Quelle fiscalité pour les SCPI en 2024 ?
Quelle est la fiscalité des SCPI ?
Comment sont imposés les revenus des SCPI ?
Quel est l'impact des SCPI sur l'
Les SCPI (Sociétés Civiles de Placements Immobiliers) sont transparentes fiscalement, en vertu de l'article 8 du Code Général des Impôts. Cela signifie que les investisseurs, porteurs de parts, sont soumis au même régime fiscal que les investisseurs ayant réalisé un achat immobilier en direct.
Les investisseurs en SCPI perçoivent régulièrement des revenus imposables, doivent déclarer la valeur immobilière de leurs SCPI dans leur
En cas de décès, les parts de SCPI seront soumises aux droits de succession (sauf si elle sont détenues au travers de contrats d'assurance vie).
A noter que certaines SCPI d'immobilier d'entreprises peuvent aussi être acquises dans le cadre fiscal de contrats d'assurance (contrat d'assurance vie, contrat de capitalisation, PER, ou les anciens PEP, PERP ou contrat Retraite Madelin) pour ceux qui préfèrent que les dividendes distribués par les SCPI soient réinvestis, sans être soumis à la fiscalité des revenus fonciers. Dans ce cas, la fiscalité spécifique au contrat prend le pas sur la fiscalité des SCPI souscrites au sein du contrat.
Impôt sur les revenus
Les revenus distribués par les SCPI sont de 2 sortes :
- les revenus locatifs issus de la locations des biens immobiliers ou des SCI détenues par la SCPI
- les revenus financiers issus des placements de capitaux effectués en attente d'investissement : placements de trésorerie, dividendes versés par des OPCI ou d'autres valeurs mobilières, mais aussi des plus-values mobilières ou immobilières réalisées par la SCPI
La majeure partie des dividendes versés par les SCPI d'immobilier d'entreprise correspond à des
Les revenus fonciers sont soumis au droit commun des revenus fonciers, ce qui permet notamment de déduire les éventuels intérêts d'emprunt (lorsque l'achat de parts de SCPI a été réalisé à crédit) ou de compenser un déficit foncier existant par ailleurs.
Une part infime des dividendes distribués correspond à des revenus de produits financiers : la quote part de revenus que la SCPI retire de sa trésorerie placée en placements court terme.
Cette quote part de revenus financiers est soumise à l'imposition selon le régime de droit commun, c'est-à-dire selon le
Cas particuliers : vous pouvez être dispensé de ce prélèvement à la source en adressant aux sociétés de gestion une attestation sur l'honneur avant fin novembre 2024, à condition que votre revenu fiscal de référence de 2023 ne dépasse pas 25 000 € pour une personne seule et 50 000 € pour un couple.
Cette demande de dispense doit être renouvelée chaque année.
Pour obtenir un modèle de courrier afin de demander la dispense de prélèvement fiscal sur les intérêts financiers distribués par la SCPI, contactez nos Gestionnaires de Patrimoine par téléphone au 01 53 43 02 10 ou suivez ce lien.
Impôt sur les plus-values
Comme pour l'immobilier détenu en direct, la plus-value est entièrement exonérée d'impôt après 22 ans de détention (en application des abattements qui s'appliquent après la 6ème année de détention).
Les
Cas particulier de la SCPI de capitalisation :
La SCPI de capitalisation vise une distribution de revenus réduite au minimum. Elle a été conçue pour répondre aux attentes d'investisseurs souhaitant limiter le plus possible les
Achetée à crédit, elle permet d'utiliser pleinement la charge des
L'essentiel de la performance attendue pour une SCPI de capitalisation réside dans les plus-values obtenues par la valorisation du patrimoine (évolution du prix de la part). Cette valorisation dépend de l'évolution du prix du marché, de la gestion de la SCPI et des opérations à effet de levier mises en oeuvre par la société de gestion (sortie du régime de la loi de 48, cession en fin de période de démembrement temporaire ou viager).
En cas de hausse du prix de la part, la vente des parts fait apparaître une plus-value, exonérée d'impôt après 22 ans de détention (30 ans pour les prélèvements sociaux).
SCPI et Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI)
La SCPI : un actif assujetti à l'IFI
La loi de finances pour 2018 a supprimé l'
Bien que les SCPI soient des Sociétés Civiles, la loi retient leur composante immobilière pour les considérer comme des actifs immobiliers. Ces actifs rentrent donc dans l'assiette de l'Impôt sur la Fortune Immobilière. La valeur à déclarer à l'
Attention : le fait de détenir ses SCPI dans un contrat d'assurance vie, dans un contrat de capitalisation ou un contrat Retraite (PER) ne permet pas d'échapper à l'impôt sur la Fortune Immobilière. La quote part du contrat investie en parts de SCPI doit être réintégrée dans le patrimoine taxable.
Une valeur décotée pour l'IFI
Seuls les actifs « immobiliers » détenus par la SCPI doivent être déclarés à l'IFI. Il faut donc soustraire les actifs financiers détenus par la SCPI, et le cas échéant les crédits contractés par la SCPI, de son prix de part au 31 décembre.
Pour les SCPI dites « fiscales », une légère décote peut aussi être justifiée par le caractère non transmissible de l'avantage fiscal, et à la faible liquidité qui en résulte. C'est une tolérance plus qu'une règle. Il n'existe pas de règle officielle reconnue par l'administration fiscale pour appliquer cette décote. Le caractère abusif ou non de la décote sera apprécié au cas par cas. La durée résiduelle de blocage peut être prise en compte pour déterminer une décote. Chaque contribuable pourra décider d'appliquer, ou non, une décote à ce titre en prenant le risque d'une contestation de la part de l'administration fiscale.
Une assiette réduite pour les non-résidents
Pour les non résidents, seuls les immeubles détenus en France sont à déclarer à l'IFI.
Pour les SCPI qui détiennent des immeubles à l'étranger, il faut donc recalculer la valeur IFI de la part à déclarer pour les non résidents.
Là aussi, le porteur de parts trouvera habituellement cette information sur le bulletin d'information du 1er trimestre suivant. Vous pouvez également l'obtenir auprès de votre Gestionnaire de Patrimoine.
Le cas particulier des SCPI démembrées
Si vous possédez l'usufruit de parts de SCPI, vous êtes soumis à l'
A l'inverse, vous êtes exonéré d'
Sauf s'il s'agit d'un démembrement issu d'une succession ! Dans ce cas, vous devrez déclarer la valeur de la nue propriété en retenant l'âge de l'usufruitier comme clef de répartition.
SCPI et droits de succession
Les parts de SCPI sont soumises au régime de droit commun des successions, sauf si elles ont été acquises dans le cadre fiscal de l'assurance vie (exonération possible sous conditions : voir la fiscalité applicable à l'assurance vie).
Dans le cadre d'un démembrement de propriété viager, les héritiers qui ont acheté la nue-propriété des parts de SCPI ne paieront pas non plus de droits de succession lors du décès des usufruitiers :
- 1er exemple : les parents ont acheté l'usufruit des parts et les enfants la nue-propriété ;
- 2ème exemple : les parents ont acheté l'usufruit des parts et ont donné la nue-propriété des parts à leurs enfants ;
- 3ème exemple : les parents ont acheté l'usufruit des parts et ont fait une donation de sommes d'argent à leurs enfants pour qu'ils puissent acquérir la nue-propriété.
A noter : l'achat ou la donation de la nue-propriété peut-être faite par les petits-enfants pour sauter une génération et optimiser la transmission du patrimoine sans fiscalité.
Les informations fiscales présentes sur cette page sont génériques et concernent les investisseurs qui ont leur résidence fiscale en France.
Elles n'ont pas un caractère exhaustif et ne traitent pas tous les cas particuliers. Ces informations n'ont pas la valeur d'un conseil personnalisé. Avant toute décision, nous vous recommandons de procéder à un bilan patrimonial global.
La fiscalité peut évoluer dans le temps et si les avantages fiscaux accordés lors d'un investissement ont un caractère définitif, le régime fiscal applicable au dénouement de l'investissement peut toujours évoluer, favorablement ou défavorablement à l'investisseur.
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