Barème fiscal de l'usufruit légal
Repères
Le barème fiscal de l'usufruit communiqué sur cette page est utilisé comme référence dans le cadre d'un usufruit légal (succession ou donation par exemple) ou pour déterminer la valeur d'un droit d'usufruit viager.
Attention : ce tableau communiqué par l'administration fiscale ne s'applique pas au démembrement conventionnel. Lorsque le démembrement est convenu librement par les parties, la valeur de l'usufruit est déterminée par l'acheteur de l'usufruit et par l'acheteur de la nue propriété, sur la base de la valeur économique de l'usufruit estimée en fonction de la durée du démembrement contractuel.
Barème de l'usufruit légal
Le 1er janvier 2004, un nouveau barème de l'usufruit et de la nue-propriété a remplacé le précédent qui datait de ... 1901 !
Ce nouveau barème (voir tableau ci-dessous) codifié dans l'article 669 du Code Général des Impôts (en remplacement de l'article 762 inchangé dans ses autres dispositions).
| Age de l'usufruitier | Valeur de l'usufruit | Valeur de la nue-propriété |
| moins de 21 ans | 90% | 10% |
| de 21 à 30 ans | 80% | 20% |
| de 31 à 40 ans | 70% | 30% |
| de 41 à 50 ans | 60% | 40% |
| de 51 à 60 ans | 50% | 50% |
| de 61 à 70 ans | 40% | 60% |
| de 71 à 80 ans | 30% | 70% |
| de 81 à 90 ans | 20% | 80% |
| à partir de 91 ans | 10% | 90% |
Exemple pratique pour bien lire le tableau du barème de l'usufruit :
◾︎ L’usufruitier a 50 ans et 6 mois, l’usufruit est évalué à 60% et la nue-propriété à 40%.
◾︎ L’usufruitier a 71 ans et 7 mois, l’usufruit est évalué 30% et la nue-propriété à 70%.
Impact du barème de l'usufruit sur les donations
Le barème en vigueur depuis 2004 est plus avantageux sur le plan fiscal que le précédent. Il vise à encourager la transmission anticipée du patrimoine sous forme de donations en nue-propriété.
Exemple de parents désireux de donner tôt la nue-propriété d'une résidence secondaire ou d'un logement en location, tout en conservant l'usufruit du bien, notamment les loyers : si les parents ont, par exemple, 58 et 56 ans, le montant taxable sera égal à 50% de la valeur du bien contre 70% auparavant.
Sur un montant de 100 000 €, ce sont 20 000 € de moins sur lesquels les enfants seront taxés.
A la lecture du nouveau barème, on comprend rapidement l'intérêt fiscal de transmettre la nue-propriété d'un bien le plus tôt possible. Avant 50 ans, la nue propriété est valorisée pour moins de la moitié de la valeur réelle du bien, et la décote diminue de 10% tous les 10 ans.
A noter : le barème ne change pas chaque année, mais par tranche de 10 ans. A chaque fois que l'usufruitier fête son anniversaire avec un chiffre rond (20, 30, 40, etc...), il dispose de moins d'un an pour faire une donation en nue propriété avant de changer de tranche.
Impact du barème de l'usufruit sur l'IFI
En supprimant l'ISF, le gouvernement a choisi d'instaurer à la place l'
L'exonération des biens détenus en nue propriété (acquise à 100% dans tous les cas pour l'ancien ISF) n'est plus systématique pour l'IFI. Désormais, si le démembrement de propriété provient d'une succession ou d'une donation, les nus propriétaires doivent déclarer à l'
En contrepartie, l'usufruitier déclare une valeur plus faible qu'auparavant.
Pour déterminer la quote part à déclarer à l'
Investir en démembrement de propriété
Investissement en usufruit
L’usufruitier peut :
- utiliser librement le bien, en occupant l'immeuble par exemple,
- en percevoir les revenus, en louant l'immeuble à un tiers par exemple,
- céder ou donner librement son droit, sauf clause contraire figurant dans le contrat ou l’acte lui accordant l’usufruit.
L'investissement en usufruit répond à un besoin immédiat et limité dans le temps de revenus complémentaires. L’usufruit vous permet de percevoir les loyers d’un actif, sans pour autant être plein propriétaire.
En acquérant uniquement l’usufruit d’un actif, vous déboursez un montant moindre que s’il fallait acquérir le bien en pleine propriété. Le corollaire est qu’à la fin de l’usufruit, vous ne percevez plus aucun revenu et vous ne détenez aucun actif.
Ainsi, cette stratégie d’acquisition de l’usufruit peut être adaptée lors d’un besoin temporaire de revenus, par exemple.
Plus d'informations sur l'investissement en usufruit en suivant ce lien.
Investissement en nue-propriété
Le nu-propriétaire est titulaire d’un droit réel, lequel est par conséquent cessible, transmissible et saisissable.
De même que pour l'acquisition d'usufruit, en acquérant uniquement la nue-propriété d’un actif, vous déboursez un montant moindre que s’il fallait acquérir le bien en pleine propriété. Le corollaire est que durant une période donnée (durée temporaire ou viagère), vous n'avez pas la disposition et la jouissance immédiate du bien, ni la perception des revenus.
A l’extinction de l’usufruit, le nu-propriétaire devient automatiquement plein propriétaire, et ce, sans aucune imposition, en vertu de l'article 1133 du Code Général des Impôts.
L'acquisition de la nue-propriété est adaptée à des investisseurs désireux de développer leur patrimoine immobilier, et d'adopter une stratégie de capitalisation, sans imposition supplémentaire.
Plus d'informations sur l'investissement en nue-propriété en suivant ce lien.
