Vous détenez des parts de SCPI résidentielles ou vous envisagez d'en souscrire et vous vous interrogez sur les modalités de revente ?
Peut-on revendre des SCPI résidentielles ?
Oui, la revente des parts de SCPI peut être décidée par le porteur à tout moment.
Chaque SCPI indique une durée minimum de détention conseillée (généralement 8 à 10 ans). C'est une durée conseillée donnée à titre indicatif qui tient compte des frais de revente, de la stratégie de gestion de la SCPI, et du cycle immobilier dont les prix peuvent varier à la hausse mais aussi à la baisse.
Les porteurs peuvent revendre tout ou partie de leurs parts avant le terme recommandé par la société de gestion.
Si la revente des parts fait apparaître un gain en capital, la plus-value est imposée selon le barème dégressif applicable aux ventes immobilières.
Le cas particulier des SCPI résidentielles fiscales
Les SCPI dites « fiscales » sont des SCPI qui ont donné droit à une réduction d'impôt sur le revenu lors de leur souscription. Elles sont toujours assorties d'un engagement de détention sur une durée variable en fonction du dispositif fiscal utilisé.
Chaque SCPI fiscale indique une durée minimum de détention conseillée en fonction du cadre fiscal choisi, généralement plus longue que les SCPI non fiscales, de l'ordre de 10 à 15 ans.
Les points importants à savoir concernant les SCPI fiscales :
- les réductions d'impôt obtenues par le souscripteur doivent être rendues au Trésor Public si l'engagement de conservation n'est pas été respecté (revente des parts avant la fin de la durée d'engagement de conservation) ;
- les avantages fiscaux ne sont obtenus que par le souscripteur initial sur le marché primaire : l'acheteur sur le marché secondaire ne bénéficiera pas des réductions d'impôt dont avait bénéficié les souscripteurs à l'origine ;
- le rendement des SCPI fiscales, hors avantages fiscaux, est habituellement plus faible que celui des SCPI non fiscales ;
- le marché secondaire sur les SCPI fiscales est pratiquement inexistant et il est très difficile (mais pas impossible) de trouver un acquéreur, même en baissant significativement le prix de vente ;
- pour palier à l'absence de marché secondaire pour les SCPI fiscales, la durée de vie de ces SCPI fiscales est limitée dans le temps par ses statuts qui prévoient une période de dissolution forcée. C'est le mode normal et habituel de sortie d'une SCPI fiscale.
Il vaut mieux ne pas avoir à revendre une SCPI fiscale avant sa dissolution. Il convient de bien évaluer sa capacité à bloquer cet investissement sur la durée recommandée par la SCPI fiscale avant d'y souscrire.
Le cas particulier des SCPI résidentielles fiscales
Les SCPI dites « fiscales » sont des SCPI qui ont donné droit à une réduction d'impôt sur le revenu lors de leur souscription. Elles sont toujours assorties d'un engagement de détention sur une durée variable en fonction du dispositif fiscal utilisé.
Chaque SCPI fiscale indique une durée minimum de détention conseillée en fonction du cadre fiscal choisi, généralement plus longue que les SCPI non fiscales, de l'ordre de 10 à 15 ans.
Les points importants à savoir concernant les SCPI fiscales :
- les réductions d'impôt obtenues par le souscripteur doivent être rendues au Trésor Public si l'engagement de conservation n'est pas été respecté (revente des parts avant la fin de la durée d'engagement de conservation) ;
- les avantages fiscaux ne sont obtenus que par le souscripteur initial sur le marché primaire : l'acheteur sur le marché secondaire ne bénéficiera pas des réductions d'impôt dont avait bénéficié les souscripteurs à l'origine ;
- le rendement des SCPI fiscales, hors avantages fiscaux, est habituellement plus faible que celui des SCPI non fiscales ;
- le marché secondaire sur les SCPI fiscales est pratiquement inexistant et il est très difficile (mais pas impossible) de trouver un acquéreur, même en baissant significativement le prix de vente ;
- pour palier à l'absence de marché secondaire pour les SCPI fiscales, la durée de vie de ces SCPI fiscales est limitée dans le temps par ses statuts qui prévoient une période de dissolution forcée. C'est le mode normal et habituel de sortie d'une SCPI fiscale.
Il vaut mieux ne pas avoir à revendre une SCPI fiscale avant sa dissolution. Il convient de bien évaluer sa capacité à bloquer cet investissement sur la durée recommandée par la SCPI fiscale avant d'y souscrire.
Comment revendre ses parts de SCPI résidentielles avant le terme ?
Les SCPI résidentielles non fiscales
La revente des parts de SCPI résidentielles non fiscales est organisée selon le même principe que les SCPI de Rendement investies en Immobilier d'Entreprises : les porteurs peuvent revendre leurs parts de 3 façons différentes :
- s'adresser à la société qui gère la SCPI pour que la vente soit inscrite dans le carnet d'ordres
- trouver soi-même un acheteur
- s'adresser à un intermédiaire financier pour trouver un acheteur
Le carnet d'ordres géré par la société de gestion de la SCPI
La revente des parts n'est pas garantie, mais la société de gestion doit organiser la confrontation des ordres et faciliter les transactions sur le marché secondaire.
Le délai de revente peut être assez rapide (quelques semaines) s'il y a des acheteurs en attente ou assez long (plusieurs mois voire années) s'il n'y a pas d'acheteur au prix indicatif communiqué par la société de gestion.
Comme dans toute transaction, si le vendeur juge le délai trop long, il a la possibilité de baisser son prix de vente pour accélérer la vente, jusqu'à ce qu'il rencontre un acheteur intéressé par le prix demandé.
La vente de gré à gré
Les porteurs peuvent revendre des parts en direct, sans passer par le carnet d'ordres de la société de gestion. Il devra alors informer la société de gestion de la transaction pour que le nouveau porteur de parts soit identifié en tant que nouveau propriétaires de ses parts.
La vente via un intermédiaire financier.
Les porteurs peuvent également s'adresser à des intermédiaires financiers tels que Haussmann Patrimoine pour les aider à trouver un acquéreur. Lorsque le marché secondaire est peu animé ou les délais de revente trop longs, notre cabinet de Conseil en Gestion de Patrimoine peut intervenir en qualité d'intermédiaire et présenter les parts à la vente à sa clientèle, ce qui peut parfois permettre de vendre les parts plus rapidement ou dans de meilleures conditions.
Les SCPI résidentielles fiscales
Les SCPI résidentielles fiscales peuvent être cédées dans les mêmes conditions que les SCPI non fiscales avec 2 différences importantes :
- la reprise des avantages fiscaux si l'engagement de la durée de détention n'est pas respecté ;
- un marché secondaire très peu animé qui rend plus probable le recours à une vente de gré à gré ou via un intermédiaire.
Le rendement hors avantages fiscaux étant plus faible que celui offert par la plupart des SCPI de rendement du marché, le prix de vente doit être ajusté à la baisse de façon suffisamment importante pour qu'un acquéreur juge le rendement attractif. La baisse de prix peut être importante par rapport à la valeur de l'actif de la SCPI.
La SCPI ayant une durée de vie limitée dans le temps, il faut également trouver un acquéreur qui accepte la dissolution forcée de sa SCPI sur un horizon de temps qui peut être relativement court, avec les conséquences fiscales défavorables liées au barème des plus-values immobilières qui favorisent la détention à long terme de ce type d'actif.
Pour en savoir plus sur la revente de parts de SCPI résidentielles sur le marché secondaire, vous pouvez nous transmettre vos coordonnées et votre demande à l'aide du formulaire ci-dessous. Nous reviendrons vers vous dans les meilleurs délais.
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