Inconvénients et risques liés à un investissement immobilier en loi Malraux ?

S'agissant d'une opération d'investissement immobilier, dans l'ancien avec travaux, il existe un risque de retard dans le chantier, donc dans la livraison.

Le montant des travaux a pu également être mal évalué au départ et entrainer un dépassement de budget.

Le financement de l'opération se faisant habituellement au moins en partie à crédit, il est nécessaire de s'assurer de sa capacité à rembourser le crédit.

La valeur du bien peut fluctuer à la hausse comme à la baisse en fonction de l'évolution du marché immobilier.

La valeur locative peut également varier en fonction de l'évolution du marché locatif, et des lois ou réglementations qui peuvent fausser la loi du marché en imposant des seuils ou des plafonds sur certains biens ou dans certaines régions.

Les investissements immobiliers effectués dans le cadre de la loi Malraux sont des investissements lourds et qui doivent respecter à la lettre le formalisme prévu par la réglementation, sous peine de remettre en cause les avantages fiscaux octroyés par le régime de défiscalisation Malraux.

Depuis l'aménagement de la loi Malraux entré en vigueur en 2014, la réduction d'impôt est conditionnée à l'engagement de restaurer l'ensemble de l'immeuble et de louer les logements nus à usage d'habitation principale pendant une durée minimale de 9 ans.

L'engagement de location en loi Malraux doit prendre effet dans les 12 mois qui suivent la date d'achèvement des travaux de restauration de l'immeuble. L’investisseur est donc exposé aux risques locatifs (vacances, impayés).

La déduction en loi Malraux est limitée à 400 000 € par immeuble au titre de la période comprise entre la date de délivrance du permis de construire ou de l'expiration du délai d'opposition à la déclaration préalable et le 31 décembre de la 3^ème année suivante.

Cette limite de 400 000 € est également une limite globale par contribuable et pour une période de 4 années consécutives. Ainsi, le montant total des dépenses retenu au titre de la réalisation de dépenses ne peut excéder globalement la somme de 400 000 € par contribuable et pour une période de 4 années consécutives.

Le montant des dépenses éligibles qui dépasse, selon le cas, le plafond annuel ou pluriannuel, ne peut ni être reporté ni faire l’objet d’une déduction pour la détermination des revenus fonciers.

Remarque : Pour les opérations de restauration pour lesquelles une demande de permis de construire ou une déclaration préalable a été déposée avant le 31 décembre 2016, les dépenses ouvrant droit à la réduction d'impôt sont retenues dans une limite annuelle de 100 000 €.

Les travaux de restauration en loi Malraux doivent obligatoirement faire l'objet d'une Autorisation Spéciale délivrée par le Préfet (ASP) « avant » le démarrage des travaux.

Les travaux sont nécessairement suivis par les Architectes des Bâtiments de France (ABF). C'est un gage de qualité mais c'est aussi une contrainte et un coût supplémentaire.

Remarque : Un permis de construire est parfois nécessaire, mais il ne pourra jamais remplacer cette autorisation. Le bénéfice du dispositif est conditionné au respect de conditions et de procédures qui, si elles ne sont pas appliquées à la lettre, peuvent remettre en question l'avantage fiscal recherché.