Informations clés
Présentation du GFI France Valley Forêts II
Le GFI France Valley Forêts II est un Groupement Forestier d'Investissement (GFI) et a pour objectif de constituer un patrimoine mutualisé sur le plan forestier et géographique.
Objectif de gestion du GFI France Valley Forêts II
Le GFI France Valley Forêts II vise une performance d'environ 2,5% / an (net de frais de gestion et de commission de souscription), en moyenne sur 10 ans. Cet « objectif » n'est pas garanti, il se fonde sur des hypothèses qui pourraient ne pas se réaliser.
La performance de l'investissement forestier est la somme :
- du rendement d'exploitation net des Forêts (qui n'est pas garanti),
- de l'évolution de la valeur des parts (capitalisation à la hausse ou à la baisse), qui dépend de l'évolution de la valeur des Forêts.
Rendement d'exploitation brut et net
Le rendement d'exploitation brut de la Forêt dépend du programme d'exploitation et du cours des bois, il est donc fonction de l’offre et de la demande.
Historiquement, d’après France Valley, le rendement d'exploitation brut d’une Forêt avant les frais du GFI varie entre 1% et 3% en moyenne sur 10 ans, durée de placement recommandée, et se situe en général autour de 2% (les performances passées ne préjugent pas des performances futures et ne sont pas constantes dans le temps), ce qui, dans cette hypothèse non garantie, conduirait à un rendement net de l’ordre de 1% (net de tous frais, dont 0,5% de frais de gestion).
Capitalisation
L’évolution de la valeur des parts dépend de l’évolution du stock de bois dans les Forêts (accroissement naturel diminué des coupes), et de l’évolution du prix à l’hectare, à la hausse ou à la baisse. Sur les 20 dernières années, il a progressé de 3%* par an en moyenne, ce qui ne préjuge pas des performances futures.
Évolution du prix de l’hectare des forêts françaises sur 20 ans
Source : SAFER - mai 2019 - Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et ne sont pas constantes dans le temps.
Point d’attention : la valeur des Forêts sélectionnées par le GFI France Valley Forêts II pourra suivre une évolution différente de celle qui est présentée dans le graphique ci-dessus.
Stratégie d'investissement du GFI France Valley Forêts II
Le GFI France Valley Forêts II procède à l'acquisition de Forêts, sélectionnées notamment pour la qualité de leur station forestière (sols, climat, accessibilité…) permettant de produire des arbres de qualité disposant de débouchés dans l’industrie du bois
Le GFI France Valley Forêts II recourt systématiquement à une contre-expertise réalisée par un Expert Forestier indépendant de la société de gestion France Valley.
Le GFI France Valley Forêts II réalise des investissements sur plusieurs secteurs géographiques, en France et éventuellement en Europe (États membres de l’Union Européenne et États parties à l’accord sur l’Espace économique européen ayant conclu avec la France une convention d’assistance administrative en vue de lutter contre la fraude et l’évasion fiscales), en variant les essences et les maturités des peuplements :
- acquisition de Forêts de capitalisation (par exemple sur de jeunes peuplements, offrant un rendement faible mais un accroissement régulier du stock de bois sur pied) ;
- et/ou acquisition de Forêts de rendement (bois arrivés à maturité).
Le GFI France Valley Forêts II poursuit à la fois une politique de rendement qui dépend du programme d'exploitation et du cours du bois et une politique de capitalisation, dont l'évolution de la valeur des parts dépend de l'évolution du stock de bois dans les forêts et de l'évolution du prix à l'hectare.
Le GFI France Valley Forêts II recherche des surfaces de quelques dizaines à plusieurs centaines, voire milliers, d’hectares de Forêts d’exploitation.
Des fondamentaux jugés sains par France Valley
La société de gestion France Valley estime que les fondamentaux du marché des Forêts sont favorables pour l’avenir avec :
- la recherche de Forêts comme valeur moins volatile que les marchés financiers ;
- le potentiel d’utilisation du bois comme matériau de construction ;
- le potentiel d'utilisation comme source de production d’énergie.
Ces perspectives jugées favorables par France Valley n’est pas garantie et s’appuie sur des hypothèses qui peuvent ne pas se réaliser.
La capacité d’absorption du matériau bois par le marché français, dont il est importateur et, à terme, la possibilité éventuelle de valoriser la captation de carbone par les Forêts.
Par ailleurs, l'attention des investisseurs est attirée sur le fait que dans un marché bien orienté, un GFI peut réaliser des performances plus faibles, voire négatives, en cas de mauvaise gestion du patrimoine.
Le GFI France Valley Forêts II offre une fiscalité avantageuse :
L'article 199 Terdecies 0-A du Code Général des Impôts (CGI) prévoit la possibilité de bénéficier de 25% de réduction d’Impôt sur le Revenu (en contrepartie d’un blocage minimal des parts de 5 ans ½ à 7 ans et d’un risque de perte en capital - la durée de conservation conseillée est de 10 ans), dans la limite d’une souscription de 50 000 € pour un célibataire et de 100 000 € pour un couple, soit une réduction d’impôts respectivement de 12 500 € et 25 000 €. Cette réduction est soumise au plafonnement global des niches fiscales de 10 000 €. Cet avantage est accordé en contrepartie d'un blocage des parts pendant une durée minimale de 5 ans ½ à 7 ans* et un risque de perte en capital.
* Condition de durée de blocage : jusqu’au 31 décembre de la cinquième année suivant celle de la souscription.Note : concernant la réduction IR, pour la détermination de la plus-value, le prix d’acquisition est diminué de la réduction d’impôt IR-PME obtenue par le cédant.
de donation ou de succession
L'article 793 du Code Général des Impôts (CGI) prévoit la possibilité de bénéficier d'un abattement de 75% des droits de transmission à titre gratuit lors de donations ou de successions, sans plafonnement ni contrainte de lignée ou de conservation des parts, mais avec un engagement d’exploitation durable sur 30 ans pris par le GFI France Valley Forêts II. Cette réduction de droits s’applique sur la quote-part effectivement investie en forêt (qui n’est pas garantie). Cet avantage est accordé en contrepartie d'un engagement de gestion durable des forêts pendant 30 ans (mise en place d'un PSG - Plan Simple de Gestion - conformément au Code Forestier).
L'article 965 du Code Général des Impôts (CGI) prévoit l'exonération d'IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) sans limite de montant ou de durée : l’investissement en parts de GFI France Valley Forêts II sort intégralement du calcul de l’assiette taxable à l’Impôt sur la Fortune Immobilière, à condition de détenir moins de 10% des parts et des droits de vote du Groupement Forestier. Cet avantage est accordé en contrepartie d'un risque de perte en capital.
Avertissements - Risques
L’attention des souscripteurs est attirée s ur le fait que, en contrepartie de réductions d’impôts, leurs fonds sont soumis à une contrainte de blocage. Les investisseurs potentiels sont invités à consulter leurs propres conseils préalablement à leur investissement dans d es parts de GFI, notamment afin d’appréhender leur situation fiscale particulière. La législation fiscale en vigueur à ce jour est susceptible d’évoluer.
Les avantages fiscaux ci-dessus ne sont pas automatiques, ils dépendent de la situation de chacun qui doit être examinée individuellement.
L’investissement en parts du GFI France Valley Forêts II présente un risque de perte en capital, en particulier si la durée d’investissement est courte, ainsi qu’un risque de liquidité.
L’attention des investisseurs est attirée sur les avertissements et facteurs de risques présentés dans le document d'informations clés (DIC). La capitalisation et le rendement du marché mentionnés à titre d'exemple sont des chiffres moyens historiques, qui ne préjugent pas de la performance à venir : par exemple, une Forêt de Douglas à maturité générera un rendement d’exploitation supérieur à celui d’une Forêt de jeunes feuillus, et la performance dépendra du taux d'investissement en Forêt, qui peut varier dans le temps.
La valeur de part du GFI France Valley Forêts II évoluera avec le marché des Forêts et la pousse des arbres non récoltés. La rentabilité des Forêts dépend du prix du bois et leur valeur dépend du prix à l’hectare, prix qui varient au gré de l’offre et de la demande, à la hausse comme à la baisse. Par ailleurs, ce capital naturel est sujet aux risques climatiques et phytosanitaires, que le réchauffement climatique aggrave.
Point d'attention : l'investissement forestier, bien qu'assis sur un actif tangible, ne présente pas de garantie en capital, la valeur d'une forêt étant sujette aux fluctuations de prix liées à l'offre et à la demande. France Valley ne peut apporter de garantie ni sur le rendement, ni sur l'évolution de la valeur des parts.
La liquidité est organisée - mais non garantie - avec un mécanisme de retrait/souscription. La liquidité est fonction des demandes de souscription ou d’acquisition de parts enregistrées par le Gérant et de la trésorerie disponible du GFI France Valley Forêts II. Aucune garantie ne peut être apportée sur le délai de revente des parts ou sur le prix de cession d'un GFI.
Cours & Performance
Prix des parts à l'achat
Les performances passées ne sont pas un indicateur fiable des performances actuelles ou futures et ne doivent jamais constituer la seule base de sélection d'un produit ou d'une stratégie.
Avertissements et risques concernant la GFI France Valley Forêts II
La SCPI est un produit qui n’est pas simple et qui peut être difficile à comprendre. Toutes les SCPI présentent certains risques ou inconvénients et ne répondent pas aux besoins de tous les investisseurs.
La stratégie de gestion peut être considérée comme plus ou moins risquée selon les SCPI qui communiquent leur niveau de risque estimé dans leur
Le niveau de risque déclaré par la GFI France Valley Forêts II est de « 3 / 7 » sur une échelle qui va de 1 à 7 (1 étant le niveau le moins risqué et 7 le niveau le plus risqué).
Le niveau de risque déclaré dans le DIC n'est pas garanti et peut évoluer dans le temps.
Les risques d'un investissement dans la GFI France Valley Forêts II sont les risques inhérents aux SCPI en général et notamment :
Risques financiers
Comme pour toutes les SCPI, les performances passées de la GFI France Valley Forêts II ne préjugent pas de ses performances futures.
Les risques financiers sont les risques liés aux taux (taux d'inflation, taux d’intérêt, taux de change) et à l’endettement de la SCPI.
La performance de la GFI France Valley Forêts II n’est pas indexée à l’inflation. Par conséquent, le rendement du fonds corrigé de l’inflation pourrait être négatif si l’inflation était supérieure au rendement attendu de la SCPI.
Risque de perte en capital
Le capital investi dans la SCPI n’est pas garanti : la valeur de revente des parts peut être inférieure à sa valeur d’acquisition.
La valeur des parts peut fluctuer à la hausse comme à la baisse.
Et le prix de la part peut ne pas refléter la valeur exacte des actifs en temps réel. La société de gestion peut en effet décider de revaloriser, ou déprécier, la valeur de la part dans une fourchette de plus ou moins 10% autour de la valeur de réalisation estimée par des experts indépendants.
Risques des revenus irréguliers
Le rendement exprimé en pourcentage et le montant des revenus distribués peuvent varier dans le temps, en fonction de l'état du marché locatif et de la gestion du parc immobilier détenu par la SCPI.
Si la diversité des locataires et la mutualisation des risques doivent en principe éviter les fortes variations de revenus d'une année sur l'autre, les revenus ne sont pas garantis. Ils peuvent monter ou baisser, voire être momentanément suspendus si les circonstances l'exigent.
Risques immobiliers
Les risques immobiliers sont les risques liés à l’évolution des prix du marché immobilier et/ou contrat de promotion.
L'obsolescence de certains actifs peut conduire la SCPI à effectuer des arbitrages (revente d'actifs) ou des travaux de rénovation, de mise aux normes ou de transformation qui peuvent être couteux.
Risques liés à la gestion discrétionnaire
L'attention des souscripteurs est attirée sur le fait que la qualité de la gestion est inégale d'un gestionnaire à un autre et qu'elle n'est pas nécessairement constante dans le temps.
La gestion de cette SCPI est actuellement confiée à France Valley mais 2 types de changements peuvent intervenir durant la vie de la SCPI :
- les personnes qui composent l'équipe de gestion peuvent changer sans que vous en soyez informé
- la SCPI peut choisir de changer de société de gestion en cours de vie de la SCPI (ce type de décision étant prise en AG les souscripteurs de la SCPI en seraient informés)
La performance de la GFI France Valley Forêts II peut être inférieure à l’objectif de gestion fixé par France Valley en raison d’investissements non performants.
Risques de contrepartie
Les risques de contrepartie sont les risques liés à la défaillance des locataires ou des prestataires de travaux.
La diversité des locataires est un facteur de diminution du risque de contrepartie.
Risques de liquidité
La liquidité de la GFI France Valley Forêts II n'est pas assurée par France Valley.
Le délai de revente des parts dépend des marchés immobiliers. Il dépend aussi du marché de l'offre et de la demande sur les parts de chaque SCPI.
Pour les SCPI à capital fixe, le vendeur inscrit son ordre sur le carnet d’ordres de la société de gestion en indiquant le prix minimum par part qu’il souhaite obtenir de sa vente. L’échange de parts se fait au prix d’exécution dont le montant est au moins égal à la demande du cédant.
Pour les SCPI à capital variable, le remboursement des parts est réalisé́ sur demande du vendeur à la valeur de retrait qui est déterminée à partir du prix de souscription publié à la date de la demande.
La SCPI ne garantit pas la revente des parts, ni le retrait. La sortie n’est possible que dans le cas de l’existence d’une contrepartie.
Quand les demandes de retraits dépassent durablement les souscriptions, la société de gestion peut être conduite à constituer un fonds de remboursement destiné à satisfaire les vendeurs pressés, moyennant une décote.
Risques liés à la durée de détention
Les frais d'acquisition (inclus dans le prix de la part) et la nature des actifs (immobiliers) font de ces véhicules d'investissement un placement à envisager dans une optique à long terme (durée minimum conseillée variable selon les SCPI mais généralement supérieure à 10 ans).
France Valley recommande une durée de détention minimum de NC pour la GFI France Valley Forêts II.
Une revente anticipée serait de nature à dégrader la performance de votre investissement. C'est pourquoi il est important de ne consacrer à cet investissement que des capitaux que vous pouvez immobiliser à long terme.
Risques de durabilité
Les risques en matière de durabilité sont des événements/situations dans le domaine
Le présent site a pour objet de vous fournir des informations et documentations relatives aux SCPI en général et à la GFI France Valley Forêts II en particulier. Ces informations ne constituent ni une incitation à investir ni une recommandation d'investissement personnalisée.
Avant toute souscription, vous devez prendre connaissance des facteurs de risques en consultant la Note d’Information et le Document d'Informations Clés (DIC) de la GFI France Valley Forêts II disponibles sur notre site Internet ou auprès de la société de gestion France Valley.
Vous devez également prendre conseil auprès de nos Gestionnaires de Patrimoine au 01 53 43 02 10 pour vérifier que ce type d'investissement correspond bien à votre profil d'investisseur et qu'il répond à vos objectifs.
Demande d'information
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