer du lien entre les collaborateurs. 56% de la population active à Paris estime que les bureaux ont un impact positif sur la performance de leur entreprise.
Le bureau devient un espace de créativité, de structuration de la stratégie de l'entreprise, d'expérimentations, de célébrations.
Il permet de lutter contre l'isolement : l' « immobilier inclusif » où l'entreprise s'incarne, le bureau est un lieu propice à l'interaction et à la créativité.
L'attractivité renforcée de métropoles
Le facteur de l'emplacement reste un élément clef. Le réseau de transports propres à moins de 10 minutes est aussi un facteur clef. L'accès aux infrastructures technologiques et au haut débit est aussi évidemment un élément clef.
La demande locative se concentre massivement sur les centres urbains déjà établis et offrant une véritable mixité d'usage. Le phénomène va se renforcer.
77% des créations nettes d'emplois en France entre 2009 et 2015 le sont en grandes et très grandes métropoles régionales (source Arthur Loyd 2018).
Les locataires attendent de la souplesse de la part du bailleur et de l'espace qu'il occupe
Les enjeux du smart building et du safe building
L'enjeu du « smart buliding » (flexible, adaptable) se déplace de plus en plus vers le concept de « safe building » : qui protège la santé voire qui soigne.
Le bureau a un rôle majeur à jouer sur la société car il impacte l'état de santé et le confort des employés, et indirectement celui de leur environnement familial. De nombreuses études démontrent les impacts de ces paramètres sur le bien être et la productivité des employés.
Le bureau a un rôle majeur à jouer dans la lutte contre les risques climatiques et sanitaires, et joue également un rôle moteur dans l'innovation.
Le futur siège social de PERIAL Asset Management sera une démonstration du savoir-faire et de l'engagement de PERIAL Asset Management dans ce qu'ils considèrent comme de l'avenir de l'immobilier de bureau, certifié « feet well » (label américain). C'est une première en France. Un soin particulier a été apporté notamment dans la prise en compte des aménagements, des services, et de la localisation.
PERIAL Asset Management s'inscrit dans le plan climat 2030 en matière de décarbonation et effectue un suivi précis des consommations pour réduire l'impact environnemental. Des infrastructures sont prévues pour faciliter le déplacement en vélo vers et depuis le bureau.
Une stratégie d'investissement responsable et efficace
Dès la phase de pré-acquisition, PERIAL Asset Management procède à une analyse des impacts ESG : impact environnemental, équipements et services notamment.
En 2019, PERIAL Asset Management a bénéficié d'un sourcing européen de 28
Une stratégie d'asset management orientée clients
PERIAL Asset Management cherche à établir une proximité forte avec ses locataires, en restant à leur écoute.
Ils organisent des « comités verts » et ont identifié les locataires les plus importants qu'ils suivent via un « Club VIP » pour favoriser le dialogue et l'échange.
Ces relations de proximité permettent d'avoir des échanges et des négociations plus sereines en temps de crise, en comprenant mieux les problématiques de chacun.
Une stratégie de partenariats pour plus de résilience
- exemple de résilience sociale avec « Habitat & Humanisme » ;
- exemple de résilience financière avec « Altarès » ;
- exemple de résilience climatique « OID ».
Des résultats concrets
La SCPI PFO2 reste novatrice et pionnière depuis 10 ans. 84% de ses actifs sont déjà alignés sur le nouveau décret tertiaire (au 31/12/2019). 41% de ses actifs sont certifiés. Cette certification est de plus en plus demandée par les locataires, et c'est un moyen d'attirer ou de retenir des locataires. L'objectif est donc d'augmenter ce taux de certification sur l'ensemble des véhicules gérés par PERIAL Asset Management.
PERIAL Asset Management a mis en place une centrale d'achat d'énergie : 100% de l'électricité fournie aux locataires est une énergie d'origine verte.
Une approche responsable qui alimente la performance financière
Les 3 SCPI, la SCPI PF Grand Paris, la SCPI PFO2 et et la SCPI PF Opportunités ont augmenté leurs dividendes depuis 2 ans, et leur valeur de parts, et leurs réserves (RAN : Report à Nouveau).
85% des dividendes ont pu être sécurisés au 1er semestre, et une partie des loyers a ét é simplement reportée. Sur les 15% de loyers qui n'ont pas pu être sécurisés, les locataires de type TPE en difficulté ont un impact de 1% sur les fonds. Et si une franchise de loyer est octroyée, la société de gestion en profite pour demander en contrepartie une augmentation de l'engagement de la durée ferme des baux.
Une partie du RAN sera peut-être utilisée en fin d'année si nécessaire, dans la mesure où c'est justement pour faire face à des difficultés passagères que le RAN est constitué.
Les valeurs d'expertise n'ont pratiquement pas bougé au 30 juin car c'était trop tôt pour que les experts puissent intégrer l'impact de la crise sanitaire. On en saura plus quand les experts valoriseront les immeubles au 31 décembre 2020. Concernant l'évolution des prix des bureaux, tout dépendra de la localisation. La valeur de réalisation des SCPI gérées par PERIAL Asset Management étant bien supérieure aux prix des parts, PERIAL Asset Management reste serein sur l'impact que cela peut avoir sur le prix des parts de ses SCPI.
PERIAL Asset Management pense que la reprise après la crise sanitaire sera plus forte et plus rapide que durant la précédente crise de 2008 car les taux de vacance avant la crise était très faible, car la demande était très soutenue. Une reprise en V permettrait de retrouver plus rapidement les niveaux d'avant crise.
Si les dividendes ont légèrement été impactés à la baisse, il est encore possible d'espérer atteindre le même niveau que celui offert avant la crise.
Les engagements de PERIAL Asset Management pour des bureaux à impacts positifs
- stratégie bas carbone sur chaque fonds ;
- cartographie biodiversité des actifs des fonds ;
- cycling score pour une mobilité décarbonée ;
- analyse et renforcement de l'offre de services aux locataires ;
- occupation temporaire des surfaces vacantes avant restructuration ;
- objectif d'obtenir la labellisation ISR de la SCPI PFO2, dès que le décret sera publié.
Avertissements communs à tous les articles et aux placements en général :
• • les textes et documents n'ont pas de valeur contractuelle, sauf mention contraire expresse. Les informations communiquées sont génériques et ne constituent ni un conseil personnalisé ni une recommandation d'investir ou de vendre ;
• Elles ne constituent pas une offre, une sollicitation ou une recommandation d'adopter une stratégie d'investissement. La valeur des investissements et les revenus qu'ils génèrent peuvent varier à la baisse comme à la hausse et les investisseurs peuvent ne pas récupérer les montants initialement investis.
• les communications des sociétés de gestion, assureurs, banquiers ou promoteurs immobiliers peuvent avoir un caractère commercial : vous êtes invité à en prendre connaissance avec un oeil critique ;
• les performances passées ne sont pas un indicateur fiable des performances futures ;
• tous les placements présentent des risques spécifiques tels que le risque lié à une gestion discrétionnaire, le risque de perte en capital, le risque de liquidité, le risque de change : vous devez prendre connaissance des facteurs de risques spécifiques à chaque solution avant toute décision d'investissement ;
• tous les placements sont soumis à une fiscalité qui dépend du placement lui-même et/ou de la situation personnelle de l'investisseur : vous devez vous informer de la fiscalité applicable à votre situation avant toute décision d'investissement (étant entendu que la fiscalité peut toujours évoluer durant la vie de votre investissement en cas de réforme fiscale) ;
• tout investisseur potentiel doit se rapprocher de son prestataire ou de son conseiller pour se forger sa propre opinion sur les risques inhérents à chaque investissement indépendamment des opinions et avis communiqués par les gestionnaires, et sur leur adéquation avec sa situation patrimoniale et personnelle.
