SCA Foncière Prosper

Activité de l’émetteur et du projet

La raison d’être de la SCA Foncière Prosper est de poursuivre une utilité sociale, contribuer à la transition démographique ainsi qu’à la préservation de l’environnement et au renforcement de l'autonomie des territoires.

La mission de la SCA Foncière Prosper

SCA Foncière Prosper se donne pour mission de :

• Faciliter le maintien à domicile des personnes âgées propriétaire de leur logement, en leur permettant d’accéder à liquidités en vue de leur donner la possibilité de financer :
• leurs dépenses contraintes et leur projet de vie
• l’emploi de personnels qualifiés dans les différents dispositifs d’aide à domicile
• des travaux de mise aux normes ou de transition énergétique de leurs logements.
• Rendre liquide une partie du patrimoine immobilier des personnes âgées, en vue de faciliter leur injection dans l’économie réelle.

Les objectifs de la SCA Foncière Prosper

En particulier, la SCA Foncière Prosper a pour objectif de :

• apporter un soutien financier à des personnes en situation de fragilité, du fait de leur situation personnelle de personne âgées, propriétaires de leur logement, et de contribuer à la lutte contre leur exclusion
• de contribuer au développement du lien social et au renforcement de la cohésion territoriale
• de concourir au développement durable et à la transition énergétique, au moyen de ses activités qui contribuent à produire un impact soit par le soutien à des publics vulnérables (i.e. personnes âgées), soit par le maintien ou la recréation de solidarités territoriales, soit par la participation à l'éducation financière

Cette recherche d’utilité sociale est rendue possible, notamment par l’acquisition de droits immobiliers indivis (i.e. quoteparts) et la mise en place d’une convention d’indivision signée chez Notaire.

Préalablement à chaque acquisition, la SCA Foncière Prosper s’assure qu’elle bénéficie des liquidités suffisantes afin d’acquérir les droits immobiliers, payer les couts d’acquisition attachés à l’opération (droits de mutation, convention d’indivision émolument notaires et frais d’opération) ainsi que les charges pour gros travaux régit par l’article 606 du code civil et lui incombant à hauteur de sa quote part indivise

Il est rappelé que la SCA Foncière Prosper s’engage sur une période de 10 ans suite à laquelle, elle percevra une rémunération équivalente à un loyer et perçue au moment de la vente sur la part indivise du senior afin de ne pas amputer son pouvoir d’achat passée cette 1ère période.

L'utilité sociale de la SCA Foncière Prosper

La Société a pour objet social la recherche d’utilité sociale, conforme à sa raison d’être, au moyen de :

• L’acquisition, l’apport, la propriété, la mise en valeur, la transformation, la construction, l’aménagement, l’administration, l’exploitation, la prise à bail, la maîtrise d’ouvrage, la location et la vente de tous biens et droits immobiliers ruraux bâtis ou non bâtis, ainsi que de tous biens et droits pouvant constituer l’accessoire, l’annexe ou le complément des biens et droits immobiliers en question.
• Et plus généralement, toutes opérations industrielles, commerciales ou financières, mobilières ou immobilières, pouvant se rattacher directement ou indirectement à l’objet social ou susceptibles d’en faciliter l’extension ou le développement.
• Le tout soit au moyen de ses capitaux propres et apports en compte courant d’associé soit au moyen de capitaux d’emprunt, ainsi que de l’octroi, à titre accessoire et exceptionnel, de toutes garanties à des opérations conformes au présent objet et susceptibles d’en favoriser le développement.

Les revenus de la SCA Foncière Prosper

Le Chiffre d’affaires de la SCA Foncière Prosper se fait principalement par :

• La rémunération du droit de jouissance concédé au sénior sur la durée du contrat et intégrée dans la décote au moment de l’acquisition ;
• Les revenus de placement de sa trésorerie disponible ;
• Les frais de dossier facturés sur les souscriptions de chacun des investisseurs.

Une charte du « Bien vieillir »

La SCA Foncière Prosper a rédigé une charte du « Bien vieillir libres et heureux » que s’engagent à suivre les investisseurs tout comme les seniors garantissant la dynamique dans laquelle s’inscrit leur démarche et l’utilité sociale à laquelle elle répond.

Risques liés à l’activité de l’émetteur et à son projet

Comme tout investissement, la SCA Foncière Prosper comporte un risque de perte en capital et d’illiquidité. Le montant du capital n’est pas garanti et il est recommandé d’investir pendant une période d’au moins 7 ans.

Les principaux facteurs de risque selon l’émetteur, spécifiques à son activité et à son projet sont les suivants :

Risque immobilier sur le marché résidentiel

Les investisseurs détiennent des actions d’une foncière détenant des part-indivises de biens immobiliers appartenant à des seniors dont le prix peut varier en fonction du marché immobilier. En conséquence, la valorisation des parts de la foncière est directement lié à la hausse ou à la baisse du marché immobilier résidentiel.

Risque de gestion en cas de dégradation des biens

Les investisseurs portent le risque que les biens dont ils sont détenteurs de parts indivises par la foncière se dégrade en cas de mauvais entretien.

Pour limiter les risques de dégradations, la foncière a mis en place en place une disposition pour bénéficier d’un droit de visite afin de s’assurer que le bien continue d’être bien entretenu.

Par ailleurs, par le Contrat Prosper, le senior est tenu d’informer la foncière de toutes dégradations et d’effectuer les travaux nécessaires afin de maintenir le bien en bon état de réparation et d’entretien. Enfin il est rappelé que les gros travaux régis par l’article 606 du code civil seront pris en charge par les indivisaires à due concurrence de leur quote-part indivise et contribueront à maintenir en bon état le bien immobilier.

Risque économique

Les investisseurs portent un risque en cas d’augmentation des taux d’intérêts. En effet, une hausse des taux d’intérêts a pour conséquence du durcir les conditions de crédit sur les emprunts et se traduit par un tassement de la demande d’acquisition et une baisse du marché. Cette baisse des prix impacterait la revalorisation des biens détenus par la foncière et par effet de conséquence le prix de la part des actions de la SCA.

Risque lié au modèle économique de la société

Le modèle économique de la SCA Foncière Prosper s’appuie sur l’achat de parts indivises de biens immobilier de seniors qui ne seront revendues qu’à la fin du contrat. La foncière, ne percevant aucun loyer, ne réalisera son investissement qu’à son terme. Pour chaque investissement, la foncière avec les liquidités des investisseurs verse un montant correspondant au besoin du senior et l’ensemble des frais associés. C’est simplement à la fin du contrat, au moment de la revente que la performance de l’investissement est réalisée. Entre l’acquisition et la revente, le portefeuille d’actifs immobiliers est valorisé à sa juste valeur.

Risque de contrepartie lié à la situation financière de la foncière

Les investisseurs portent un risque de contrepartie sur la foncière dans les cas suivants :

• Incapacité d’honorer le versement de mensualités aux seniors
• Incapacité de payer des charges notamment celles liées aux gros travaux (art. 606 du code civil)
• Blocage de la vente du bien par les héritiers

La foncière a mis en place des règles limitant ces cas. Les besoins des seniors qu’ils soient immédiat à la mise en place ou sous forme de mensualité pour augmenter leur pouvoir d’achat sont systématiquement provisionnés à la mise en place de l’opération tout comme les gros travaux dont nous pouvons apprécier le montant à la mise en place. En cas de blocage de la vente par les héritiers, La foncière pourra contraindre les héritiers à vendre en application de l’article 815 du Code Civil stipulant « Nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu'il n'y ait été sursis par jugement ou convention. »

Risque de gestion des placements de l’excédent de trésorerie

• La trésorerie de la SCA Foncière Prosper peut être important pour plusieurs raisons
• Le décalage entre les augmentations de capital et les investissements réalisés
• Le décalage entre les appels de fonds nécessaires à la réalisation d’un projet et les besoins de seniors pouvant être versés périodiquement
• Les provisions de travaux pouvant être réalisées
• 15% des montants souscrits sont conservés en trésorerie disponible pour assurer les rachats de parts de la SCA

La politique de gestion définit la manière dont cette trésorerie doit être placée. Ainsi aucun risque de change ne sera pris et une exposition très limitée sera réalisée sur des produits comportant des risques de perte en capital, de risque de taux, de crédit ou de liquidité. Enfin, une diversification des catégories de placement sera privilégiée.

Risque fiscal lié à l’agrément ESUS

L’agrément ESUS est une « porte d’entrée » pour les entreprises de l'ESS à forte utilité sociale recherchant un accès au financement de l'épargne solidaire. L’agrément ESUS permet également d'attirer des investisseurs, qui bénéficient, en échange d'un investissement au capital de certaines catégories de PME, de dispositifs de réduction d’impôt.

Les investisseurs particuliers dans la SCA Foncière Prosper bénéficie d’une réduction d’impôt sur le revenu défini par l’article 199 terdecies-0 AA du Code Général des Impôts à hauteur de 25% de l’investissement jusqu ‘au 31 décembre 2025 (plafonné à 10 000€ par an dans le cadre du plafonnement des niches fiscales sachant que la fraction des versements qui excède ces plafonds ouvre droit à la réduction d'impôt au titre des quatre années suivantes dans les mêmes limites). Cette réduction d’impôt représente une part substantielle de la rentabilité de l’investissement.

En cas de disparition de cet avantage fiscal, les augmentations de capital auprès des particuliers seraient rendues plus difficiles et aurait pour conséquence :

• le risque de plafonnement du capital de la SCA Foncière Prosper qui limiterait de financer de nouveaux projets
• le risque de liquidé renforcée pour les investisseurs désireux de procéder à la cession ou au retrait de titres indépendamment des ventes d’actifs.

Risque de liquidité

Le capital social d’une société à capital variable est susceptible de diminution par la reprise totale ou partielle des apports des commanditaires et fait porter un risque aux investisseurs en cas de rachat massif.

Ce risque est limitée par trois éléments inscrits dans les statuts ou aux dispositions fiscales :

• 15% des montants souscrits sont conservés en trésorerie disponible
• inaliénabilité des parts pendant 3 ans rendant impossible la sortie sur les 3 premières années
• La nécessité de conserver 7 ans minimum ses parts pour bénéficier de la réduction d’impôt sur le revenu lié à l’agrément ESUS
• La diminution de capital est limitée statutairement à 20% par an.

Risques attachés aux titres offerts à la souscription

L’investissement dans des sociétés non cotées comporte des risques spécifiques :

• Le risque de perte totale ou partielle du capital investi ;
• Le risque d’illiquidité : la revente des titres n’est pas garantie, elle peut être incertaine, partielle, voire impossible ;
• Le retour sur investissement dépend de la réussite du projet financé ;
• Le risque d’acquérir les titres à un prix qui pourrait s’avérer trop élevé, notamment en raison de l’absence de leur valorisation par une « expertise indépendante ».

Nous rappelons que les acquisitions de parts indivises et leurs réévaluations annuelles par la SCA Foncière Prosper sont réalisées à l’aide d’outils de valorisation indépendants et reconnus sur le marché (PriceHubble) et validés par une visite physique de professionnels de l’immobilier localement afin de s’assurer de la réalité de marché.

La SCA Foncière Prosper est une société de l’économie sociale et solidaire et a obtenu l’agrément ESUS (Entreprise Solidaire d’Utilité Sociale au sens de l’article L3332-17-1 du code du Travail en date du 19/06/2024 pour une durée de 2 ans).