Vous souhaitez revendre un bien détenu en nue propriété ?
Peut-on revendre un bien acquis en nue propriété avant le terme du contrat de démembrement ?
Oui, il est possible de revendre la nue propriété d'un bien avant l'extinction de l'usufruit.
L'investisseur n'ayant bénéficié d'aucune réduction d'impôt lors de l'acquisition du bien, il est libre de tout engagement vis-à-vis de l'administration fiscale, contrairement à d'autres dispositifs qui donnent droit à des réductions d'impôt comme la loi Pinel, la loi Malraux, ou les Monuments Historiques (MH) par exemple.
La revente peut donc s'envisager sans pénalités fiscales.
Le propriétaire qui possède la nue propriété peut également revendre son droit sans rompre le contrat de démembrement passé avec un usufruitier. A condition bien sûr de trouver un acquéreur qui accepte de se substituer dans ses droits et obligations de nue propriétaire, et en particulier de respecter la durée résiduelle du démembrement.
Dans quels cas revendre la nue propriété ?
Lorsqu'un investisseur achète un bien immobilier dans le cadre d'un démembrement de propriété conventionnel, le contrat passé avec l'acheteur de l'usufruit prévoit la durée du démembrement et donc la date à laquelle l'usufruit s'éteindra automatiquement. A cette date, le nu propriétaire devient automatiquement, et sans formalités à accomplir, propriétaire en pleine propriété.
L'acquéreur de la nue propriété vise donc en principe un investissement sur une durée au moins égale à la durée du démembrement.
Il arrive cependant que le projet et les besoins évoluent et que l'acquéreur ne souhaite plus attendre le terme prévu au contrat pour céder son bien et disposer de liquidités pour réaliser d'autres projets.
Est-il facile de revendre un bien détenu en nue propriété conventionnelle ?
La vente d'un bien détenu en nue propriété est possible dès lors que le vendeur trouve un acheteur de la nue propriété qui accepte les termes du contrat initial et la durée résiduelle du démembrement.
L'acquéreur potentiel étant tenu par les termes du contrat de démembrement accepté initialement par le nu propriétaire, il ne pourra ni habiter ni percevoir les revenus du bien avant le terme prévu.
Le bien ne pourra donc intéresser qu'un investisseur à la recherche d'un bien en nue propriété, ce qui exclut les accédants qui souhaiteraient l'habiter immédiatement, et les investisseurs souhaitant percevoir des revenus immédiats.
A noter : pour l'immobilier en direct, il est rare de trouver sur le marché primaire des biens à vendre en nue propriété sur des durées inférieures à 12 ans. Les investisseurs souhaitant acquérir la nue propriété d'un bien sur des durées plus courtes (par exemple 10 ans, 8 ans, 5 ans... pour faire coïncider la fin du démembrement avec un départ en retraite par exemple) devront donc en faire l'acquisition sur le marché secondaire. Il existe donc une demande de nue propriété sur des durées résiduelles inférieures à 10 ans.
Quelle est la fiscalité applicable ?
Le prix de revente de la nue propriété est déterminé en fonction de 2 paramètres :
- objectif : la durée résiduelle du démembrement ;
- subjectif : l'estimation de la valeur du bien en pleine propriété à date
La plus-value qui sera déterminée par la différence entre le prix payé figurant dans l'acte notarié d'achat de la nue propriété, et le prix de vente de la nue propriété figurant dans l'acte notarié de cession, sera soumise à l'impôt sur les plus-values immobilières selon le régime de droit commun au taux de 36,2% qui se décompose de la façon suivante :
- 19% d'impôt
- 17,2% de prélèvements sociaux
Pour mémoire : la base taxable est dégressive en fonction de la durée de détention du bien et cette dégressivité commence à partir de la 6ème année de détention pour aboutir . suivez ce lien pour plus d'informations.
Comment procéder ?
Vous pouvez revendre votre bien en nue propriété en passant une annonce ou en vous adressant à une agence immobilière familiarisée avec ce dispositif. Ces canaux de vente traditionnels s'adressent toutefois plutôt à une clientèle d'accédants. Cela permet aussi parfois de toucher des investisseurs mais qui ne connaissent pas toujours ce mode d'acquisition et ses avantages.
Pour trouver un acquéreur de la nue propriété, il vaut mieux s'adresser à un intermédiaire ayant une clientèle d'investisseurs familiarisés avec ce dispositif.
Haussmann Patrimoine peut recueillir un mandat de vente d'un bien immobilier détenu en nue propriété pour pouvoir le proposer à ses clients investisseurs.
Pour revendre un bien immobilier en nue propriété ou pour obtenir plus d'informations sur ce sujet, vous pouvez nous transmettre vos coordonnées et votre demande à l'aide du formulaire ci-dessous. Nous reviendrons vers vous dans les meilleurs délais.
Votre demande d'informations sur la revente d'un bien immobilier en nue propriété
Démembrement : nue propriété
