Percevoir des revenus

L'investissement immobilier est souvent recherché afin de percevoir des revenus réguliers et complémentaires, et d'obtenir à terme une plus-value.

Lors de l'acquisition d'un bien immobilier en direct à destination locative, il convient classiquement de choisir entre deux régimes de location, en fonction de sa situation patrimoniale et des attributs du bien loué :

• En cas de location nue, le propriétaire peut opter pour le régime du micro-foncier (et bénéficier d'un abattement de 30%), ou être soumis de plein droit en cas de revenus fonciers bruts annuels sont supérieurs à 15 000 €, au régime réel. Ce dernier permet une déductibilité des charges réelles, et la création d'un déficit foncier imputable sur le revenu global ou sur les revenus fonciers futurs.
• En cas de location meublée, le propriétaire doit proposer à la location un bien doté de tous les éléments nécessaires pour qu'un locataire puisse entrer dans les lieux et y vivre avec ses effets personnels. Tout comme la location nue, la location meublée permet l'obtention de revenus complémentaires réguliers. Mais, les revenus qui en résultent seront généralement faiblement fiscalisés en raison des amortissements pratiqués. Ainsi, La location meublée est adaptée aux personnes qui souhaitent obtenir des revenus complémentaires à terme en maîtrisant la fiscalité.

Plus d'informations sur la location nue.

Plus d'informations sur la location meublée.

Les SCPI sont des sociétés d'investissement collectif qui ont pour objet l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier locatif. Elles collectent des fonds auprès d'investisseurs particuliers en vue d’acquérir un patrimoine immobilier locatif qui sera géré par une société de gestion. En contrepartie des fonds versés, l’investisseur perçoit des revenus réguliers sous forme de loyers nets de charges et de frais de gestion.

Pour l'obtention de revenus complémentaires, les SCPI de rendement sont à privilégier. Ces dernières sont caractérisées par un patrimoine essentiellement composé d'immeubles à usage commercial (bureaux, entrepôts, boutiques, etc.).

Plus d'informations sur les SCPI de rendement.

Les OPCI sont des fonds investis majoritairement dans des actifs immobiliers. Les OPCI investissent en majorité en immobilier (entre 60% et 90%), mais comprennent également une part non négligeable d’actifs non immobiliers (entre 0% et 30%) et d’actifs liquides (entre 10% et 40%).

Pour répondre à un objectif d’obtention de revenus complémentaires, les OPCI FPI (Fonds de Placement Immobilier) seront privilégiés. Ces derniers sont imposés comme s'il n'existait pas de structure entre les investissements et les détenteurs de parts, de telle sorte qu'ils sont, par principe, déclarés comme des revenus fonciers.

Plus d'informations sur l'OPCI FPI.

En cas de besoin immédiat et limité dans le temps de revenus complémentaires, une solution peut s’offrir à vous : l’acquisition de l’usufruit temporaire. Concrètement, la pleine propriété d’un actif sera séparée entre la nue-propriété et l’usufruit. L’usufruit vous permet de percevoir les loyers d’un actif, sans pour autant être plein propriétaire.

En acquérant uniquement l’usufruit d’un actif, vous déboursez un montant moindre que s’il fallait acquérir le bien en pleine propriété. Le corollaire est qu’à la fin de l’usufruit, vous ne percevez plus aucun revenu et vous ne détenez aucun actif.

Ainsi, cette stratégie d’acquisition de l’usufruit peut être adaptée lors d’un besoin temporaire de revenus. C'est le cas, par exemple, pour un particulier ayant un déficit foncier reportable important devant être consommé dans un délai court ou pour une société souhaitant placer sa trésorerie à moyen terme.

La vente en viager permet d'obtenir un capital immédiat (le bouquet) et/ou des revenus réguliers (la rente) tout en conservant la jouissance de son logement. Le vendeur peut conserver la jouissance de son bien jusqu'à son décès, tout en percevant une rente.

Cette solution est notamment adaptée pour les personnes âgées de 75 ans à 85 ans souhaitant obtenir des revenus réguliers viagers pour, par exemple, financer la dépendance.

L'acquisition de la nue-propriété d'un bien immobilier en direct ou de parts de SCPI peut être conseillée pour des particuliers souhaitant développer leur patrimoine, sans imposition supplémentaire, et anticiper la perception de revenus complémentaire à terme (fin du démembrement de propriété).

Dans un objectif de perception de revenus complémentaires à terme, l'investissement est adapté en ce qu'il permet d'acquérir un bien en profitant d'une décote (achat seulement de la nue-propriété), et de percevoir des revenus complémentaires au terme d'une période donnée.

Plus d'informations sur l'investissement en nue-propriété en direct.

Plus d'informations sur l'investissement en nue-propriété en parts de SCPI.

L’assurance-vie constitue un instrument efficace pour valoriser ou se constituer progressivement un capital en vue d’obtenir des revenus complémentaires immédiatement ou à terme au moyen de rachats partiels programmés avec une fiscalité avantageuse et dégressive dans le temps.

D’une grande souplesse et dotée d’un formalisme très simple, le souscripteur garde la maîtrise de ses capitaux et a la possibilité de faire évoluer son investissement en fonction de sa situation personnelle et de l’évolution des marchés financiers.

Plus d'informations sur l'assurance vie.

Le contrat de capitalisation est un produit produit d’épargne à moyen ou long terme. Le contrat de capitalisation bénéficie des mêmes atouts que l’assurance-vie en termes de fonctionnement, de gestion et de fiscalité en cas de rachat. Seules diffèrent, la fiscalité successorale et l'absence de bénéficiaire.

Souscrit au auprès d'une compagnie d'assurance, le contrat de capitalisation peut être utilisé pour assurer le versement d’un capital ou d’une rente à son terme.

Le PEA, Plan d’Epargne en Actions, est une enveloppe de placement permettant d’investir sur des titres financiers européens. Le PEA bénéficie d’un cadre fiscal avantageux avec une exonération à l’impôt sur le revenu des dividendes et plus-values pour les rachats réalisés après 5 ans.

Il prend la forme d’un PEA bancaire, comportant un compte espèces et un compte titres ou d’un PEA de capitalisation, comprenant un contrat de capitalisation en unités de compte.

Le PEA peut être utilisé dans un objectif d’obtention de revenus complémentaires à terme, par exemple, en optant pour une sortie du PEA sous forme de rente viagère, ou encore en mettant en place des retraits ou rachats ponctuels ou réguliers.

Plus d'informations sur le PEA de capitalisation.

Plus d'informations sur le PEA bancaire.

La Tontine est une association collective d’épargne viagère. Elle réunit des épargnants qui décident d’investir des fonds en commun avec un horizon de placement déterminé, entre 10 ans minimum et 25 ans maximum. En effet, au terme de l’association, l’actif constitué des cotisations des adhérents et des fruits de la gestion est intégralement réparti entre les bénéficiaires des adhésions dont les assurés sont en vie. Ainsi, il s’agit d’un investissement longue durée ayant pour but de préparer sereinement l’avenir.

Dans un objectif de perception de revenus complémentaires à terme, la tontine prend tout son sens en envisageant, par exemple, des versements en cascade. Concrètement, il s’agit de réaliser des versements sur des tontines ayant des dates d’échéance qui s’échelonnent dans le temps à compter de l’année de besoin en revenus complémentaires. Outre d’adopter une stratégie de diversification, cette logique d’investissement répond parfaitement à des investisseurs souhaitant anticiper la baisse de leurs revenus une fois en retraite, ou anticiper une perte d’autonomie.

Le PERin, Plan d'Epargne Retraite individuel, est un support d'investissement destiné à la préparation de la retraite, tout en bénéficiant d'un cadre financier et fiscal attrayant. En effet, les sommes versées sur un PER sont déductibles du revenu global dans une certaine limite. Le PER individuel est indisponible jusqu'à la retraite, sauf circonstances exceptionnelles (décès du conjoint, surendettement, etc.).

A terme, le titulaire du PER peut, par principe, choisir entre la perception d'une rente viagère, d'un capital, ou la combinaison d'une rente et d'un capital. Ainsi, le PER individuel peut être adapté pour des personnes souhaitant obtenir des revenus complémentaires à terme.

Plus d'informations sur le PER individuel.