Investir en SCPI sans frais ?

Les frais d'entrée des SCPI sont incluses dans le prix de la part et les performances sont affichées sur le prix de souscription de la part (frais d'entrée inclus).

On peut donc comparer les rendements (revenus réguliers offerts par la SCPI) sur des SCPI avec ou sans frais.

Si un investisseur place 10 000 € en SCPI sans frais, et 10 000 € en SCPI avec des frais d'entrée, si les 2 SCPI affichent le même taux de distribution, il va toucher le même niveau de revenus, que sa SCPI applique des frais d'entrée, ou non.

La différence se fait au moment de la revente des parts, puisque le prix de vente se fera sur la valeur de réalisation, frais « d'entrée » déduits.

Si ces frais d'entrée sont d'une certaine manière « payés » à la sortie, sur une durée d'investissement longue l'impact sera lissé sur votre investissement. Or la durée de détention conseillée pour les SCPI est habituellement de 10 ans minimum, et en pratique, la durée moyenne de conservation des SCPI est plutôt de 20 ans.

Si malgré la durée de détention conseillée de 10 ans ou plus, vous envisagez que votre investissement pourrait être revendu plus rapidement, il vaut mieux privilégier les SCPI sans frais d'entrée, car plus la durée de détention est courte, plus l'impact des frais d'entrée est important sur la performance finale.

Les frais de gestion sont indolores mais ils viennent en diminution du rendement distribué.

Sur longue période, les frais de gestion peuvent représenter une part importante des frais. Si vous conservez vos SCPI plus de 10, 15 ou 20 ans, l'économie sur les droits d'entrée peut-être plus que compensée par les frais de gestion s'ils sont plus élevés que ceux pratiqués par des SCPI au schéma de rémunération plus traditionnel.

Il est encore difficile de répondre à cette question car les rares SCPI qui ont choisi ce modèle économique sont apparues en 2019 (il y a 5 ans seulement). L'avenir nous dira si l'absence de frais à l'entrée profitera réellement aux épargnants.

Il est très probable que les écarts de performances soient importants d'une SCPI à une autre, en fonction de l'équipe de gestion, de sa stratégie, et de sa période de lancement.

En théorie, la réduction des frais à l'entrée permet à l'investisseur final de percevoir une part plus importante de la performance créée par le gestionnaire, puisque la SCPI peut acheter un peu plus d'immobilier.

Exemple : une SCPI qui prélève 10% à l'entrée va investir 90% des sommes recueillies. Tandis qu'une SCPI qui ne prélève aucuns frais à l'entrée pour investir la totalité et donc percevoir des loyers sur une assiette plus importante.

A performance égale, les frais les plus bas se traduisent évidemment par plus de performance pour l'épargnant. Mais en pratique, les gérants les moins chers ne sont pas forcément les meilleurs gérants.

L'expérience et le talent ont une valeur, et un prix, et il vaut mieux parfois payer plus cher un très bon gérant, que de payer pas cher un mauvais gérant. Comme toujours en matière d'investissement, une mauvaise gestion et/ou un mauvais conseil peut coûter beaucoup plus cher que les frais. On le voit bien sur des SCPI anciennes dont les structures de frais sont comparables mais dont les résultats sont très différents entre les meilleures et les moins bonnes.

A l'inverse, des frais bas ne sont pas non plus synonymes de faible qualité. Le constat est que les SCPI sans frais d'entrée sont des SCPI jeunes. Ce sont de nouveaux acteurs qui cherchent à se démarquer dans un marché mature et concurrentiel.

Parmi ces nouveaux entrants, il y aura sans doute des déceptions, et peut-être aussi de belles surprises.

En faisant le choix de concentrer son épargne sur ces nouveaux acteurs, l'investisseur prend un pari plus fort que ceux qui choisissent de confier la gestion de leur patrimoine à des acteurs connus, établis, pérennes, et qui peuvent démontrer un « track record » significatif et bénéficier de l'expérience acquise sur de longues périodes et sur différents cycles.