Inconvénients et risques liés aux SCPI investies en immobilier d'entreprises
Le risque immobilier
Les variations du marché de l'immobilier sont susceptibles d’entraîner une hausse ou une baisse de la valeur de l'actif détenu par la SCPI.
Ces hausses et ces baisses de la valeur d'expertise se répercutent sur la valeur de la SCPI et donc sur le prix des parts.
L'investissement en parts de SCPI n'est pas soumis aux fluctuations des marchés boursiers mais le capital n'est pas garanti. La valeur des parts de SCPI peut fluctuer à court ou moyen terme sous l'influence de nombreux facteurs dont l'évolution du marché immobilier.
Les risques liés et contraintes spécifiques aux SCPI
Un investissement à long terme
La fiscalité et les frais de transaction applicables aux SCPI ne sont pas adaptés à un investissement à court terme ou moyen terme (même si rien n'interdit de remettre en vente ses parts peu après les avoir achetées).
Comme pour tout investissement immobilier, la durée d'investissement conseillée pour une SCPI est de plusieurs années. Chaque SCPI communique une durée d'investissement minimum conseillée en fonction de sa stratégie. Mais l'idéal est généralement d'envisager cet investissement dans une optique à moyen ou long terme (10 à 15 ans) voire à très long terme dans une optique de complément de retraite par exemple.
Le risque de perte en capital
Comme tout investissement, l’immobilier physique présente des risques qui peuvent affecter la rentabilité potentielle ou entraîner une perte de valeur.
L’investissement en part de SCPI est un placement dont la rentabilité est fonction notamment :
- des dividendes potentiels qui seront versés aux porteurs après décision des associés en Assemblée Générale.
- du montant de capital qui sera perçu soit lors du retrait ou de la revente des parts ou, le cas échéant, du prix d’exécution sur le marché secondaire au moment de la revente des parts, ou de la valeur des actifs de la SCPI au moment de sa liquidation.
Ceux-ci dépendent des conditions de location des biens immobiliers (taux d’occupation, valeurs locatives). La rentabilité potentielle des biens immobiliers détenus par la SCPI dépend de la conjoncture économique et immobilière.
A ce titre, elle peut évoluer de manière aléatoire sur la durée totale du placement.
La valeur des parts de la SCPI est fonction de l’évolution des marchés immobiliers. Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) comportent donc un risque de perte en capital et le montant du capital investi n’est pas garanti.
Le risque de liquidité
Les SCPI sont investies en immobilier et l'immobilier est par définition un actif peu liquide.
N'étant pas cotées en bourse, la valeur fluctue généralement assez peu mais la liquidité des parts de SCPI n'est pas assurée à tout moment. La disponibilité des capitaux n'est jamais immédiate, sauf lorsque vous investissez au travers de contrats d'assurance vie ou de contrats de capitalisation. Dans ce cas c'est l'assureur qui détient les parts, et celui-ci est tenu de satisfaire une demande de rachat dans un délai maximum de 2 mois (obligation prévue dans le code des assurances).
La société de gestion organise le marché secondaire des parts et assure la confrontation des vendeurs et des acheteurs pour assurer une liquidité optimum sur le marché des parts. Mais la société de gestion ne garantit en aucun cas la revente ou le retrait des parts.
Dans les périodes favorables où les transactions font apparaître un courant acheteur, la vente peut être réalisée assez rapidement (15 jours à un mois environ), bien plus vite qu'un bien immobilier détenu en direct. Mais en cas de déséquilibre entre l'offre et la demande, les ordres de vente de parts de SCPI peuvent rester en attente plusieurs mois, voire plusieurs années en période de crise. Dans ce cas, le porteur peut accepter une décote pour récupérer son argent plus rapidement (comme pour le marché de l'immobilier en général).
Le risque lié à la gestion discrétionnaire
Risque lié au marché des SCPI
L'intérêt des investisseurs, ainsi que la confiance ou la défiance vis-à-vis d'une société de gestion ou d'une SCPI en particulier, peuvent avoir des impacts significatifs sur la liquidité et sur le prix des parts.
Un risque réputationnel et/ou des performances décevantes peuvent détourner les nouveaux souscripteurs d'une SCPI en particulier ou du marché de la SCPI en général. Dans ce cas, le déséquilibre entre l'offre et une demande en baisse peut se traduire par une décote du prix des parts, indépendamment du marché de l'immobilier lui-même.
Risque de mauvaises gestion
Les immeubles achetés par la SCPI, la gestion locative, la sélection des locataires, les travaux d'entretien et d'amélioration, les arbitrages décidés par les gestionnaires, sont autant d'éléments qui peuvent créer ou détruire de la valeur. Comme pour tout investissement collectif, une mauvaise gestion de l'actif peut impacter négativement la valeur de la SCPI.
Risque lié à l'endettement de la SCPI
La SCPI peut recourir à l’endettement si ses statuts l'y autorisent, pour financer ses investissements avec un effet de levier (un investissement immobilier peut être financé par endettement jusqu’à 100% de sa valeur d’acquisition). Dès lors, le montant du capital qui sera perçu lors de la liquidation de la SCPI sera subordonné au remboursement préalable de l’emprunt contracté par la SCPI.
Conformément aux dispositions de l’article 422-225 du Règlement Général de l’Autorité des Marchés Financiers, le montant de l’endettement devra être compatible avec les capacités de remboursement de la SCPI sur la base de ses recettes ordinaires pour les emprunts et les dettes, et avec ses capacités d’engagement pour les acquisitions payables à terme.
Risque lié à la stratégie
Chaque SCPI est gérée par une équipe de gestion qui met en oeuvre une stratégie qui peut s'avérer moins performante que celle de ses concurrents, ou que le marché dans son ensemble.
Ces dernières années, les sociétés de gestion ont multiplié les SCPI spécialisées ou « thématiques » qui concentrent leurs investissements sur une zone géographique limitée, un secteur d'activité particulier ou un type de biens spécifique (par exemple les boutiques, les entrepôts, l'hôtellerie, les EHPAD...).
Cette spécialisation des SCPI thématiques conduit à réduire la diversification du patrimoine de la SCPI. La performance de ces SCPI peut donc s'écarter du rendement moyen du marché, à la hausse comme à la baisse.
Risque lié au changement de stratégie
Les investissements passés ne préjugent pas des investissements futurs : le gérant d'une SCPI ne pourra jamais retrouver exactement les mêmes immeubles que ceux qui figurent déjà dans son portefeuille, et pourtant il doit continuer à investir l'argent des nouveaux souscripteurs. Il peut également changer de stratégie en cours de route et préférer investir dans des immeubles dont les caractéristiques sont assez éloignées de ses investissements passés. Il peut aussi décider d'arbitrer au sein de son portefeuille, et donc de céder un actif pour en acheter un autre.
Risque lié aux fusions
Il arrive aussi qu'une SCPI fusionne avec une autre SCPI : dans ce cas, les patrimoines des 2 SCPI se trouvent réunis.
Ce type d'opération est généralement décidée par la société de gestion puis soumis au vote préalable des associés. Mais la majorité l'emporte et des associés minoritaires peuvent tout à fait subir la fusion et se retrouver détenteurs de parts de SCPI dont la stratégie initiale n'est plus tout à fait (voire plus du tout) respectée suite à la fusion.
Les actionnaires deviennent alors propriétaires des actifs d'une autre SCPI qu'ils n'auraient peut-être pas choisie, voire qu'ils voulaient exclure de leur stratégie patrimoniale.
Lors d'une fusion, il arrive aussi que les intérêts des actionnaires ne soient pas préservés de manière équitable : certaines fusions profitent plus à la SCPI absorbée qu'à la SCPI qui les absorbe, ou inversement.
Le risque lié à la durabilité
Les SCPI qui ont choisi d'adopter une gestion durable et qui revendiquent le label ISR sont exposées à un risque de durabilité.
Le risque en matière de durabilité est un événement ou une situation dans le domaine environnemental, social ou de la gouvernance qui pourrait avoir une incidence négative importante, réelle ou potentielle, sur la valeur de l’investissement.
Les performances passées ne sont pas un indicateur fiable des performances futures
Cette règle qui concerne l'ensemble des solutions d'épargne et d'investissement s'applique aussi aux SCPI.
Ces performances passées permettent de comparer des SCPI entre elles sur différentes périodes, ce qui peut permettre d'en conclure que certains gestionnaires ont mieux géré leur SCPI que d'autres. Mais il est possible aussi que le choix d'investir sur certains secteurs, ou certaines régions, explique de meilleures ou de moins bonnes performances passées, et certains secteurs ou certaines régions peuvent tout à fait sur-performer ou sous-performer à l'avenir.
L'équipe de gestion peut également changer en cours de route, et la stratégie de gestion aussi. La gestion d'une SCPI peut également passer d'une
En conclusion, les performances passées donnent une indication sur les performances enregistrées par le passé, mais en aucun cas sur les résultats futurs.
En cas de recours à l'emprunt pour l'acquisition de parts de SCPI
L’investisseur ne doit pas tenir compte uniquement des revenus provenant de la SCPI, compte tenu de leur caractère aléatoire, pour faire face à ses obligations de remboursement.
Il doit prendre en compte le fait que les parts souscrites portent jouissance à l'issue d'un délai qui est généralement de plusieurs mois après la souscription accompagnée du versement du prix.
En cas de défaillance dans le cadre du remboursement du prêt consenti, les parts de la SCPI pourraient devoir être vendues à un prix inférieur à leur prix de souscription ou d’acquisition, ce qui pourrait entraîner une perte en capital.
En cas de cession des parts de la SCPI à un prix inférieur au prix de souscription ou d’acquisition, l’investisseur devra compenser la différence éventuelle existante entre le capital restant d û au titre de son emprunt et le montant issu de la cession de ses parts.
Le risque fiscal pour les SCPI
Fiscalité des revenus fonciers
La détention de parts de SCPI en direct est soumise à la fiscalité des
Ce qui peut être un avantage pour certains est aussi parfois un inconvénient pour d'autres : cela peut augmenter votre revenu imposable et vous faire perdre certains
Dans certains cas, il est préférable d'envisager de souscrire les parts de SCPI dans le cadre fiscal de l'Assurance Vie, d'un contrat de capitalisation, d'un contrat Retraite Madelin, d'un PERP ou du nouveau PERin (Plan d'Epargne Retraite Individuel).
Toutes les compagnies d'assurance ne proposent pas ce type de support. Quand ils référencent des SCPI, leurs contrats prévoient généralement des contraintes spécifiques visant à limiter les mouvements et les montants investis en SCPI. Ces règles fixées de façon discrétionnaire par chaque assureur s'expliquent par le fait que le risque de liquidité est supporté par l'assureur pour l'ensemble des parts détenues pour le compte de ses assurés.
Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI)
Les SCPI doivent être déclarées à l'Impôt sur la Fortune Immobilière (
Mêmes détenues au sein de contrats d'assurance vie, de capitalisation, de PERP ou de contrats retraite comme le PER, elles doivent être réintégrées dans l'actif imposable sur la Fortune Immobilière.
Fiscalité étrangère
Le rendement de la SCPI pourra être impacté par la fiscalité appliquée dans les pays dans lesquels elle détiendra des actifs et/ou l’existence ou pas de conventions fiscales que la France aurait pu conclure avec eux.
En présence de conventions fiscales, des mécanismes (principalement crédit d’impôt) sont mis en œuvre.
Pour les résidents et les non résidents, la fiscalité applicable aux actifs détenus dans des pays dont la fiscalité diffère peut avoir un impact plus ou moins favorable ou défavorable sur le rendement net après impôt.
Risque de changement de fiscalité
L'investissement en parts de SCPI doit s'envisager dans une optique à long terme, voire à très long terme.
Pendant la période de détention des parts, le rendement de la SCPI pourra être impacté par des changements de fiscalité qui pourraient être décidés par le gouvernement français.
Les pays dans lesquels sont situés les immeubles détenus par la SCPI peuvent aussi changer les règles fiscales liées à l'immobilier et aux revenus fonciers des SCPI.
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